La contratación de oficinas registra volúmenes inferiores a lo habitual en la primera mitad del año. Según se desprende del Informe de Oficinas MAD&BCN del primer semestre de 2023 elaborado por Colliers, tanto el mercado de inversión como el de alquiler han ralentizado su actividad de forma significativa en Madrid y Barcelona.
Durante los primeros seis meses del año, la absorción de oficinas en Madrid se registró en aproximadamente 200.000 metros cuadrados. Estas cifras se encuentran por debajo de lo que se consideraría una actividad regular en el mercado, donde los volúmenes estarían sobre los 500.000 metros cuadrados. Se proyecta que estos niveles de actividad se sostendrán en el siguiente semestre, con un ligero repunte debido al potencial de posibles operaciones pendientes en áreas periféricas.
En el distrito de negocios (CBD), las rentas de edificios de grado A se han mantenido en un rango de 34-40 euros pro metro cuadrado al mes, y se espera que continúen en esta línea el resto del año. En otros edificios no catalogados como grado A, las rentas han oscilado entre 26-35 euros pro metro cuadrado al mes. Se anticipan ajustes menores en zonas periféricas. Sobre la oferta de nuevas oficinas, el segundo trimestre aportó 47.500 metros cuadrados al stock disponible. De los seis proyectos finalizados, solo uno ha sido pre-alquilado. Se proyecta un incremento de 75.000 metros cuadrados al stock de Madrid hacia el final del año.
Barcelona
Barcelona ha presentado niveles de absorción comparables a los de 2020, con una disminución en la cantidad de transacciones y una notable ausencia de operaciones de gran volumen, es decir, aquellas superiores a los 5.000 metros cuadrados. Se registraron ajustes al alza en las rentas de zonas prime CBD y Centro, mientras que en las áreas de negocio emergentes y periferia, las rentas han visto un ajuste a la baja. Este último se debe a la introducción de nueva oferta y a una menor contratación.
La mayor parte de la nueva oferta de oficinas se localiza en el distrito tecnológico 22@ y en áreas de negocio emergentes, e incluye tanto proyectos nuevos como espacios para subalquiler. Sin embargo, el centro de Barcelona está empezando a añadir oferta de edificios rehabilitados.
“El mercado de usuarios se encuentra aún inmerso en un proceso de redefinición del uso de los espacios de oficinas como consecuencia de las nuevas formas híbridas de trabajo. Esto está impactando intensamente en los niveles de absorción, aún por debajo de niveles de prepandemia, al producirse de manera generalizada redimensionamientos a la baja de metros cuadrados, de las preferencias en cuanto a ubicación, encontrando mercados CBD sanos con poca disponibilidad y, en casos puntuales, ligeros incrementos de rentas. Además, es clara la creciente importancia en el cumplimiento de los criterios ESG de las compañías, dando protagonismo a edificios con certificaciones medioambientales, de confort, conectividad y accesibilidad, todo ello con el objetivo de hacer atractivo el uso de la oficina para los empleados”, comenta Martín Galbete, director nacional de oficinas en Colliers.
Mercado de inversión
En el primer semestre de 2023, el mercado de oficinas registró una inversión de 754 millones de euros, lo que representa una disminución del 43% en comparación con 2022. Este comportamiento se alinea con las proyecciones hechas por Colliers en el segundo semestre de 2022. El declive fue especialmente notable en el segundo trimestre del año, con transacciones que sumaron solo 143 millones de euros.
Madrid concentró el 65% de la inversión durante la primera mitad del año, pero al evaluar únicamente el segundo trimestre, Barcelona captó el 70% de la inversión total en el mercado de oficinas en España.
Los inversores continúan mostrando interés en la compra de edificios de oficinas de Grado A que cumplen con los estándares ESG, especialmente en el distrito de negocios (CBD) y en las áreas centrales de Madrid y Barcelona. No obstante, las áreas más alejadas y periféricas están experimentando una disminución en el interés de inversión. Esto se debe a los cambios en las modalidades laborales, los ajustados márgenes de rentabilidad y los aumentos en los costes de financiamiento, factores que están afectando la conclusión de operaciones.
Los inversores continúan mostrando interés en la compra de edificios de oficinas de Grado A que cumplen con los estándares ESG, especialmente en el distrito de negocios (CBD) y en las áreas centrales de Madrid y Barcelona
"Durante el primer semestre del año hemos estado muy activos en el mercado de oficinas y en nuestro equipo de Capital Markets, habiendo asesorado la transacción más relevante del periodo con un volumen superior a 300 millones de euros, continuamos observando que, aunque existe mucha liquidez e interés por invertir en las zonas CBD y City de Madrid y Barcelona, buena parte de los inversores se encuentra en una posición de wait & see esperando la ansiada estabilización. La otra parte, los que quieren invertir en este momento, están exigiendo en sus operaciones unas yields mucho más elevadas (superiores a 150 pbs) que los propietarios aún no están dispuestos a asumir por diversos motivos. Claramente esta diferencia de posición entre propietarios e inversores sobre el precio/yields de los activos está ralentizando mucho la actividad, que se mostraba más dinámica en el primer trimestre del año”, afirma Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers.
“Desde Colliers, también destacamos que en el actual contexto, con un mayor coste financiero y endurecimiento de las condiciones de accesibilidad al crédito, las necesidades de financiación de las empresas pueden favorecer las operaciones tipo Sale&Lease”, concluye Alberto Díaz.