La nueva superficie logística prevista en los mercados de Madrid y Barcelona para 2022 y 2023 asciende a casi tres millones de metros cuadrados, según la Savills
En la capital española, 2021 cerró con un stock algo superior a los once millones de metros cuadrados y se espera que este año esa cifra alcance los 12,33 millones. Desde 2015 el stock se ha incrementado en más de 3,8 millones de metros cuadrados, lo que supone un aumento del 52%, al que la consultora prevé llegar a finales de este 2022, marcando con ello un nuevo récord.
La tasa de disponibilidad media en Madrid se sitúa en el 9,3% en relación con el stock actual y alcanza el millón de metros cuadrados. Las zonas con mayor disponibilidad son el Corredor del Henares, que aglutina el 59% de la disponibilidad, y la zona sur, que representa el 24% del total.
Del millón de metros cuadrados que se van a incorporar este año, el 20% ya están prealquilados, y Savills estima que en julio este porcentaje alcanzará el 50% o 60%, como sucedió en 2021. Para 2023, también se prevé la incorporación de, al menos, 770.000 m2 en nuevos proyectos, que ya tienen contratados unos 100.000 m2 en proyectos llave en mano, lo que supone un total del 16%.
De cara al futuro, la consultora destaca que el mercado del suelo "seguirá sufriendo un calentamiento y alcanzando precios récord, habrá un incremento de nuevos proyectos para el reparto urbano, se mantiene el excelente comportamiento de las primeras coronas y continúa la tendencia a la logística de tipo big box entre los 30 y 50.000 m2". Además, gracias al impulso del ecommerce, se esperan buenas cifras en los niveles de contratación para este año y se destaca la estabilización de las rentas con tendencia al alza en las nuevas promociones.
Cataluña
En los últimos siete años se han sumado al stock logístico de Cataluña más de dos millones de metros cuadrados, con un incremento superior al 32%, situándose en casi nueve millones de metros cuadrados, de los que poco más de 200.000 m2 se encontraban disponibles a cierre del ejercicio 2021.
De hecho, la disponibilidad en la zona centro es nula y se sitúa en el 2,3% en la primera corona, con un total de cuatro activos. Así, según Savills, la segunda y tercera corona se han ido consolidando debido a su ubicación estratégica, precios más competitivos y características de los activos.
En cuanto a la oferta futura para 2022 y 2023, el informe la sitúa en más de un millón de metros cuadrados, de los cuales un 50% ya está prealquilado o bien corresponde a proyectos de autopromoción. Savills prevé que seguirá el buen ritmo de la demanda y seguiremos viendo un incremento del prelet, la disponibilidad de naves construidas seguirá bajando y habrá nuevas contrataciones de proyectos llave en mano, y continuará el gran interés en suelo finalista, pero, dada su escasez, hay un mayor posicionamiento en suelos con gestión urbanística. Además, se están consolidando los nuevos proyectos en la segunda y tercera corona, pero también saldrán nuevos focos de interés en aquellas zonas bien comunicadas. En cuanto a los precios, describen una tendencia al alza en algunas zonas.
Valencia
En Valencia, por su parte, se han incorporado 354.000 m2 al stock logístico durante 2021, con un prelet de casi el 100%, alcanzando una superficie total de unos 3,4 millones de metros cuadrados construidos. La mayor concentración de espacio logístico la encontramos en el eje central, corresponde al cruce de la A3 con la A7 y representa el 48% del stock actual, mientras que hay un 23% ubicado en el eje sur.
Para 2022, la consultora internacional espera la incorporación de 380.000 m2 construidos, con un 81% ya comprometidos. La distribución de esta nueva superficie está repartida de manera similar entre los ejes norte, centro y sur, en torno al 33% en cada uno de ellos. La zona norte presenta un 86% de la superficie comprometida, debido a que la mayoría de los inmuebles son de autopromoción. Destaca la incorporación al stock de proyectos con superficies superiores a los 30.000 m2 , que era una de las carencias más acusadas en el mercado de Valencia.
Actualmente, la disponibilidad media en Valencia se sitúa en el 3,5%, con la mayor tasa de disponibilidad en la zona centro, con un 4,92%. La contratación ha ascendido a casi 400.000 m2, con un total de 49 operaciones y una absorción del 51% en el eje centro. En cuanto a los precios, en la zona prime de Valencia se sitúan alrededor de los 4,50 euros/m2/mes.
Respecto a las tendencias para este ejercicio, el informe prevé que en Valencia siga el buen ritmo de la demanda y nuevos desarrollos logísticos, que se estabilicen las rentas en la zona prime, pero con tendencia a incrementarse, y la consolidación de rentas en las zonas norte y sur para los nuevos proyectos logísticos.
Andalucía
Para el mercado logístico de Andalucía, 2021 ha sido un año de consolidación. El foco sigue en Málaga y Sevilla, pero Savills, apunta que "no hay que perder de vista zonas como Cádiz, con los distintos proyectos que desde la Zona Franca se están impulsando", o la actitud proactiva de la Autoridad Portuaria de Huelva, que están constantemente impulsando nuevas acciones.
Según la consultora, en la actualidad, el stock logístico disponible en Málaga, Sevilla y la costa es prácticamente nulo, y no se espera en 2022 nuevo techo disponible en el mercado. En la zona malagueña, el empuje de la demanda ha permitido consolidar las rentas en cinco euros, lo que otorga una gran rentabilidad al mercado y despierta un fuerte interés del mercado de inversión. En cuanto a Sevilla, la evolución del mercado de forma consolidada ha provocado una evolución positiva de las rentas, con un incremento que ronda el 10%.
Se espera que, en los próximos meses, Málaga incorpore inmuebles logísticos de última generación, ampliando el parque y mejorando la calidad y que las rentas se mantendrán estables en su máximo histórico. Sevilla también incorporará nuevos proyectos al stock disponible, pero aún en niveles muy bajos, y las rentas experimentarán un crecimiento moderado.
"Según nuestros datos, el 58% de los operadores logísticos y el 46% de los retailers esperan aumentar sus almacenes en los próximos tres años en Europa, siendo España uno de los mercados más populares para aumentar su huella. Ahora bien, tenemos todavía por delante muchos desafíos y retos que resolver. La demanda pide oferta de calidad, eficiente y sostenible, y la proporción de stock adecuado todavía es reducido para un sector estratégico para la economía, que genera riqueza y empleo y que es clave en el desarrollo de las ciudades del futuro", ha explicado Antonio Montero, executive director head of logistics en Savills España.