La revalorización de los activos inmobiliarios de los sectores Logístico, Living, Retail, y Oficinas mantiene su tendencia alcista, y cierran el primer semestre de 2022 con una variación positiva en su valoración, según muestran los datos relativos al primer semestre del informe Índice_CBRE, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services CBRE.
Según el Índice_CBRE, que muestra la evolución de las valoraciones de activos pertenecientes a sociedades cotizadas valoradas por CBRE, dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales destacan principalmente el sector Logístico, donde el ajuste del valor de inmuebles fue del 4,55%, y el Living, con un ajuste del 1,02% durante el primer semestre de 2022. En el caso de los activos del segmento Oficinas, el crecimiento ha sido del 0,84% durante este semestre. Por su parte, los activos del sector de Retail se han revalorizado en el primer semestre un 0,53%.
De nuevo, el sector Logístico bate récords
El sector logístico continúa batiendo récords en cuanto a niveles de inversión, y cierra el primer trimestre del año con 894,6 millones de euros, una inversión un 402% superior a la alcanzada en el mismo periodo del año anterior. Durante este periodo destacan dos operaciones que han supuesto un 64% del volumen total: la compra de activos del portfolio Tiger por parte de GIC y la compra del portfolio Gemstone por parte EQT Exeter.
En cuanto a las rentas prime, el último dato registrado durante el primer trimestre de 2022 en la zona centro ha sido de 5.85€/m2/mes, un 6,40% por encima de la del año anterior. Estas rentas han mejorado dada la escasez de producto de estas características logísticas y la creciente demanda actual. Además, el sustancial incremento de los costes de construcción y precio de suelo pondrá presión en las rentas de futuros proyectos.
“A pesar de las cifras positivas en cuanto a rentas e inversión, no hemos visto compresiones en las rentabilidades prime ya que se ha empezado a notar la presión causada por la inflación y el coste de financiación. De cara al resto de 2022, veremos un ligero incremento en las rentabilidades y prevemos que los inversores se mostrarán más cautelosos a la hora de comprar estos activos logísticos”, ha manifestado Fernando Fuente, Senior Director Valuation & Advisory Services de CBRE España.
Vuelta a las oficinas
El primer trimestre de 2022 cierra con una cifra total contratada de espacio de oficinas de 219.000 m2. De esta cifra, 128.000 m2 corresponden a Madrid y 91.000 m2 a Barcelona, lo que supone un incremento del 41% y 25% respectivamente, frente al mismo periodo del año anterior. “Observamos una reactivación mantenida de la demanda, por lo que se espera que el segundo trimestre de 2022 tenga un comportamiento similar y las previsiones para lo que queda de año son positivas”, ha explicado el Senior Director Valuation & Advisory Services de CBRE España.
En términos de vacancia durante el primer trimestre, en Madrid se ha visto comprimida entre un 12,4% y un 12,2% y en Barcelona entre un 10,5% y un 10,4%. En este sector destacan positivamente los edificios con certificaciones de sostenibilidad, donde la tasa de vacancia se sitúa muy por debajo de la media, en un 2,2% en Madrid y en un 2,4% en Barcelona.
El volumen de inversión registrado en el sector Oficinas a cierre del primer trimestre es de 580 millones de euros, de los cuales el 58% se concentra en la ciudad de Madrid (337 millones) y el 26% en Barcelona, seguidas de Málaga y Bilbao. A cierre del primer trimestre de 2022, Madrid ya ha recibido el 57% de toda la inversión realizada en el año anterior en activos de oficinas (596 millones). En Barcelona se estabiliza en cifras pre-pandémica, tras un 2021 con récor histórico (1.680 millones de euros).
El sector Living lidera la inversión inmobiliaria
Durante el primer trimestre de 2022, el sector Living continuó con la consolidación obtenida en 2021, concentrando el 84% del total de la inversión inmobiliaria con 959 millones de euros (738 millones en Build To Rent y 220 millones en Private Rented Sector). En este segmento, destaca la mayor operación de BTR acontecida en España hasta la fecha (BeCorp-600 millones de euros). Según CBRE, y de cara a la segunda mitad del año 2022, el pronóstico sigue siendo positivo desde el punto de vista del volumen de inversión, como del interés en el sector del alquiler.
Actualmente, las rentabilidades prime se mantienen a niveles de finales de 2021, estableciéndose en 3,00% y 3,25% para Madrid y Barcelona, respectivamente. Finalmente, las rentas prime también mantienen el incremento obtenido a finales de 2021, situándose en 28€/m2/mes en Barcelona y 26€/m2/mes en Madrid.
Recuperación progresiva de los centros comerciales
Los centros comerciales gestionados por CBRE llegan a mediados de año con las afluencias un 17,6% por debajo de las de 2019 y ventas anuales un 5,5% por debajo del mismo año, aunque se observa un repunte alcista en ventas en el último par de meses (+0,3% en ventas en mayo, +2,7% en abril).
En estos espacios de retailers, los arrendamientos se están volviendo a reactivar, sobre todo en ampliaciones y consolidación de inquilinos ya presentes. “Aunque los tipos de interés han ralentizado el interés inversor en este sector, sigue habiendo una fuerte demanda de locales, sobre todo en High Street. La disminución de la vacancia ha estabilizado los niveles de demanda y oferta, devolviendo cierto poder de negociación al propietario. Estos parecen haber aceptado que los niveles de renta de 2019 no van a volver de momento, y están dispuestos a aceptar contratos más flexibles, con rentas variables o más incentivos y escalados fuertes que acaban aterrizando mucho más tarde en niveles pre-pandemia”, ha explicado el Fernando Fuente.