Sociedad de Tasación

El precio de la vivienda sube un 2,5% en el primer semestre

Enrique Gómez de las Heras - Periodista |
El precio de la vivienda sube un 2,5% en el primer semestre
Foto de Alexander Andrews en Unsplash.

Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario en el que se analiza la evolución de los precios medios de la vivienda nueva y usada en el segundo trimestre de 2022, así como otros indicadores propios de ST correspondientes al tercer trimestre del presente año. El estudio concluye que el precio de la vivienda nueva y usada se mantiene al alza en todas las comunidades autónomas en la primera mitad del año.

No obstante, los datos provisionales de Sociedad de Tasación anticipan una corrección en la evolución del precio de la vivienda nueva y usada en septiembre de 2022, tras experimentar un aumento semestral del 2,2%. Esto supone una ralentización en la velocidad de crecimiento frente al 2,5% alcanzado en junio de 2022. Una tendencia que también puede observarse en la evolución del optimismo del sector en el tercer trimestre de 2022, que desciende por primera vez tras dos años continuados de crecimientos.  

Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, explica que “las primeras señales de un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario español comienzan a evidenciarse como consecuencia del freno económico y la incertidumbre actual. El contexto económico actual, marcado por el encarecimiento de los tipos de interés y la elevada inflación, está ocasionando que la actividad inmobiliaria y la evolución de los precios comiencen a estabilizarse. De hecho, este giro en el mercado ya se está observando en la subida de los precios de vivienda nueva y usada en septiembre de 2022, que registra una variación semestral del 2,2%, frente al 2,5% alcanzado en junio, así como en el optimismo dentro del mercado residencial, que desciende por primera vez tras dos años de subidas continuadas. Un contexto de incertidumbre que podría al mismo tiempo acentuar la inversión en vivienda como activo refugio como forma de protegerse de la elevada inflación. No obstante, conviene ser prudentes y seguir de cerca el mercado, ya que sucesivos encarecimientos de las cuotas hipotecarias podrían repercutir de manera directa en los precios y en las decisiones de compra lo que resta del año”.

juan fernández aceytuno, consejero delegado de sociedad de tasación
juan fernández aceytuno, consejero delegado de sociedad de tasación

El Índice de Confianza desciende por primera vez en dos años

El Índice de Confianza Inmobiliario ha alcanzado los 52,5 puntos sobre 100 durante el tercer trimestre de 2022, el primer descenso tras dos años de incrementos continuados. En concreto, este indicador ha experimentado una bajada de 2,3 puntos entre junio y septiembre. A pesar de este descenso, este índice encadena cinco trimestres consecutivos en una zona optimista (por encima de 50 puntos). Además, supera el valor registrado hace un año, cuando se situaba en 51,2 puntos. 

Los resultados de este tercer trimestre denotan que la evolución de los precios y la actividad continúan siendo favorables, aunque el escenario de incertidumbre macroeconómica y geopolítica actual comienza a tener efecto en el optimismo dentro del sector inmobiliario.

Por comunidades autónomas, Islas Baleares (57,9 puntos), País Vasco (55,8 puntos) y Asturias (53,9 puntos) son las que tienen un Índice de Confianza más elevado al cierre del tercer trimestre de 2022. Por el contrario, Castilla y León (46,8 puntos) y Extremadura (47,2 puntos) siguen siendo las comunidades que tienen el valor más bajo al cierre de este periodo, ambas por debajo de la barrera de los 50 puntos, que marca el punto de equilibrio.

Durante el último trimestre, todas las comunidades han experimentado notables descensos en este indicador. Destaca especialmente el descenso de 3,5 puntos en Extremadura y de 3,3 puntos en Baleares. Este índice ha descendido de forma menos pronunciada en País Vasco con 1,1 puntos y Castilla La Mancha con 1,4 puntos.

No obstante, este indicador continúa mostrando una evolución favorable en la comparativa anual. Destaca el caso Baleares, que se sitúa 7,2 puntos por encima respecto al mismo ejercicio del año anterior. En el extremo contario, Extremadura (-2,1 puntos), Galicia (-0,6 puntos) y Castilla y León (-0,4 puntos) son las tres únicas comunidades que experimentan descensos anuales.

La encuesta de base para obtener el Índice de Confianza Inmobiliario se ha realizado entre los días 8 y 20 de septiembre de 2022. Ésta recoge la opinión de más de 700 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional, con relación a las perspectivas del mercado (situación de los últimos tres meses) y a las expectativas de éste (previsiones para los tres próximos meses).

Islas Baleares, País Vasco y Asturias son las que tienen un Índice de Confianza más elevado
Islas Baleares, País Vasco y Asturias son las que tienen un Índice de Confianza más elevado

El precio medio de la vivienda crece un 2,5% en el primer semestre del año

El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario detecta que el precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada mantiene una tendencia alcista tras experimentar un incremento anual del 4,1% hasta situarse en 1.751€/m² en junio de 2022. A su vez, durante el primer semestre del año también se sitúa al alza tras registrar un crecimiento del 2,5%.

Los resultados provisionales del tercer trimestre del año continúan mostrando una evolución alcista generalizada en todo el territorio nacional, aunque a un ritmo más moderado que en el trimestre anterior. En este último periodo, Sociedad de Tasación estima que el precio medio para el conjunto de la vivienda y usada se situaría en 1.768€/m² al cierre del tercer trimestre de 2022, con una variación anual del +4,2% y semestral +2,2%. Esto indicaría que el mercado residencial ya empezaría a evidenciar signos de ralentización en la subida de los precios ante la actual incertidumbre macroeconómica, el encarecimiento de los tipos de interés y la elevada inflación.

El estudio detecta un aumento generalizado en todas las comunidades autónomas, con incrementos interanuales del 5% en tres autonomías (Baleares, Canarias y Madrid) y con subidas que oscilan entre el 3% y el 5% en otras trece. A su vez, destacan las subidas experimentadas en Melilla y Extremadura, ambas por encima del 2%. Ceuta es la única en la que el precio medio de la vivienda nueva y usada permanece invariable, con un 0,2% en el último año.

A su vez, entre enero y junio de 2022, el aumento del precio de la vivienda también registra variaciones en algunas regiones, con incrementos semestrales superiores al 2% en 13 autonomías. Destacan especialmente los aumentos registrados en la Comunidad de Madrid con un +3,1%; y la Comunidad Valenciana y Canarias, ambas con un +2,8%. En el extremo contrario se sitúa la ciudad autónoma de Ceuta, que es la única que experimenta un ligero descenso del -0,2%.

Por comunidades autónomas, la Comunidad de Madrid (2.772€/m²) continúa registrando el precio medio más elevado de vivienda nueva y usada a nivel nacional en junio de 2022. Le siguen Cataluña (2.469€/m²), País Vasco (2.361€/m²) e Islas Baleares (2.360€/m²), que son las otras tres comunidades con los importes medios más altos a nivel nacional. Por el contrario, Extremadura (922€/m²) y Castilla La Mancha (1.009€/m²) presentan el importe medio más bajo, siendo esta primera la única comunidad que se sitúa por debajo de la barrera de los 1.000€/m² de media.

En términos provinciales, Guadalajara y Cádiz (+5,8%) son las dos provincias de España en donde más ha crecido el precio de la vivienda durante el último año, seguidas de cerca por Málaga, con un +5,5%. No obstante, el precio de la vivienda también mantiene una evolución alcista en el resto de las provincias españolas. En concreto, en 25 de ellas se registran crecimientos interanuales superiores al +4%, mientras que sube por debajo del +2% en otras cinco.

Por importe, Barcelona (2.801€/m²) sigue siendo la provincia con el precio medio más elevado a nivel nacional, seguida por la Comunidad de Madrid (2.772€/m²) y San Sebastián (2.638€/m²). En el extremo de la tabla, Cáceres (921€/m²), Ciudad Real (910 €/m²) y Lugo (903€/m²) se sitúan con el precio medio más bajo.

En 25 provincias se registran crecimientos interanuales superiores al +4%
En 25 provincias se registran crecimientos interanuales superiores al +4%

Los españoles necesitan 7,5 años de salario íntegro para adquirir una vivienda

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, cuyo indicador mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio, ha registrado una subida de dos décimas durante el tercer trimestre de 2022 hasta situarse en 7,5 años de salario íntegro necesarios. Un valor similar al que se contabilizó en el cuarto trimestre de 2020, aunque dos décimas por debajo del registrado hace un año (7,7 años).

Por comunidades autónomas, se observa un leve incremento en 11 de las 17 autonomías, siendo Islas Baleares y Madrid donde se registran los mayores incrementos trimestrales de esfuerzo inmobiliario, con crecimientos de cuatro y tres décimas respectivamente. Así, las diferencias oscilan entre los 8,9 años de salario íntegro que un ciudadano de la Comunidad de Madrid necesita destinar para la compra de una vivienda hasta los 4,6 años en la Región de Murcia. Por su parte, este indicador permanece invariable en seis comunidades. Islas Baleares continúa presentando valores muy superiores a la media nacional, ya que un ciudadano necesita 16,2 años de salario integro para poder adquirir una vivienda en esta comunidad.

El coste de construcción de obra nueva crece un 4,32% durante el tercer trimestre

El coste de construcción de obra nueva ha alcanzado los 1.159€/m² al cierre del tercer trimestre de 2022, encadenando dos trimestres consecutivos al alza. En términos porcentuales, este indicador experimenta un aumento trimestral del 4,32% y anual del 4,51%. A su vez, la ratio de construcción sobre rasante se ha situado en 1.042€/m², mientras que el de bajo rasante alcanza los 328€/m².

Este indicador es elaborado cada trimestre por ST Consultores Inmobiliarios en base a las promociones de obra nueva que monitoriza. Por tanto, no vienen incluidas las actuaciones de rehabilitación. El índice se obtiene tras dividir el presupuesto de contrata de cada promoción monitorizada entre la superficie construida sobre rasante. Dicho módulo abarca obras de bloque abierto, promociones unifamiliares y edificios entre medianerías. A partir de este segundo trimestre de 2022 se incluye una modificación en la metodología empleada, incluyendo el valor medio de la media pondera, la media aritmética y la mediana.