En torno a esta temática giró el Desayuno Editorial de Observatorio Inmobiliario, titulado “Las nuevas fórmulas residenciales”, organizado por Grupo Iberinmo en la ESCP Business School y patrocinado por EIC, Schneider Electric y Gestilar.
Moderada por Roger Cooke, Editorial Advisor, y Teresa Montero, directora editorial, la mesa de debate contó con la participación de Alfonso Lacasa, director inmobiliario de Gestilar; Agustín Tinajas, responsable del Canal de Promotoras Inmobiliarias y Arquitectos de la zona centro de Schneider Electric; Iván Fernández de Retana, director general de EIC; Jorge Ginés, director general de ASPRIMA; David Martínez Modrón, director de patrimonio de Valdecarros Madrid; Jaime Luque, director del ESCP Institute of Real Estate Finance & Management; José Ignacio Monge Díez, director de desarrollo de negocio de Inbisa; y Ana Martínez de Lizarrondo, directora de operaciones de Urban Campus, quienes aportaron las claves que condicionan el futuro del mercado residencial.
En un primer análisis general del sector, Ana Martínez de Lizarrondo, directora de operaciones de Urban Campus, reflexionó cómo ha habido un cambio de tendencia desde el formato tradicional del Build to Sell a otros más alternativos, de flex living, que permite que operadores como el suyo puedan inyectar al mercado viviendas en alquiler. “Tenemos la creencia de que el usuario final desea la vivienda flexible”, afirmó.
Por su parte, Jorge Ginés, director general de ASPRIMA, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, matizó que el problema no es tanto de necesidad de vivienda como de accesibilidad a la misma.
Este desequilibrio estructural no ocurre en toda España, sino en entornos muy concretos donde existe una descompensación entre la oferta y la demanda, como sucede en Madrid.
Además, este desequilibrio afecta a un segmento determinado de la población, cuya situación en función del tipo de tenencia de la vivienda se reparte de la siguiente manera: un 40 % de los españoles tiene una vivienda en propiedad ya pagada, el 30 % posee una con hipoteca, el 20 % vive en alquiler y el 10 % habita una vivienda cedida.
Asimismo, Agustín Tinajas, responsable del Canal de Promotoras Inmobiliarias y Arquitectos de la zona centro de Schneider Electric, aportó su visión sobre la capacidad de electrificación que tiene el parque inmobiliario y la necesidad de reducir los costes de operación.
“Cada vez vemos instalaciones más complejas en los edificios; todo tiende a ser eléctrico porque tenemos que reducir los combustibles fósiles”, apuntó. Para este experto, las comunidades energéticas y las infraestructuras de recarga para el vehículo eléctrico están cogiendo fuerza.
Sin embargo, para Ginés, no es tanto una cuestión de costes, sino de falta de potencia; la electrificación está generando una demanda que no somos capaces de satisfacer. En este sentido, el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima tiene que ir en consonancia con la electrificación.
“Tenemos que reducir costes de operación mediante la digitalización del activo”
Agustín Tinajas, de Schneider Electric.
Iván Fernández de Retana, director general de EIC, se refirió a la necesidad de un cambio de normativa. Y puso como ejemplo el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, que data de 1997, aunque el Ayuntamiento está desarrollando uno nuevo.
“El problema que existe es que la legislación es muy compleja y hacer cambios normativos lleva mucho tiempo”, destacó. En cuanto a la tramitación de licencias, que es donde entran las entidades colaboradoras como EIC, los tiempos sí se han reducido. Según Fernández de Retana, “la única opción para agilizar los desarrollos es la colaboración público-privada, aunque en planeamientos todavía no nos han dejado entrar”.
"Nuestro objetivo es agilizar la tramitación de licencias, reducir costes y dar seguridad jurídica a los inversores"
Iván Fernández de Retana, de EIC.
El director general de ASPRIMA compartió que las entidades colaboradoras, también conocidas como ECU, están haciendo una buena labor en las ordenanzas urbanísticas, consiguiendo, según sus datos, poder acortar los plazos de las licencias de obras en el Ayuntamiento de Madrid. Así, por ejemplo, para la obtención de una licencia de obra mayor se ha pasado de un tiempo de 15 meses a tan solo 72 días.
Ginés aclaró que la figura de la colaboración público-privada para la obtención de las licencias de obras solo está implantada en el Ayuntamiento de Madrid y más recientemente en el de Pozuelo, y que se trata de una cuestión técnica y política. “A veces los políticos ven con malos ojos que la privatización entre en este proceso, aunque sigue siendo un elemento reglado. Si hablamos de competencias, la responsabilidad de la ordenación del territorio la hemos trasladado a los Ayuntamientos, que es la parte de la Administración que menos recursos humanos y técnicos tiene”, manifestó.
También David Martínez Modrón, director de patrimonio de Valdecarros Madrid, subrayó que la falta de acceso a la vivienda es un problema de tiempos: “En 2009 se creó la Junta de Compensación de Valdecarros, pero no ha sido hasta en los últimos seis u ocho años cuando ha habido un avance exponencial y un interés por parte de la Administración Pública”.
Valdecarros cuenta con 19 millones de metros cuadrados de superficie para el desarrollo de más de 51.000 viviendas, pero también hay que urbanizar, por lo que el proceso es lento, aunque es un proyecto concebido como un nuevo barrio de Madrid
Asimismo, Martínez apuntó al problema de la financiación, que no solo está frenando la producción a nivel finalista, sino también urbanístico, ya que estas últimas obras de urbanización nadie las quiere financiar.
La Junta de Compensación de Valdecarros ha optado por volcar 1.000 millones de euros para autofinanciar las obras de urbanización, porque sin estas no se va a poder construir.
Para Alfonso Lacasa, director inmobiliario de Gestilar, “la escasez de vivienda es un problema evidente en Madrid. Hay que intentar comunicar al inversor que no solo se puede hacer build to sell en la capital y en Barcelona, sino también, por ejemplo, en Galicia y Andalucía”.
A este respecto, según el experto, hay muchas ciudades en España que les falta el empuje de la Administración para hacerlas atractivas a nivel empresarial, y puso como caso de éxito Málaga, convertida en una urbe atractiva para el negocio.
En los últimos años, Gestilar ha desarrollado Build to Rent en Madrid, aunque su modelo de negocio tradicional es Build to Sell.
"Necesitamos ponernos de acuerdo con la administración para dar juntos una solución al problema de la vivienda"
Alfonso Lacasa, de Gestilar.
El director de desarrollo de negocio de Inbisa, José Ignacio Monge, reconoció que su compañía promueve donde surge: “Ahora en Valladolid, porque allí sí hay suelo finalista”. Y añadió: “La realidad es que, si los compradores no tienen dónde comprar en Barcelona, irán donde tengan que ir”.
Este experto apostó por reconvertir los polígonos industriales degradados que existen tanto en Madrid como en su entorno inmediato, y que han sido absorbidos por la propia ciudad, para solucionar el acceso a la vivienda, siempre y cuando cuenten con la infraestructura necesaria y los servicios esenciales.
Jaime Luque, director del ESCP Institute of Real Estate Finance & Management, colegio anfitrión del desayuno editorial, apuntó a los mecanismos fiscales que existen en EE.UU. "Si ayudas al promotor, aumentas la oferta de vivienda y los precios y las rentas caen. En cambio, cuando concedes subsidios a la demanda, el mercado tiende a absorber ese dinero extra que se entrega a quien lo necesita, y los precios suben. El dinero pasa al ciudadano, pero este acaba destinándolo a pagar un precio más alto al promotor o al propietario del suelo", explicó.
Luque también apostilló que existe un problema de formación técnica dentro de la Administración, lo que dificulta que se puedan determinar cuestiones como, por ejemplo, cuánto subsidio podría otorgarse al promotor.
Además, según este experto, el Plan europeo dedicado a la rehabilitación de edificios puede crear empleo y revitalizar el parque envejecido español, pero no resuelve el problema de la oferta de vivienda, “que es lo determinante”.
Conoce las claves que extrajeron del encuentro Jorge Ginés y Ana Martínez:
Precisamente, el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado residencial ha impulsado el desarrollo de modelos como el Build to Rent, el flex living, residencias de estudiantes o el senior living.
“Hay que tener claro que los jóvenes alquilan o bien porque no tienen otra opción o porque han cambiado su forma de vivir. Por un lado, tenemos a la gente joven que encaja bien en estos formatos de flex living y, por otro, a la gente mayor, para la que el senior living, más implantado en el norte de Europa, representa una oportunidad desde el punto de vista del inversor, del promotor y del usuario final”, resumió Alfonso Lacasa.
Para Ana Martínez de Lizarrondo, directora de operaciones de Urban Campus, operador que lleva haciendo coliving desde 2018, este modelo ha cambiado. “Antes era más nicho, más internacional, pero ahora es también nacional con una edad media de jóvenes que sigue subiendo, entre 32 y 35 años”. Se trata de una demanda cada vez más exigente, debido al producto de calidad que está disponible.
Sin embargo, “el senior living es todavía muy nicho en España, un producto para un público extranjero que están acostumbrado a alquilar”, añadió. “No obstante, en el sector hay que empezar por este cliente internacional, que es quien conoce el producto y en una generación futura este modelo se irá conociendo en nuestro país”, remarcó el director inmobiliario de Gestilar. “Se acabará implantando y no solo en ciudades costeras, sino también en céntricas”, dijo convencida la directora de operaciones Urban Campus.
Con todo, la adaptación de los nuevos modelos habitacionales, más que residenciales, como matizó Ginés, por estar la mayor parte de los proyectos ubicados en terrenos dotacionales o terciarios, no va acompañada de los cambios normativos necesarios.
Conoce las claves que extrajeron del encuentro David Martínez Modrón, Jaime Luque y José Ignacio Monge:
Este evento forma parte de una serie de Desayunos Editoriales de Observatorio Inmobiliario que organiza Grupo Iberinmo para motivar el diálogo y la participación de los diferentes agentes del sector en torno a temas de relevante actualidad que inciden en el funcionamiento del ámbito inmobiliario.