UVE Valoraciones hace público un estudio en el que evalúa el mercado residencial de las 110 ciudades con mayor población de España. Se trata de una actualización de la información que la compañía lanzó hace un año. Entonces, el análisis de centraba en 107 municipios y un año después, los rápidos cambios en los tipos hipotecarios han modificado considerablemente las cuotas a pagar por la adquisición de una vivienda y, por otro lado, los alquileres han seguido evolucionando al alza en la mayor parte de las poblaciones.
Según este análisis, la compañía concluye que solo en 12 municipios de los 110 estudiados, los alquileres han subido más que las cuotas correspondientes durante este último año. Son Santa Coloma de Gramenet, Molina de Segura, Leganés, Reus, Manresa, Tarragona, Badajoz Paterna, Alicante, San Cristóbal de la Laguna, Barcelona y Parla. Y es que, aunque los alquileres se han elevado mucho este año, la subida de los tipos de interés ha disparado las cuotas hipotecarias muy por encima de los alquileres.
Además, el estudio demuestra que solo en 11 de las 110 ciudades estudiadas el alquiler compensa frente a la compra. Estas ciudades son San Sebastián, Getxo, Alcobendas, Palma de Mallorca, Sant Cugat del Vallès, Pozuelo de Alarcón, Marbella, Majadahonda, La Coruña, Rivas-Vaciamadrid y Pamplona. En los municipios de esta lista, probablemente, es mejor alquilar que comprar, aunque debe estudiarse cada caso de manera individual. Lo que parece claro es que el aumento de las cuotas ha sido muy superior al aumento de los alquileres durante el último año.
Estas 11 ciudades son aquellas en las que alquilar es la mejor opción, al ser las cuotas superiores a los alquileres. Por su parte, los municipios en los que los precios medios de alquiler superan o igualan los 11 euros por metros cuadrados al mes en 2022 son Barcelona, San Sebastián, Madrid, Castelldefels, Marbella, Sant Cugat del Vallès, Hospitalet de Llobregat, Alcobendas, Majadahonda, Arona, Bilbao, Cornellá de Llobregat, Palma de Mallorca, Pozuelo de Alarcón, Getxo, Las Rozas, Estepona, Torremolinos, Badalona, Benalmádena, Santa Coloma de Gramenet, San Sebastián de los Reyes, Málaga, Sant Boi de Llobregat, Fuengirola, Mijas y Girona.
Los alquileres se disparan en las zonas turísticas
Si se comparan con los municipios que en 2021 superaban los 10 euros el metro cuadrado al mes los tres primeros de la lista coinciden y, en todos los casos, los alquileres son superiores a los de hace un año. De la lista de 2021 han desaparecido Barakaldo, Getafe, Vitoria-Gasteiz y Mataró y han entrado Castelldefels, Arona, Estepona, Torremolinos, Benalmádena, Málaga, Fuengirola, Mijas y Girona, lo que parece indicar que los alquileres se han disparado en las zonas turísticas y especialmente en la provincia de Málaga. Lo más significado es que las cuotas han crecido, desde finales de 2021, en general, considerablemente más que los alquileres.
Para los potenciales inquilinos es interesante identificar la relación entre las cuotas hipotecarias y los alquileres. Los municipios en los que la cuota supone más del 75% del alquiler son 71; el 64% del total, en noviembre de 2022. Hace un año eran solo 28; el 26% del total.
Del informe se concluye que, de los 20 municipios con más población, solo en Barcelona y Alicante ha evolucionado la proporción de cuota/alquiler a favor de las cuotas, algo que se debe a un alza considerable del precio de los alquileres. No hay duda de que existe correlación entre alquileres y cuotas, al depender ambas del dinamismo del mercado. En los mercados con los precios de compra más altos, el porcentaje de cuota respecto al alquiler tiende a ser más alto también, lo que hace más aconsejable el alquiler frente a la compra.
A raíz del estudio, UVE Valoraciones determina que los municipios con precios de venta más altos tienen, en general, porcentajes de cuota frente al alquiler también más altos. Un porcentaje superior al 85% es un indicador bastante fiable de que, probablemente, es preferible alquilar a comprar en esa ciudad. Aquellas cuyo porcentaje está entre el 75% y 85%, aunque no es tan obvio como en los anteriores, sí parece que la opción de alquilar sigue siendo también más favorable y por debajo del 75%, casi siempre será preferible comprar a alquilar.
“Aunque la comparación entre cuotas hipotecarias y alquileres pueda ser favorable a la compra de la vivienda, no hay que olvidar que el principal obstáculo para quien compra por primera vez es la necesidad de tener ahorrado el equivalente al 28-32% del precio de compra de la vivienda para hacer frente a la parte no financiada por las entidades bancarias (el 20%) y los impuestos y gastos asociados a la compra, que son entre el 8 y el 12%”, asegura Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones. “Este es el principal obstáculo para los jóvenes y la razón por la que se propugnan medidas alternativas a la regulación del alquiler basadas en facilitar la compra mediante avales del Estado que permiten una financiación superior al 80% del precio de compra”, añade.