Sostenibilidad y financiación: del cumplimiento normativo a la estrategia de valor

La sostenibilidad ha dejado de ser un discurso para convertirse en una hoja de ruta estratégica del real estate. Bajo esta premisa, la sede de ESCP Business School, en Madrid, acogió el Desayuno Editorial organizado por Observatorio Inmobiliario que, con el título “Sostenibilidad y el reto de la financiación”, reunió a algunos de los principales expertos del sector de la edificación para analizar cómo la regulación europea, la presión financiera y la necesidad de reposicionar el parque existente están redefiniendo la estrategia de propietarios, inversores, arquitectos, certificadores y entidades financieras.

Tras la bienvenida a cargo de Jacobo Muñoz, director de desarrollo de negocio de ESCP, el encuentro, patrocinado por Kömmerling, y moderado por Roger Cooke, editorial advisor, y Teresa Montero, directora de Observatorio Inmobiliario, puso sobre la mesa una idea compartida por todos los intervinientes: la sostenibilidad está reconfigurando la toma de decisiones en el sector inmobiliario, y cada vez es más importante saber cómo integrarla de forma estructural en la planificación, la gestión y la financiación de activos.

Ignacio Mayoral, director de operaciones de Kömmerling; Pablo Alonso, director de Financiación Sostenible para Empresas en Santander España; Cristina Rosón, Sustainability Design Lead-Built Environment de TYPSA; Andrés Barrio, responsable de sostenibilidad de Nhood; Mara Rodríguez, Technical Manager de BREEAM España; Justo Orgaz, arquitecto del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM); y Diego Laguía, Investment and Asset Manager de M&G en España y Portugal, coincidieron en que el sector está entrando en una fase de madurez en la que el cumplimiento normativo es solo el punto de partida.

A este respecto, el marco normativo europeo, definido por la Taxonomía y la Directiva de Eficiencia Energética en los Edificios (EPBD), se situó como uno de los ejes centrales del coloquio. Desde la óptica del inversor, Diego Laguía, de M&G, precisó que no se trata únicamente de requisitos normativos, sino también de aceleradores de un cambio estructural: “Esto está haciendo que cambie completamente nuestra manera de afrontar la gestión y la inversión”. Subrayó, asimismo, que “la sostenibilidad en la normativa ha dejado de ser un input técnico, convirtiéndose en un input estratégico y financiero”.

En la misma línea, Andrés Barrio, desde la perspectiva de la gestión patrimonial, explicó que tanto la Taxonomía como la eficiencia energética son dos conceptos que marcan las dos caras de la normativa: “Por un lado, la Taxonomía se va a quedar solo para las grandes empresas que tengan que reportar o como elemento de valor del activo y, por otro lado, tenemos la eficiencia energética, que sí que va a seguir existiendo y avanzando como los Certificados de la Ahorro Energético (CAEs) y la EPBD”.

Para el responsable de sostenibilidad de Nhood, la Directiva de Eficiencia Energética, aunque en un principio se vea como un gasto, puede ser un impulso para la renovación de los activos.

Por su parte, Pablo Alonso, directivo de Santander España, aportó la visión del sector bancario, uno de los más regulados de la economía: “La regulación europea marca el suelo; no se trata tanto de cumplir con la normativa como de analizar cómo impacta en la viabilidad económica de los activos a largo plazo”. En este sentido, la EPBD tiene una consecuencia clara: propietarios y gestores deben anticipar el CAPEX de la rehabilitación para evitar riesgos de obsolescencia energética. En cuanto a la Taxonomía, si bien nació con el propósito de establecer un lenguaje común, también tiene un efecto financiero evidente y puede poner en valor la sostenibilidad a largo plazo. Y añadió una cuestión fundamental: “Al final, medir te permite gestionar mejor”.

La sostenibilidad se integra así en los modelos de riesgo físico y de transición, influyendo en la estructura financiera, las condiciones de financiación y la evaluación de los activos.

El director de operaciones de Kömmerling, Ignacio Mayoral, aportó la visión industrial y técnica sobre el papel que juega la envolvente del edificio en la transición energética y cómo la normativa está impactando en este ámbito por estar cada vez más enfocada a la rehabilitación. El directivo destacó la importancia de los datos y la monetización, “que nos obliga a ser más exigentes”, poniendo como ejemplo las Declaraciones Ambientales de Producto (DAPS).

El arquitecto colegiado en el COAM y CEO de Trasbordo Arquitectura, Justo Orgaz, planteó una reflexión: “La visión del arquitecto es siempre de anticipación, de respuesta a las demandas de la sociedad. Ahora, el marco regulatorio tiene tanta tracción que vamos todos detrás de él”.

Para este experto, el cambio es estructural porque incorpora un nuevo modelo, el ambiental, lo que obliga a replantear el ejercicio de la profesión. Según Orgaz, la sostenibilidad debe incorporarse desde el origen en el diseño del proyecto, ya que es intrínseco hablar del desempeño del edificio a lo largo de todo su ciclo de vida.

Y aunque “no estamos todavía en el escenario que todos imaginamos, y el debate entre oportunidad y riesgo es constante, creo que cada vez se tiende más al lado de la oportunidad, porque realmente la transformación no es opcional. Estamos en Europa con un mandato de alcanzar un parque de cero emisiones en 2050”, el marco regulatorio está marcando el paso de los estándares mínimos.

La gestión ambiental del parque edificatorio existente fue otro de los ejes centrales del debate. Cristina Rosón, Sustainability Design Lead-Built Environment de TYPSA, defendió que el análisis del ciclo de vida debe incorporarse desde el inicio: “este enfoque es fundamental en los activos inmobiliarios, necesitamos empezar a entender la importancia del carbono embebido y del resto de los impactos que podemos tener con la edificación”. Apuntó también a la necesidad de pensar en lo que vendrá en el futuro para incorporar las medidas de circularidad; concebir un edificio como un banco de materiales y realizar una labor pedagógica.

Desde el ámbito de la certificación, Mara Rodríguez, Technical Manager de BREEAM, recordó la evolución del sector: “Cuando nos pusimos a adaptar la metodología en España, uno de los requisitos era realizar un análisis del ciclo de vida del edificio, tanto en obra nueva como en edificación existente. Sin embargo, el sector no sabía lo que implicaba este análisis y tuvimos que rebajar esa exigencia procedente del Reino Unido; optamos por valorar que los productos contaran con ecoetiqueta. Ahora ya es una realidad. No puedo decir que el 100% de los productos tengan su análisis de ciclo de vida, pero hay datos sectoriales; existe mucha información que permite alimentar las bases de datos y las herramientas para realizar evaluaciones rigurosas”.

Según Rodríguez, el objetivo de BREEAM y del sector debería ser incorporar un análisis de ciclo de vida riguroso en una fase inicial que permita prescribir determinadas soluciones. En este sentido, el análisis ambiental y el de costes “son fundamentales en una fase de diseño temprana para que el edificio funcione mejor y tengamos en cuenta cómo va a comportarse a lo largo de 20, 30 o 50 años”.

Para enriquecer el tema central del debate, Justo Orgaz se preguntó qué criterios conducen a la decisión de si es mejor rehabilitar, transformar o mantener un edificio: “De momento, los criterios que llevan a una decisión de este tipo siguen siendo de operación. Con todo, es fácil que simpaticen los objetivos de aprovechamiento y de explotación con los objetivos de reducción de impacto ambiental. Pero por sí mismo, salvo que haya ayudas o una estrategia de un portfolio, es difícil que el requisito único sea medioambiental a la hora de decidir cómo intervenir un edificio”.

También el arquitecto colegiado en el COAM valoró el papel de las herramientas de certificación y el marco común impulsado por la Comisión Europea, que posteriormente se tradujo en la Taxonomía como sistema de referencia internacional, aunque advirtió

La economía circular es otro caballo de batalla del momento; la identificamos con la generación de residuos, pero en realidad es la extracción de la materia prima. “Igual que hablamos de huella ambiental, de carbono embebido, cuando hablemos de economía circular, probablemente terminaremos hablando de huella material por el impacto que en su extracción tiene el edificio. Y todo eso tiene que convertirse tarde o temprano en un parámetro que permita a los inversores evaluar sus inversiones”, mantuvo Orgaz.

Evitar la obsolescencia de los activos y adaptar sus usos a la nueva normativa es otro de los retos del sector. Pero ¿cómo se integran esas exigencias en la visión a largo plazo de un activo? Para Barrio, la sostenibilidad debe integrarse en los análisis de riesgos y oportunidades como un elemento estructural: “En la estrategia a largo plazo hay que adelantarse e incluir los riesgos de transición para cumplir con la legislación y anticipar los posibles impactos sobre el activo”.

En cuanto a la mejora del ciclo de vida del edificio, con la mirada puesta en el horizonte de 2050, Ignacio Mayoral señaló que “las actuaciones que se acometan deberán centrarse fundamentalmente en vivienda ya construida; la envolvente juega un papel relevante porque, dentro de las transformaciones posibles, es de las más viables. Por ejemplo, en el caso de la carpintería, las ventanas instaladas hace 50 años presentan prestaciones muy distintas a las actuales, por lo que existe un margen de mejora muy amplio en los valores de transmitancia térmica”.

Así, cualquier actuación que se lleva a cabo sobre la envolvente tiene un efecto inmediato y medible. “En nuestro sector, el banco de materiales ya es un hecho; a medida que pasa el tiempo y se retiran ventanas antiguas, el material se puede reciclar en un 100% para la fabricación de nuevas unidades”, destacó el director de operaciones de Kömmerling.

En el capítulo de la financiación, Pablo Alonso explicó cómo la sostenibilidad ha pasado de medirse desde una óptica reputacional y regulatoria a ser un elemento estructural en la gestión del riesgo y en el acceso al capital. “Estamos viendo cómo activos mejor gestionados, más eficientes y con un plan de transición calendarizado están teniendo un mejor acceso a la financiación. Aquellos que no cuentan con ese plan están experimentando mayores fricciones. Y ese riesgo de obsolescencia regulatoria se refleja en el valor de los activos y en las estructuras financieras”.

Por ello, para este directivo no se trata tanto de un “castigo verde”, sino de una adecuada asignación del riesgo. “Un activo no compite solo por ubicación; lo que busca el capital es una mayor capacidad de adaptación regulatoria futura, que en definitiva supone una mejor gestión del riesgo”, matizó.

Desde el punto de vista financiero, en el portfolio inmobiliario de Santander se integran tanto el riesgo físico como el de transición, con el objetivo de realizar una gestión integral, “ya que el riesgo climático es un elemento absolutamente estructural”.

La eficiencia energética se ha convertido en un factor determinante en la cuenta de resultados. En materia de autoconsumo, Andrés Barrio aportó una visión práctica desde la gestión de centros comerciales como Vialia Bilbao, donde el 100% de la energía generada mediante producción fotovoltaica se consume in situ. La variable energética deja así de ser intangible para convertirse en un elemento directo del negocio.

Diego Laguía incidió en esta línea: “El CAPEX ya no es solo CAPEX, sino transición energética: cómo conseguir que un edificio sea más líquido y rentable”. Y añadió que el mercado empieza a discriminar activos: “El OPEX es un driver de valor, porque permite justificar que durante los últimos cuatro años tu edificio consume menos que el de al lado”. La integración de criterios ESG está transformando la planificación económica y la valoración de los activos.

En la tercera parte del Desayuno, el debate se centró en las herramientas y en el uso del dato. Mayoral subrayó la necesidad de avanzar en la integración, situando la monitorización como elemento clave y apostando por soluciones que conecten ese seguimiento con los cálculos técnicos y económicos del activo. Por su parte, Cristina Rosón defendió que “hace falta saber usar bien las que ya tenemos; integrar la Inteligencia Artificial, los gemelos digitales…”. Asimismo, la representante de TYPSA planteó la conveniencia de repensar los sistemas de certificación para incrementar su fiabilidad.

En esta línea, Justo Orgaz señaló que las herramientas disponibles son creíbles y aportan valor e innovación al sector. “La proliferación de estas contribuyó a fijar estándares como LEVEL(s) y a impulsar marcos como la Taxonomía. Las herramientas de certificación tienen mucho recorrido para convertirse en un sistema dinámico de seguimiento del desempeño ambiental del activo. Dentro de poco, serán un repositorio de datos”, concluyó.

El desayuno editorial evidenció que el real estate se enfrenta a un cambio estructural marcado por la sostenibilidad, que condiciona la regulación, el diseño y la ejecución del proyecto, la financiación y la valoración.

El nuevo ciclo inmobiliario se escribirá, en gran medida, en clave de sostenibilidad. Representa el marco en el que se tomarán las decisiones en los próximos años. Porque el desafío no es solo cumplir, sino anticipar. No es solo certificar, sino saber gestionar. No es solo invertir por cumplimiento normativo, sino también por estrategia empresarial.