"Los espacios de trabajo se están transformando en lugares más colaborativos e innovadores"

José Mittelbrum, Senior Director Advisory & Transaction Oficinas de CBRE España, explica cómo conceptos como la calidad, la sostenibilidad y el confort se están convirtiendo en elementos esenciales para atraer talento a las oficinas. También es cada vez más importante la gestión y la adaptabilidad de los espacios.¿Cómo se está consiguiendo que se mantenga la ocupación de los edificios de oficinas a pesar del incremento del trabajo híbrido? José Mittelbrum: En España tenemos una cultura de socialización que hace que el impacto del teletrabajo haya sido menor que en países anglosajones. El informe elaborado por nuestra área de Consultoría Estratégica Tendencias CBRE en Oficinas muestra cómo en España se ha consolidado el modelo flexible con predominancia de asistencia a la oficina: de media, los trabajadores españoles vamos casi tres días a la semana a la oficina, frente a los 1,8 días a nivel europeo y global, según nuestro informe. De hecho, solo un 11% se decanta por el trabajo 100% en remoto y apenas otro 10% se decanta por un modelo 100% presencial. De forma general, la ocupación alcanza una media semanal de aproximadamente un 60%; se mantiene estable entre lunes y jueves, en torno al 70%, y cae al 23% los viernes, un tercio de la ocupación media del resto de semana. Además, uno de los grandes cambios producidos por la consolidación del trabajo hibrido es la necesidad de una gestión mucho más activa, tanto de las oficinas como de los edificios. Tiene que adaptar los servicios de los edificios a las necesidades de sus usuarios y convivir con el teletrabajo, al tiempo que ofrece una experiencia diferencial capaz de fidelizar y atraer al talento de las empresas a las que aloja. En esta línea, aspectos como la calidad, la sostenibilidad y el confort dentro de las oficinas favorecen que el usuario tenga mayor intención de ir. ¿Cómo está evolucionando el papel de las oficinas físicas en este nuevo entorno de trabajo flexible? J.M: Los espacios de trabajo se están transformando en lugares más colaborativos e innovadores. Se ha pasado de espacios puramente dedicados al trabajo, a destinos en los que es posible la colaboración entre equipos, la formación de las personas, la cocreación y creatividad y la socialización a favor de la productividad. Las nuevas oficinas dan prioridad a los espacios comunes, para favorecer una forma de trabajo más colaborativa y flexible. De hecho, nuestro informe ha detectado cómo se están reduciendo los puestos de trabajo individuales, dejando atrás la proporción de un puesto/empleado, que ahora es de 0,74. La tendencia actual es la de puestos compartidos, permitiendo una forma de trabajo mucho más colaborativa. La localización de las oficinas y los servicios de su entorno adquieren aún más relevancia en esta nueva era de las oficinas. El entorno en el que se ubican los edificios es clave también para favorecer la movilidad de las personas a sus lugares de trabajo. "La localización de las oficinas y los servicios de su entorno adquieren aún más relevancia en esta nueva era de las oficinas"La necesidad de incluir más servicios comunes reduce el espacio alquilable, ¿cómo se consigue compensar este menor espacio al que sacar rentabilidad? J.M: Lo que se consigue es más eficiencia por ciertos servicios que anteriormente solo tenían las oficinas privadas de una empresa. Los propietarios están poniendo en valor sus activos; invierten para reconfigurar sus espacios y atender a las necesidades de las empresas y sus trabajadores. Principalmente, se centran en el bienestar de las personas y en implantaciones de más calidad, que incluyan más espacios colaborativos. También gana peso la capacidad que ofrece el espacio para ser reconfigurado a demanda, de manera rápida y sencilla. En definitiva, ahora se paga por el uso. La gestión, en este sentido, es mucho más eficiente y adecuada a las necesidades de los ocupantes. ¿Cómo pueden adaptarse los propietarios tradicionales a la mayor exigencia de flexibilidad por parte de los inquilinos? J.M: La duración de los contratos de arrendamiento se está adaptando a esta necesidad de flexibilidad por parte del inquilino. En este contexto, encontramos contratos que pueden establecer mayores duraciones para aquellos equipos o funciones más estables en la empresa, mientras que se pueden establecer cláusulas más flexibles en permanencia para equipos que trabajen por proyecto o con un futuro más incierto. También vemos la inclusión de cláusulas de adaptación del espacio durante la duración del contrato, que permiten aumentar o disminuir espacio sobre la marcha. Muchos propietarios han dotado a sus edificios de espacios flexibles, antes llamados coworkings, que dotan de flexibilidad a aquellos inquilinos con potencial crecimiento, que pueden apoyarse en ellos hasta su consolidación, sin necesidad de comprometer un alquiler extra de espacio. ¿La irrupción de estos espacios de trabajo flexible está descentralizando realmente el mercado de oficinas y abriendo oportunidades en ciudades más secundarias? J.M: Los operadores de espacios flexibles se han adelantado a la tendencia y han absorbido gran parte de la contratación de espacios de trabajo en estas ciudades, donde la inversión institucional en oficinas es más limitada que en Madrid o Barcelona. Pero la tendencia está ya cambiando y la evolución del mercado de oficinas en Málaga es un ejemplo. "La oficina seguirá siendo el asset class inmobiliario, aunque demandará más gestión y atención que en el pasado"¿Cómo se están adaptando las oficinas a las nuevas exigencias de sostenibilidad marcadas por la normativa europea? J.M: Inversores y ocupantes son cada día más conscientes de la necesidad de cumplir con los criterios de sostenibilidad. Los inquilinos tienen establecidos sus propios compromisos de sostenibilidad en sus memorias; los inversores o financiadores tienen unos requisitos cada vez más exigentes a la hora de colocar sus inversiones en productos más sostenibles. El mismo propietario sabe que alquilará antes y cobrará más rentas si tiene un edificio sostenible, que ofrece mayor confort, que si no lo tiene. El otro gran pilar es la regulación cada vez más exigente como nuestro Código Técnico. Es una cadena de compromisos en las que están involucrados todos los eslabones, desde el inversor al usuario, pasando por el gestor, el financiador, la constructora y el proveedor de limpieza o seguridad. Los inversores van a volver a confiar en el segmento de oficinas una vez que se estabilicen la inflación y los tipos de interés y parezca más claro cómo se va a gestionar el trabajo híbrido? J.M: Hay capital esperando el cambio en la evolución de los tipos de interés y en cuanto esto suceda veremos cómo se normalizan los volúmenes de inversión. Nuestras previsiones para la primera mitad de 2024 son similares a las de 2023, con el foco en operaciones del segmento Midcaps (5-25 millones) y en los activos de mayor calidad y buenas ubicaciones. También veremos mucho interés en la transformación de edificios de oficinas a otros usos, sobre todo en aquellos activos que estén adecuados a las nuevas tendencias. En todo caso, prevemos un futuro prometedor para las oficinas. Se han constituido como una herramienta, compleja y sofisticada, con la que las empresas transmiten su cultura corporativa a sus empleados y clientes. También son fundamentales como vehículo para generar “engagement” entre personas. La oficina seguirá siendo el asset class inmobiliario, aunque demandará más gestión y atención que en el pasado para cumplir con los estándares de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG que atraiga el interés de empresas e inversores.

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