En 2022, el mercado de la logística cayó un 10% en los principales seis mercados europeos, pero se mantuvo por encima de su promedio en 5 años. El volumen total de 27 millones de m2 se compara bien con la excepcional cifra registrada en 2021.
“En 2022 hubo un crecimiento económico suficiente para apuntalar los mercados de ocupantes, mientras que el take-up disminuyó en algunos países, pero no en todos. La demanda de espacio creció entre arrendatarios que buscan ganancias de eficiencia. Los cambios estructurales en los patrones de gasto de los consumidores continuaron favoreciendo la penetración del comercio electrónico, perpetuando la necesidad de espacio logístico. Los tiempos de construcción y la disponibilidad de terreno dictan el equilibrio del mercado en áreas donde la tasa de desocupación está muy por debajo de la media europea del 4%. Los nuevos desarrollos siguen siendo insuficientes para satisfacer la demanda, sin embargo, se están lanzando pocos desarrollos especulativos”, señala Craig Maguire, responsable de logística europea de BNP Paribas Real Estate.
En Alemania, el mercado de la logística fue especialmente dinámico en 2022, apenas por debajo de la marca de 8 millones y muy por encima de la media de 6 millones lograda entre 2017 y 2020. La desaceleración de la inercia en H2 tuvo su origen principalmente en la carencia de suministro, lo cual es cada vez más notorio en los subcentros. El incremento en los costes de construcción provocó un crecimiento significativo de los alquileres en Hamburgo, Múnich y Colonia durante 2022.
El mercado de ocupantes de Reino Unido disminuyó un 19% en 2022, pero mantuvo una dinámica sólida tras los excepcionales volúmenes registrados el año pasado. El take-up alcanzó los 4,9 millones de m2, alimentado por el crecimiento estructural del comercio electrónico y las cadenas de suministro. La aguda carencia de nuevas unidades favorece el fuerte crecimiento de los alquileres en Reino Unido.
El mercado de la logística en Alemania fue
especialmente dinámico en 2022, apenas por
debajo de la marca de 8 millones y muy por encima
de la media de 6 millones lograda entre 2017 y 2020
En Polonia, el take-up disminuyó un 21%, pero alcanzó los 4,5 millones de m2 en 2022, su segundo volumen más alto jamás registrado. El mercado se mantuvo dinámico, pero empezó a perder inercia en la segunda mitad del año. Las bajas tasas de desocupación y el aumento de los costes comenzaron a ejercer presión sobre los alquileres. Las rentas prime crecieron rápidamente en los principales centros logísticos, de 41-44 € a 49-59 € durante 2022. En Varsovia, la renta prime se elevó hasta los 117 €.
En Francia, el take-up sólo disminuyó un 13% para alcanzar los 3,9 millones de m2 en 2022. La fuerte demanda de almacenes de gran tamaño dio un impulso adicional al mercado a principios de 2022, mientras que la actividad se mantuvo más estable en la segunda mitad. El suministro sigue siendo escaso en la mayoría de mercados, dejando la tasa de desocupación en su nivel más bajo, por debajo del 3%. La competencia entre inquilinos por los edificios de alta calidad sigue creciendo, lo que implica un incremento potencial de los alquileres en las ubicaciones prime.
En Países Bajos, el take-up creció en un 3% hasta los 3,6 millones de m2 en 2022. El mercado está resistiendo bien a pesar de las restricciones a nuevos desarrollos. Como resultado, el mercado de nuevos almacenes se estrecha y los arrendatarios se inclinan por propiedades de segunda mano de buena calidad. La sólida demanda y la baja disponibilidad siguen provocando el ascenso de los alquileres.
En España, el take-up creció en un 8% hasta los 2,3 millones de m2. El mercado alcanzó un nuevo volumen récord histórico de transacciones en 2022 y logró uno de los más fuertes rendimientos en Europa. La actividad se vio estimulada por el comercio electrónico y los comercios de alimentación. Las bajas tasas de desocupación están generando las condiciones para el crecimiento de los alquileres.
Segundo nivel de inversión industrial y logística más alto de la historia
El volumen de inversión disminuyó un 19% en 2022, aunque alcanzó los 56 mil millones €, casi 15mil millones € por encima de la media anual entre 2017 y 2020. “Tras 5 años de excelentes volúmenes de inversión, el mercado continúa atrayendo compradores. No obstante, el mercado de inversión se ve desafiado por la creciente escasez de stock, además de los grandes cambios en el trasfondo macroeconómico y financiero durante 2022”, afirma Craig Maguire.
La normalización de la política monetaria global llevó los tipos de interés de vuelta a sus niveles previos a la GFC en menos de seis meses. La prima de riesgo se redujo significativamente con fuertes incrementos en las tasas de interés a 10 años. El rápido reajuste creó discordancias en los precios entre compradores y vendedores y la logística fue el más expuesto de los sectores inmobiliarios. La congelación de la inversión condujo al rápido aumento de las yields de la logística.
En España, el take-up creció en un 8% hasta
los 2,3 millones de m2. El mercado alcanzó un
nuevo récord histórico de transacciones en 2022
y logró uno de los más fuertes rendimientos en Europa
Puede que haya más aumento de las yields en el futuro, al menos hasta que cesen los incrementos del tipo de interés, lo que la mayoría de grupos de pronóstico estiman que sucederá a mediados de 2023.
Gran parte del aumento de las yields de unidades prime puede haber ocurrido ya, aunque para unidades secundarias más marginales, es probable que los precios queden sujetos a amplias negociaciones durante 2023.
El mercado de la inversión industrial y logística en Reino Unido (14,4 mil millones € en 2022) presenció una fuerte caída (-32%) en los volúmenes de inversión de más de un tercio, en comparación con 2021. La disminución proviene de negociaciones infructuosas y unidades extraídas del mercado. Las prime yields aumentaron en 175 puntos básicos en 2022.
En Alemania, la inversión industrial y logística alcanzó un volumen histórico (10,1 mil millones €) impulsado en el T1 por grandes operaciones. Las prime yields aumentaron en 85 puntos básicos en 2022 y se espera más aumento en 2023.
En Francia, la fuerte dinámica del mercado hizo que el descenso fuera sólo del 6%, a 6,4 mil millones €. Las prime yields de la logística variaron en 60 puntos básicos, al 3,80% en 2022 y es probable que aumenten más en 2023.
En Países Bajos la actividad del mercado fue positiva casi todo el año hasta el T4, cuando se vio afectado por la regresión que sacudió al sector. Dada la intensidad de la demanda, los ajustes de yield pueden desbloquear la inversión en la primera mitad de 2023.
La inversión en el mercado español cayó
un 40% en 2022, pero continuó por encima
de la media de los últimos cinco años
Italia publicó también un volumen récord el pasado año, aumentando un 28% gracias a las operaciones de cartera. Las yields aumentaron en 40 puntos básicos para llegar al 4,4%.
En España, la inversión cayó en un 40% en 2022, pero continuó por encima de la media de 5 años. La disminución del mercado en el T4 condujo al gran aumento de la prime yield en 95 puntos básicos en 2022.
En Polonia, tras un volumen récord el año pasado, la actividad se ralentizó en un 16% durante 2022. El mercado se estableció en 1,8 mil millones €, su media anual registrada desde 2017.