Zennio acogió en su WOW Showroom de Claudio Coello, en Madrid, un nuevo Desayuno Editorial de Observatorio Inmobiliario, de Grupo Iberinmo, que, en esta ocasión, puso el foco en el “Turismo y el sector hotelero”.
Alejandro Boserman, responsable de marketing de Zennio, copatrocinador del evento junto a Gloval, dio la bienvenida a los expertos del coloquio, cuya moderación corrió a cargo de Roger Cooke, editorial advisor del Grupo Iberinmo, y Teresa Montero, directora de Observatorio Inmobiliario.
La mesa de debate reunió a Ramón Estalella, secretario general de CEHAT (Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos); Nuria Vázquez, asset manager de Accorinvest; Gonzalo Gutiérrez, managing director de Hoteles en Colliers; Ricardo Fernández, director general de limehome; Gema Alfaro, socia de Alfaro Manrique Atelier y vicepresidenta de Mujeres en Hospitality; Christopher Martínez, managing director de Turismo en Arcano Partners; Joaquín Elízaga, CFO y director de Área de Explotaciones de Gloval; y Santos Morales, dirección de Proyectos y Prescripción de Zennio Spain.
Para empezar, el coloquio se centró en la recuperación del mercado hotelero tras los desafíos de la crisis sanitaria, debido fundamentalmente a un aumento de la inversión y a la llegada récord de turistas internacionales.
Según Estalella, del CEHAT, “En España estamos teniendo mucha más demanda y con mucho más precio”. Y puso sobre la mesa los datos del Banco de España que indican que el 70% del crecimiento económico del año 2023 se debe al sector turístico. No obstante, aconsejó que, en lugar de contar cuánto se ha crecido el año anterior, se observe la media de los últimos cinco.
Por su parte, el representante de Colliers, Gutiérrez, compartió este crecimiento, pero también habló de estabilización, en el sentido de que se está produciendo un cambio estructural de la demanda, sobre todo en la generación joven, de un mayor deseo por querer viajar más.
En este sentido, Joaquín Elízaga, de Gloval, comentó cómo, según datos de 2023, las pernoctaciones de turistas internacionales en Madrid subieron un 15%, pero las nacionales bajaron un 11%. “Se está sosteniendo el crecimiento por los extranjeros”, aseguró. Hay que tener en cuenta, precisó, que al comparar abril 2024 a abril 2023 estaba la Semana Santa de por medio.
Sobre estos datos, Christopher Martínez, de Arcano Partners, apuntó a que una de las razones podría ser la mejora sustancial de la plaza hotelera en Madrid, la cual ha adelantado en calidad a la de Barcelona.
Cómo impacta en el precio la llegada de las grandes marcas
En cuanto a los precios de los alojamientos turísticos, para Ramón Estalella, del CEHAT, la referencia en Madrid la ponían los hoteles 5 estrellas: “La gran diferencia fue la llegada de las cinco marcas internacionales más importantes que subieron mucho los precios. Hicimos un estudio para comprobar que este aterrizaje supuso el aumento de un 40%”.
Nuria Vázquez, de Accorinvest, analizó la situación de España con respecto a Europa: “Está mucho mejor posicionado turísticamente”. En turismo vacacional, nuestro país es siempre un “refugio” que atrae mucho apetito inversor.
Los expertos también compartieron las ciudades que consideran que presentan un mayor potencial para la expansión hotelera en los próximos años. Entre las ciudades “top”: Madrid, Málaga, Barcelona, Sevilla, Alicante, Valencia, Islas Canarias, Asturias, Cantabria y el País Vasco.
Paradigmático ha sido el caso de Málaga, con un crecimiento espectacular de entre un 50 y 60%, que, como precisó el representante de Arcano, puede ser replicable en Alicante, con un poco más de inversión.
Mientras, Elízaga reseñó Islas Canarias como una plaza clave porque tiene un recorrido importante en rehabilitación dado que la planta hotelera es muy antigua.
Opinión que compartió Gema Alfaro, de Mujeres en Hospitality: “Canarias es toda una oportunidad; es donde el euro invertido produce más cambio estratégico y más aumento de precio, siempre con un punto de dar valor a la naturaleza, gastronomía, etc.”.
Estrategias y modelos de inversión
Los expertos también analizaron las estrategias que están implementado los hoteles para atraer inversión internacional. Según Christopher Martínez, “la inversión funciona cuando la estructura de la operación es eficiente, cuando haya un win-win para todos y un plan de crecimiento sobre la mesa. El principal problema de los operadores hoteleros es que no hay producto; gran parte del capital se va hacia la transacción pura y hacia la reconversión de activos para mejorar la plaza”.
Los operadores hoteleros están adaptando sus modelos de negocios y tendencias para competir con su entorno, destacando un tipo de activo por encima de otro.
Según Ricardo Fernández, director general de limehome: “La gente quiere apartamentos turísticos; aunque antes tenía dudas, creció de repente con las plataformas". Y explicó que "este concepto B&B está muy valorado y atrae a muchos inversores, socimis, fondos, promotores… y también ayuda que son proyectos de entre 2 y 15 millones de euros”.
Los intervinientes en la mesa tuvieron que poner en valor la diferencia entre apartamentos turísticos, que son legales y se encuentran en suelo turístico, y las viviendas de uso turístico, muchas de las cuales son ilegales y dependen del Plan General de Ordenación Urbana de cada municipio.
También la tecnología y la sostenibilidad tuvieron su espacio en este interesante coloquio, en el que Santos Morales, dirección de Proyectos y Prescripción de Zennio, preguntó a sus compañeros si realmente hay un interés por la sostenibilidad y la tecnología dentro de los hoteles. “Hay una parte del sector que sigue pensando que es un gasto y no una inversión sobre los activos. Muchas veces no nos metéis en la ecuación como parte de la inversión”, manifestó. “Ha habido un gran cambio; el ESG, las certificaciones y la tecnología en aparatos que aporten confort al cliente no son negociables”, concluyó Nuria Vázquez, asset manager de Accorinvest.