Regeneración urbana: el reto de reinventar las ciudades

La transformación de las ciudades ya no es una opción, sino una necesidad. En torno a esta temática giró un nuevo Desayuno Editorial “Regeneración urbana y smart cities”, organizado por la revista Observatorio Inmobiliario en la sede madrileña de ESCP Business School.

Durante el encuentro, patrocinado por Andersen y Nhood y moderado por Roger Cooke, editorial advisor, y Teresa Montero, directora de Observatorio Inmobiliario, expertos del sector público y privado debatieron sobre cómo la regeneración urbana y las smart cities están redefiniendo el futuro urbano.

El debate arrancó con la visión de la Administración Pública y sus planes para regenerar barrios con arraigo vecinal. Raúl Monte, director general de Regeneración Urbana del Ayuntamiento de Madrid, explicó la apuesta del consistorio por transformar los espacios públicos de uso privado a través del Plan Regenera, un programa estratégico para impulsar la regeneración a escala de barrio y el reequilibrio territorial en la ciudad de Madrid.

Afecta a los barrios existentes construidos antes de 1985 y su principal ámbito de actuación son los espacios interbloque, donde viven casi un millón de personas y que suponen un tercio de las viviendas de la ciudad, unas 500.000.

“Es en estos espacios, en los que antes no se podía actuar por su indeterminación jurídica, sobre los que se desarrolla el Plan Regenera Madrid; estamos haciendo un trabajo previo urbanístico para realizar una especie de servidumbre sobre los mismos, en su mayoría espacios degradados. Para llevar a cabo estos trabajos de regeneración urbana, necesitamos la colaboración público-privada”, afirmó Monte.

Por su parte, Mariano Fuentes, CEO de Piperty y vocal de la Junta de Gobierno del Colegio de Aparejadores de Madrid, añadió que el trabajo de reordenación urbana es intervenir en esos espacios interbloques de Madrid. “A partir de ahí, las administraciones públicas y fundamentalmente el ayuntamiento, han puesto toda la carne en el asador en hacer regeneración urbana. Pero tenemos que ser conscientes de que, sin la participación de la iniciativa privada, los resultados esperados difícilmente se podrán obtener, porque las administraciones no tienen el músculo económico suficiente para intervenir en tal cantidad de metros cuadrados”, apostilló.

Entre los grandes proyectos que están marcando el paso del nuevo urbanismo en Madrid se mencionaron Madrid Nuevo Norte, Valdecarros y Operación Campamento. Miguel Hernández, director de Estrategia y Desarrollo Corporativo de Crea Madrid Nuevo Norte, destacó la peculiaridad que tiene Madrid Nuevo Norte frente a otros desarrollos: “está en el centro de la ciudad, en su eje más importante, que es el norte y sur de la Castellana”. “Para nosotros también es clave la transversalidad con la M-30, y la M-40 y la cercanía del Aeropuerto. Es el cierre de la continuación entre la Castellana y la A-1, que es un vacío que la ciudad dejó porque estaban las vías del tren y hay que intervenir”, matizó.

Madrid Nuevo Norte se trata de un proyecto de gran complejidad jurídica, económica y técnica, pero es estratégico para la ciudad, la Comunidad y el país.

Según Hernández, la movilidad sostenible es la clave de este desarrollo, certificado BREEAM en la fase de planeamiento. “Destaca por su centralidad basada en el transporte público (80%) frente al privado (20%), con tramas urbanas muy habitables e integradas para los ciudadanos”, comentó.

Sobre este proyecto, Darío Rivera, director de Urbanismo en Culmia, apuntó, además, que es un ámbito de centralidad, al que hay que llevar actividad, personas y puestos de trabajo.

En cuanto a las estrategias que se pueden implementar para asegurar esta cercanía y evitar la necesidad de que el ciudadano se mueva, precisó que se tiene que hacer desde el urbanismo, con una correcta disposición de usos y unas ordenanzas flexibles, y no desde la arquitectura. “Lo que ahora planifiques dentro de 15 años puede quedar obsoleto”, zanjó Rivera.

Para María Paz Sangiao, responsable de BREEAM Urbanismo, “también la flexibilidad en el diseño es muy importante”. En este sentido, esta certificación voluntaria es un manual de buenas prácticas para hacer desarrollos sostenibles: “se puede valorar esa flexibilidad desde unas etapas iniciales más estratégicas, a través de estudios o documentos, hasta establecer requisitos que con más detalle evalúan cómo se va a adaptar ese desarrollo a una nueva situación, por ejemplo, de cambio climático, con la adopción de distintas medidas, incluso de contención de riesgos”.

Por su parte, Antonio Ñudi, socio de Público y Regulatorio en Andersen, recordó que el marco normativo debe acompañar este cambio. En este sentido, “las normas urbanísticas a veces suponen un freno a las demandas sociales, que van muy por delante de la normativa. Cuando diseñamos una ciudad desde el punto de vista urbanístico, no tenemos en cuenta el futuro más cercano”. Y puso como ejemplo que en Madrid existe un Plan General de Ordenación Urbana de 1997 y en la Comunidad una Ley del Suelo del año 2001.

“Nadie duda que vamos a trabajar de manera diferente dentro de 15 años y que estamos ya demandando nuevas formas de habitar, pero los cambios normativos no se producen a la velocidad que nosotros necesitamos”, reflexionó Ñudi.

Un componente clave de estos macroproyectos es compaginar usos mixtos. Para Antonio Morales, Technical & Concept Director de Nhood, “el uso mixto es una consecuencia inevitable de la necesidad de obtener el máximo beneficio y va asociado a la colaboración público-privada”. La empresa apuesta por ellos porque maximiza sus beneficios y el sector público lo promueve porque beneficia al ciudadano.

Este experto también abogó por flexibilizar la ordenación urbana. “Hace dos décadas se pensaba en grandes superficies, que estamos viendo ahora que son islas climáticas, con miles de metros cuadrados de parking en superficie, que son una burbuja de calor”, argumentó.

Intervenir en estos barrios consolidados y habitados, con suelos vacíos, pero también con nuevos desarrollos, tiene implicaciones sociales y jurídicas.

Antonio Ñudi compartió su experiencia en dos ámbitos de desarrollo distintos: en Los Cerros, en el sureste de Madrid, y en la Operación Mahou Calderón. “Si bien la estructura jurídica es la misma, los problemas a los que te enfrentas son diferentes”. Sobre todo, de gestión, siendo distinta para un proyecto en la ciudad consolidada que para otro que se encuentra en el extrarradio.

También se puede intervenir sobre edificios ya construidos e infrautilizados, como es la experiencia desde hace 25 años de Drago en el campo de la regeneración urbana y edificatoria (Castellana 200, Gran Vía 32, etc.). “Identificamos los edificios que están y les damos una nueva vida; todos los proyectos han tenido un cambio de uso, necesitando un tiempo importante para convencer al inversor de que los plazos de ejecución se van a cumplir”, explicó Germán López-Madrid, director de inversiones de Drago.

“El principal cuello de botella es la fragmentación de la normativa”, aseguró Javier Colilla, accionista y director de Desarrollo de Negocio de AECLU, entidad colaboradora urbanística focalizada en Madrid, pero también con presencia en Valencia, Galicia y Baleares.

Colilla compartió con los demás expertos la importancia de reducir los plazos colaborando con la Administración en la tramitación y control técnico de licencias urbanísticas y declaraciones responsables relacionadas con obras, actividades y usos del suelo. Asimismo, manifestó la necesidad del apoyo social para aprobar un proyecto.

“Para que los proyectos salgan adelante es fundamental actuar con agilidad. Y la agilidad no significa menos control de la Administración, sino coordinación y dedicación a la colaboración público-privada”, dijo el representante de AECLU.

Los expertos coincidieron que es muy importante una previa labor de concienciación social del proyecto. Antonio Morales, de Nhood, reseñó el caso del centro comercial Vialia Vigo, “en donde se hizo partícipe a toda la ciudad para saber qué querían que hiciésemos en un espacio de más de 20.000 m2, convirtiéndose finalmente en una plaza con zonas verdes y áreas temáticas que ha transformado el centro de Vigo”.

Por parte del Ayuntamiento de Madrid, Raúl Monte explicó cómo para esa regularización de los espacios interbloques, que los vecinos llevan demandando más de cuatro décadas, han recogido sus ideas, “ya que son los que conocen las necesidades del barrio.” “Es la única fórmula para que pueda tener éxito la regeneración, hacerlo junto con los vecinos e intentando mantener la identidad de los barrios”, remarcó. De hecho, como reconoció, la selección de esos ámbitos no ha sido aleatoria, sino que han estudiado minuciosamente los 409 ámbitos de delimitación.

También Culmia mantuvo que la participación vecinal, aparte de evitar posibles alegaciones, promueve un sentido de apropiación del diseño, que redunda en ese sentimiento de identificación con el proyecto. “Lo consideramos como un valor añadido porque los nuevos vecinos que compren esas viviendas van a sentirse más integrados en el barrio si antes ese proyecto ha tenido la aceptación de los ciudadanos que ya vivían allí”, incidió Darío Rivera.

La sostenibilidad fue uno de los ejes centrales del desayuno. María Paz subrayó que “la estrategia energética tiene que ser la mejor para cada desarrollo; los corredores ecológicos, las zonas verdes son fundamentales, son esponjas en los nuevos desarrollos y en las ciudades consolidadas, que permiten la resiliencia climática y la conectividad ecológica tan necesarias”. “BREEAM es una herramienta de diálogo que ayuda a que un proyecto sea sostenible”, apostilló.

En la misma línea, Darío Rivera defendió la renaturalización de los espacios públicos como parte esencial de las nuevas infraestructuras urbanas. “Una regeneración es una oportunidad de mejora integrada, y como tal tenemos que atender a las circunstancias particulares de cada ámbito, identificando bien dónde tenemos que actuar. La primera estrategia que siempre pongo por delante es recuperar, que siempre va a ser menos costoso desde el punto de vista de la inversión; otra estrategia es ver qué hay en el entorno, si el diseño de una determinada infraestructura verde puede generar una red mayor que no solo responda a la mejora del ámbito, sino de toda la ciudad”, argumentó.

Sobre los fondos europeos destinados a la rehabilitación de edificios, fundamental para transformar las ciudades, Andersen reconoció que se han encontrado con un “procedimiento bastante engorroso”. “Nuestros clientes se han mostrado insatisfechos por la inseguridad que se genera cuando estás en el propio proceso, ya con una subvención concedida y les llegan requerimientos, con el riesgo de perder o de tener que devolver esa financiación si te quedas a medio camino por retrasos en las licencias, por ejemplo”, explicó Antonio Ñudi.

El encuentro cerró con una aseveración de Miguel Hernández, de Crea Madrid Norte: “No tomemos decisiones hoy, que hipotequen decisiones futuras”.