Los activos inmobiliarios en los sectores logístico, oficinas y retail han experimentado notables correcciones interanuales. De acuerdo con la información del segundo trimestre del Índice de CBRE, presentada por el área de Valuation & Advisory Services de CBRE, este comportamiento es consecuencia de un entorno macroeconómico inestable que marcó el pasado año. Sin embargo, las valoraciones de activos en el sector living han permanecido constantes.
El índice refleja las tendencias en valoraciones de activos que pertenecen a sociedades cotizadas, socimis y fondos de inversión internacionales, los cuales son regularmente evaluados por CBRE. Al desglosar los datos:
- El sector logístico evidenció una corrección del -4,01% en el primer semestre de 2023 y, en comparación con junio de 2022, la corrección alcanzó el -12,25%.
- En los segmentos de oficinas y retail, las correcciones en el primer semestre fueron del -4,76% y -2,97% respectivamente. Interanualmente, estas cifras se traducen en ajustes del -7,79% para oficinas y -7,37% para retail.
- El sector living tuvo una valoración positiva de 0,22% durante la primera mitad de 2023, pero al compararlo interanualmente, refleja un ligero descenso del -0,95%.
En palabras de Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services (VAS) en España: “El fuerte ajuste interanual experimentado en las valoraciones de los activos inmobiliarios analizados en nuestro Índice_CBRE del segundo trimestre de 2023 coincide con un contexto macroeconómico y geopolítico incierto que ha ralentizado la actividad transaccional. En términos de rentabilidades, la situación macroeconómica ha provocado ajustes al alza en todos los productos con la consecuente corrección en valor”.
Living: el segmento de alquiler consolida su fuerza
Las valoraciones de activos en el sector Living tuvieron el menor ajuste interanual desde junio de 2022 con una disminución del 0,95%. Sin embargo, experimentaron una revalorización del 0,22% en la primera mitad de 2023.
El sector lideró la inversión inmobiliaria en España en el primer semestre con aproximadamente 1.629 millones de euros, que representa el 31% del total transaccionado, en comparación con el 25% del primer semestre de 2022. La inversión en living estuvo fuertemente influenciada por cuatro transacciones significativas que superaron los 80 millones de euros y que, en conjunto, representaron más del 50% del volumen total, todas llevándose a cabo en el primer trimestre.
El segmento de inversión residencial destacó con un 72% del total invertido en living, sumando 1.174 millones de euros. De esta cifra, 1.033 millones de euros fueron para BTR y 140 millones de euros para PRS. Durante el primer semestre, hubo un notable aumento en la confianza de los inversores y un cambio en la demanda hacia el segmento asequible, que representó el 42% del total invertido en multifamily.
Respecto a las rentabilidades prime, se ajustaron al 3,50% y 4,00% para Madrid y Barcelona respectivamente al final de 2022. En el primer semestre de 2023, Madrid vio un nuevo ajuste al 3,80%, mientras que Barcelona mantuvo su 4,00%. Sin embargo, la inversión está enfocándose más en ubicaciones secundarias y productos asequibles, donde la rentabilidad promedio supera el 4,00% neto.
Logístico: demanda activa y vacancy en niveles bajos
Interanualmente, los activos logísticos tuvieron el mayor ajuste con una disminución del 12,25%. Hasta junio de 2023, el sector logístico español registró una contratación de 994.057 metros cuadrados, un 30% menos que en el mismo período de 2022 (1.433.096 metros cuadrados), que fue de un récord histórico. La Zona Centro tuvo una contratación de 383.926 metros cuadrados en el primer semestre, menos que en los dos años anteriores pero más que antes de la pandemia. Cataluña, por otro lado, registró casi 327.000 metros cuadrados.
La renta prime se mantiene en la Zona Centro en torno a los 6,25 euros por metro cuadrado al mes después de un aumento al final del año pasado. En Cataluña, esta cifra ha aumentado a 8,25 euros por metro cuadrado al mes, lo que representa un aumento del 3,1% con respecto al trimestre anterior y un 10% con respecto al mismo período de 2022. Se espera que esta tendencia al alza continúe durante el año.
En cuanto a la disponibilidad, es muy baja en el segundo trimestre: 6,82% en la Zona Centro y 2,99% en Cataluña. La inversión en este período alcanzó más de 450 millones de euros, un 50% menos que en el primer semestre de 2022 con 1.175 millones de euros. En el segundo trimestre, la inversión fue de 164 millones de euros, un 42% menos que en 2022.
Las rentabilidades han sido presionadas al alza por los constantes aumentos de tipos, alcanzando el 5,00% en junio, lo que significa un aumento de 100 puntos básicos en un año. Se espera que se realicen más ajustes, llegando hasta un máximo del 5,2% para fin de año.
Oficinas: polarización y aumento de rentas prime
En Madrid, se contrataron 225.000 metros cuadrados de espacio de oficinas en el primer semestre, un 15% menos que en el mismo período del año anterior pero en línea con la media del primer semestre de la última década. El CBD, por su parte, tuvo un fuerte desempeño con 100.000 metros cuadrados en el primer semestre, superando a áreas fuera de la M-30. Barcelona registró 110.000 metros cuadrados en el primer semestre, un 37% menos que el año anterior. El mercado del centro de la ciudad sigue siendo muy activo, en línea con los años anteriores, representando el 32% de las contrataciones.
La disponibilidad varía ampliamente entre el centro y la periferia de las ciudades y según el tipo de edificio. En Madrid, los edificios de grado A tienen una disponibilidad del 2,3% en los diferentes submercados. La disponibilidad media es del 11,7%. En Barcelona, la tasa de disponibilidad fue del 13,2% en el segundo trimestre. Sin embargo, con la incorporación de nuevos edificios, la tasa de disponibilidad en edificios de grado A aumentó 0,2 puntos porcentuales hasta el 4,5%.
En cuanto a las rentabilidades prime, los aumentos en las tasas de interés y el costo de financiamiento han llevado a un aumento del 4,00% al 4,25%.
Retail: alta actividad transaccional en alquileres
La inversión en el sector retail fue de 538 millones de euros en el primer semestre de 2023, un 42% menos que en el mismo período del año anterior. La alimentación lideró con un 48% del total, seguido por centros comerciales (22%), parques medianos (16%) y high street (14%). El capital internacional representó el 75% de la inversión. Las rentabilidades prime aumentaron en 100 puntos básicos en todos los segmentos de retail en comparación con junio de 2022.
En el primer semestre, las ventas y afluencias en el mercado de high street en España fueron positivas. Como resultado, la actividad de alquiler fue un 19% mayor que en el mismo período de 2019 y un 4,5% más que en 2022. Las marcas internacionales representaron el 55% de las nuevas aperturas en las principales áreas comerciales del país este año. La disponibilidad en ciudades como Madrid es inferior a los niveles previos a la pandemia, y las rentas están aumentando, especialmente en calles con alta demanda y poca disponibilidad.
Respecto a las ventas de centros comerciales, siguen registrando cifras muy positivas, situándose ya un 4% por encima de las del primer semestre de 2019. Sin embargo, las afluencias siguen siendo inferiores a los niveles prepandemia, experimentando una lenta recuperación.