BNP Paribas Real Estate presenta su último informe de inversión en el mercado logístico en Madrid, Cataluña y Valencia. La consultora inmobiliaria destaca que las tres comunidades continúan con un elevado dinamismo por parte de la demanda, que busca en los activos inmologísticos oportunidades de inversión.
En 2023, promotores y fondos de inversión continuarán adquiriendo suelos para desarrollar nuevas plataformas. Está previsto que se incorporen al mercado madrileño 830.631 m2 de proyectos que están en fase de construcción. Por su parte, en Cataluña la cifra se sitúa en 395.000 m2, en ubicaciones como Constantí o Castellbisbal y en Valencia 196.313 m2 en zonas como Ribarroja o Cheste.
En este punto, Jean-Bernard Gaudin, director nacional de Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate, afirma que “Las perspectivas siguen siendo muy positivas, con un final de año 2022 con niveles muy altos de contratación en Madrid, Barcelona y Valencia. Destaca la actividad de Madrid, al volver a superar su récord histórico de contratación alcanzando los 1,3 millones de m². El primer trimestre de 2023 está arrancando con un alto volumen de demanda que continúa comprimiendo la tasa de disponibilidad especialmente en Barcelona con un 2,55 %”.
Por su parte, Fernando Sauras, director de Inversión Industrial y Logística España de BNP Paribas Real Estate, asegura que “aún finalizamos con un escenario generalizado de wait & see y de descompresión de yields, el dinamismo está volviendo progresivamente al mercado, marcado por la prudencia en la valoración de los riesgos y en una detallada selección de las oportunidades”. Además, añade “una demanda fuerte basada en el comercio electrónico junto con una tasa de disponibilidad a la baja está haciendo que los inversores sigan priorizando la inversión logística sobre otros asset class.”
Madrid: récord histórico de contratación para cerrar el año
La demanda de espacios logísticos ha vuelto a marcar un hito en la serie anual histórica con operaciones tan destacadas como el alquiler de 98.000 m2 Illescas; la autopromoción de una plataforma de 80.000 m2 en Torija y la firma de un proyecto “llave en mano” de un operador logístico 3PL de 50.316 m2 en Marchamalo.
BNP Paribas Real Estate detalla que los principales motores de esta demanda están siendo el sector de la alimentación, los operadores logísticos tradicionales 3PLs, el continuo crecimiento de la demanda de actividades relacionadas con el comercio electrónico y el incremento de stock para evitar posibles roturas en las cadenas de suministros por parte de usuarios logísticos.
El eje A2, conocido popularmente como el Corredor de Henares, vuelve a posicionarse como el favorito, concentrando más de la mitad de firmas de operaciones del cuarto trimestre y el 45% de superficie contratada, con un total de 197.177 m2 contratados en 12 operaciones.
Las rentas siguen, un trimestre más, en tendencia de crecimiento. La renta media de las operaciones se sitúa en los 4,90€/m2/mes, reflejando un crecimiento anual del 4,3% respecto al último trimestre de 2021.
La tasa de disponibilidad, continúa ajustándose en un mercado en el que el parque total se ha incrementado en 700.000 m2 en los últimos doce meses. En este punto, la tasa de disponibilidad ha pasado de 6,30% en el último trimestre de 2021 a 5,78% en este trimestre, bajando 52 puntos básicos.
Cataluña: segundo año más dinámico de la serie histórica
La actividad se ha reactivado fuertemente en el último trimestre del año colocándolo como el segundo mejor periodo de la serie histórica, con firmas tan destacadas como una plataforma de 40.419 m2 en Constantí, la autopromoción del desarrollo de una plataforma logística de 30.000 m2 en Valls, y la firma de un activo de 21.867 m2 en Santa Perpetua de Mogoda.
En este punto, la consultora inmobiliaria detalla que hay casi un millón de m2 edificables de suelo transaccionados que se podrán incorporar al mercado a lo largo del año 2024. No obstante, es preciso destacar que muchos propietarios no tienen la intención de desarrollar esta superficie sin tener un cliente comprometido.
El arco regional continúa siendo el más demandado por los usuarios en el último trimestre, concentrando el 42% de las operaciones y el 30% de la superficie contratada. Por su parte, el arco nacional, la zona más alejada de Barcelona, ha concentrado el 50% de la absorción trimestral y el 32% de los contratos.
Si se analiza el comportamiento de las rentas, se observa una ligera tendencia creciente de las mismas. Así, la renta media ha subido mínimamente hasta niveles 5,45 €/m2/mes, reflejando un incremento del 0,4% en el último trimestre.
Sobre la tasa de disponibilidad, continúa en niveles realmente bajos, situándose en 2,55% a fecha 1 de enero de 2023, replicando la tasa registrada hace justo tres meses, pero con un incremento del parque de 150.000 m2 en el último trimestre. Con todo esto, el parque logístico de Cataluña se alza hasta los 7,8 millones de m2.
Valencia: la fortaleza de la demanda presiona la tasa de disponibilidad
En el último trimestre del año, la demanda de espacios logísticos en el área metropolitana de la ciudad de Valencia ha mantenido el elevado dinamismo registrado en la primera parte del año y cierra muy cerca de las cifras de contratación de 2021, año de récord. En número de operaciones, 2022 pasa a ser el año con más contratos firmados con operaciones como un alquiler de 20.360 m2 en Sagunto y la firma de una plataforma de 13.000 m2 en Ribarroja.
Las perspectivas para 2023 son positivas. El buen momento por el que pasa la demanda, los bajos niveles de disponibilidad existentes y la tendencia positiva de las rentas, sitúan al mercado logístico metropolitano de Valencia en uno de los periodos más saludables de la serie histórica.
Ribarroja se posiciona un trimestre más como el gran protagonista. Así, más del 50% de los contratos se han firmado en la localidad valenciana en el último trimestre del año, siendo el mercado más activo del acumulado del año. De igual manera, si se analiza la superficie, Ribarroja ha concentrado el 36% de la contratación en los tres últimos meses de 2022.
Las rentas medias se han incrementado de media un 1,5% en los últimos tres meses, situándose los niveles más elevados en Ribarroja en 5,50 €/m2/mes para nuevos desarrollos confirmando la tendencia alcista iniciada en el Q3.
Durante el cuarto trimestre, el parque logístico de Valencia y su área metropolitana se ha incrementado cerca de 65.500 m2, entregándose nuevas plataformas en ubicaciones como Ribarroja, Cheste y Sagunto. A pesar de este incremento la tasa de disponibilidad continúa ajustándose y se sitúa en el 5,08% a fecha 1 de enero de 2023.