- Además de Madrid y Barcelona, la tendencia de próximas inauguraciones en distintas ciudades de España continuará en los próximos años
- Los espacios flexibles se perfilan como una alternativa rápida y ágil para las empresas en momentos de incertidumbre
Los espacios flexibles, que han experimentado un rápido ritmo de expansión en los últimos cinco años, se han visto impactados por las consecuencias de la pandemia de la COVID-19 y la contratación de nueva superficie por parte de los principales operadores se ha ralentizado en el mercado español en los primeros nueve meses del año. Ahora bien, las aperturas de nuevos centros han continuado a buen ritmo y las empresas del sector flex han agregado más de 30.000 m² de nueva superficie desde el inicio del 2020, destacando especialmente las nuevas inauguraciones en ciudades como Sevilla, Gijón, San Sebastián o Valencia, según se recoge en el informe “2020 El Flex a Examen” elaborado por la consultora CBRE.
“Los espacios flexibles se perfilan como una alternativa para las empresas en momentos de incertidumbre, dado que se pueden adaptar a las necesidades de manera rápida y ágil y sin inversión en fit-out y mobiliario, ofreciendo además total flexibilidad contractual”, explica Jesse Derkx, director del área de espacios flexibles de CBRE España, quien añade que “el entorno de trabajo será más fluido, lo que significa que la posibilidad de trabajar en cualquier lugar en las mismas condiciones en que se hace en las oficinas centrales impulsará la movilidad de la fuerza laboral”.
En este sentido, “con el objetivo de que el lugar de trabajo se adapte a la vida de sus trabajadores y no al contrario, podremos ver cómo algunas corporaciones, además de mantener sus oficinas centrales en los centros financieros, implantarán en paralelo oficinas satélites en las áreas residenciales para estar más cerca de sus empleados. Los espacios flex se alzan como una alternativa muy atractiva en cuanto a las oficinas satélite, y la demanda de mayor flexibilidad por parte de las compañías hará que tras el impacto negativo inicial, el sector flex sea uno de los más activos”, comenta Derkx.
Ralentización de la contratación de espacios flex
De acuerdo con el informe, la contratación de nueva superficie por parte de operadores flex en los nueve primeros meses del año ha alcanzado los casi 6.000m² en Madrid, mientras que en Barcelona no se han registrado nuevas transacciones en este periodo. En comparación con el año pasado, el volumen contratado hasta el mes de septiembre en espacios flexibles representa el 1,6% del total en Madrid y Barcelona, frente al 13,4% registrado el año anterior.
José Mittelbrum, director nacional de Oficinas de CBRE España, explica que “durante los años 2018 y 2019, el sector flex vivió un notable crecimiento en España, representando el pasado año el 10% del take-up (espacio ocupado) anual en Madrid, y el 19% en Barcelona. No obstante, a pesar de esta expansión, la oferta de espacios flexibles sigue ocupando una pequeña parte del stock total del mercado de oficinas: un 1,5% en Madrid y un 2,3% en Barcelona, en comparación con otras capitales europeas”. De cara al próximo año, Mittelbrum sostiene que “el crecimiento de la oferta parece asegurado, si bien habrá que esperar a la evolución de la pandemia y la reactivación de la demanda para poder tener una idea más exacta de la actividad de los operadores en los próximos meses”.
Este experto concreta que “en los últimos meses los propietarios han adoptado una actitud más cautelosa y ante los frecuentes alquileres de edificios completos a un operador, en estos momentos se inclinan por el alquiler de parte del edificio que aporte valor al resto”, añade Mittelbrum.
Interés de los operadores por nuevas aperturas en España
Según el informe de CBRE, aunque en términos de contratación se han registrado pocas operaciones durante el año, las aperturas de nuevos centros han continuado a buen ritmo y las empresas del sector flex han agregado más de 30.000 m² de nueva superficie desde el inicio del 2020. Otra buena noticia para el sector es que los operadores han hecho pública la intención de seguir aumentando sus carteras a nivel nacional y los planes de algunos de ampliar su negocio internacionalmente. En este contexto, las grandes marcas continúan con los planes de expansión que tenían hasta el momento y mantienen las aperturas previstas para los próximos meses.
En la capital, a pesar del estancamiento de los últimos meses, los grandes del mercado han continuado adelante con sus planes de expansión. El informe de CBRE detalla que Utopicus ha sido el más activo este año, abriendo un total de cuatro centros en Madrid y sumando más de 16.000m² a su cartera. Destaca también la primera apertura del operador barcelonés Aticco en Madrid, con más de 2.600m². En el caso de Spaces, además de mantener su apertura del centro de Recoletos 5 este año, ha mostrado su intención de abrir dos centros más en el 2021, ambos en el CBD. De cara al 2021, WeWork también es otro de los grandes que prevé aumentar su presencia en la ciudad madrileña, con la apertura de cuatro centros, todos ellos en el CBD y que sumarán a su cartera casi 19.000m². Por otro lado, Lexington ha ampliado con 750 m² su centro en Príncipe de Vergara, 12, y Monday aterrizará en la capital en febrero de 2021 con un centro de 4.000 m² en Plaza Rio 2.
Barcelona, por su parte, ha ampliado este año en gran medida la oferta de espacios flexibles con la apertura de nueve nuevos centros repartidos por toda la ciudad. Es el caso de Utopicus, que ha sumado un nuevo centro de 4.000m² en el Front Maritim, y de WeWork, que también abrió este verano su centro de 4.700m² en el número 17 del Paseo de Gracia. A pesar de la pandemia, el operador francés Wojo desembarcaba en septiembre por primera vez en España con su primera apertura de 8.300 m² en el 22@. Además, Wojo ha declarado su intención de abrir un centro flagship en Madrid, así como otros 48 espacios de trabajo flexible más pequeños en las principales ciudades de España hasta finales de 2021. De cara al próximo año, el informe de CBRE explica que Spaces, marca de IWG, seguirá apostando con fuerza por el 22@ e inaugurará su tercer centro en la zona, aumentando su portfolio barcelonés en 4.300m². Por su parte, Loom incrementará también de forma significativa su presencia en la ciudad con la apertura de dos nuevos centros que sumarán 5.000 m² a su oferta, y OneCoWork abrirá un nuevo espacio en pleno centro, con 2.000m² en Portal de l’Àngel.
No obstante, Madrid y Barcelona no son el único foco de nuevas aperturas de espacios flexibles, y la tendencia de próximas inauguraciones en distintas ciudades de España continuará en los próximos años. Un ejemplo de ello es la llegada de Spaces por primera vez a Gijón, con la inauguración de un centro de 2.500m² y su aterrizaje en la ciudad de Sevilla, con 4.300m². Durante este año también hemos asistido al estreno de Fisrtworkplaces en el mercado andaluz, con la apertura de un centro de 1.300m² en Málaga. De cara a 2021, el operador baraja también abrir un centro de 3.000m² en Valencia.
Cambios en las preferencias de ubicación
En cuanto a la ubicación, del informe se desprende que, hasta la llegada de la COVID-19, los grandes operadores se focalizaban en las zonas más céntricas de las ciudades, por lo que su huella actual en ubicaciones periféricas es débil.
“En los años de mayor crecimiento en cuanto a contratación se refiere, los operadores de espacios flexibles han preferido ubicaciones dentro del anillo de la M-30, con una clara predilección por el CBD en el caso de Madrid. No obstante, en la segunda mitad de 2019 se empezó a ver cómo zonas más alejadas del centro urbano atraían el interés de los operadores, firmándose algunas operaciones tanto en el eje de la A-1, como por ejemplo en la zona de Manoteras, como en Julián Camarillo, en el submercado de la A-2”, comenta José Mittelbrum.
“En el caso de Barcelona, la mayor contratación de este tipo de espacios se da en la zona del 22@ y Front Maritim, seguida de CBD. Al igual que en Madrid, también se empezaron a detectar movimientos en áreas de periferia, como Zona Fira&AP, dónde los espacios contratados han sido de menor tamaño, la apertura de Aticco en L’Hospitalet o de Loom en Cornellá” añade.
El sector flex en Europa
La COVID-19 ha intensificado la ralentización de la demanda por parte de operadores flex que ya se veía observando a principios de 2020 a nivel general en Europa. Tras un año 2019 récord en contratación de espacio de oficinas por parte de operadores flex en el continente, entre abril y junio de 2020 el take-up acentuó la tendencia a la baja que ya venía mostrando en los dos trimestres anteriores. En este escenario, los espacios de oficinas flex aún representan relativamente una pequeña proporción sobre el stock total en los mercados de oficinas de las principales ciudades europeas. Londres se encuentra en cabeza, con un 5,8% del stock de oficinas de la ciudad ocupado por operadores flex, seguido de Amsterdam (4,2%).