Bajo esta idea de valor, Observatorio Inmobiliario organizó el desayuno editorial “Workplaces: oficinas guiadas por criterios ESG”, presentado por Noelia Muñoz, directora comercial de Grupo Iberinmo en España, y moderado por Teresa Montero, directora de la publicación. El encuentro puso de relieve que el espacio corporativo atraviesa un proceso de redefinición en el que los equipos humanos cobran cada vez más importancia.
El encuentro, celebrado en la sede de ESCP Business School en Madrid, contó con el patrocinio de BNP Paribas Real Estate, JLL y Chargeguru, y reunió a un panel de expertos formado por Teresa Taberna, directora del área de Oficinas en Capital Markets de BNP Paribas Real Estate; Esteban Puig, KAM de Chargeguru; José María Álvarez, presidente de la Asociación Española de Oficinas; Sergi Tarragona, fundador de Cloudworks; Rubén Hernández, gerente de IFMA España; Rafael Sáiz, director de Patrimonio y Fondos Inmobiliarios de Mapfre; Chío Triviño, corporate development director de Árima Real Estate; Paula Albadalejo, directora de Project & Development Services en el sur de Europa de JLL; y Beatriz Santos, gerente de Workplace Services de ISS Iberia.
Durante 2026, la oficina se presenta como un activo estratégico, en cuya elección priman la centralidad, el coste, la calidad y la flexibilidad. Teresa Taberna, directiva de BNP Paribas Real Estate, explicó que “como cualquier coste, lo primero que tienes que saber es qué presupuesto tienes” y estableció este orden de prioridades: “Primero, coste; a continuación, cercanía al transporte público y calidad del edificio”. En este sentido, matizó que la accesibilidad es casi innegociable: “Si no estás cerca del transporte público, la gente no quiere ir a la oficina, y entonces empezamos con un problema de recursos humanos”.
Rafael Sáiz Roch, de Mapfre, apuntó además un cambio relevante en relación con la ubicación: “Ya no se prima tanto la zona CBD —la más consolidada desde el punto de vista de oficinas— como la calidad del activo”. Resumió esta idea con un ejemplo muy gráfico: “Hemos visto edificios pegados, uno con rentas de 20 y otro con rentas de 40. El de 40 se alquila solo y el de 20 no se alquila”.
El inquilino busca eficiencia energética, espacios exteriores, servicios y experiencia de usuario, y está dispuesto a pagar por ello. “Si tú tienes un edificio bueno de oficinas, el inquilino que te viene también es bueno. Si tienes un edificio más regular, el perfil del inquilino también cambia. Sin embargo, con rentas más altas, la inversión la vas a cubrir muy rápido e incluso la valoración del activo la vas casi a doblar”, aseguró. Asimismo, Sáiz enumeró algunas de las nuevas exigencias de los clientes: “Te exigen certificaciones, gimnasio, rooftop, espacios flexibles, cafetería… los amenities van creciendo”.
La escasez de producto de calidad en áreas prime eleva las rentas, pero también consolida nuevos polos bien conectados y más competitivos en precio. Chío Triviño, Corporate Development Director de Árima, defendió la apuesta por ubicaciones bien conectadas fuera del CBD y citó su experiencia en espacios como Pradillo o Manoteras, en Madrid, donde existen edificios de calidad con mayor flexibilidad de implantación, rentas más competitivas y espacios exteriores. “Está demostrado que los inquilinos están preparados para desplazarse si el edificio aporta un valor añadido”, afirmó.
La clave del éxito de las oficinas: calidad, ubicación, servicios y accesibilidad
La transformación es evidente. Según Paula Albadalejo, directiva de JLL, “los edificios de oficinas se han convertido más que en alquileres de metros cuadrados, en espacios de servicios”. A su juicio, los inmuebles se han vuelto “más intensivos desde el punto de vista operativo” y actualmente son “ecosistemas” que combinan coworking, zonas de concentración, restauración…. La frontera entre oficina, hospitality y hub se difumina.
Taberna añadió, además, que cuanto más descentralizada es la ubicación, mayor debe ser la oferta de servicios integrada en el edificio.
El mercado de oficinas impulsa inversión en calidad, servicios y espacios híbridos
José María Álvarez, presidente de la Asociación Española de Oficinas, inició su intervención con una afirmación contundente: “Las oficinas no se han ido nunca”. Frente a los discursos que durante la pandemia anticipaban el fin del espacio físico, defendió que la oficina sigue siendo el lugar donde se crean cultura y conocimiento. “Es imposible generar equipo a base de nómadas digitales”, afirmó, al subrayar que la comunicación informal es la que realmente construye cultura corporativa.
El debate ya no gira, por tanto, en torno a si la oficina desaparecerá, sino a qué tipo de edificio será capaz de atraer y retener talento. En este contexto, los espacios de trabajo flexibles han crecido para adaptarse a una demanda que exige ubicaciones céntricas y una oferta más amplia de servicios. Para Sergi Tarragona, fundador de Cloudworks, tan importante es contar con un espacio bien ubicado como ofrecer una diversidad de prestaciones. “Cuando cogemos espacios, lo primero que hacemos es transformarlos, aportar, mediante CAPEX, diseño y unas condiciones que quizá hace 10 años no teníamos. Nuestro cliente es tech, y la oficina se parece más a un hub que a una sede tradicional con escritorios y sillas. La gente busca compartir y colaborar”, remarcó.
La calidad de los servicios también se trabaja desde el facility para retener al cliente. Beatriz Santos, gerente de Workplace Services de ISS Iberia, reflexionó sobre la importancia de, además de cuidar la “caja”, acompañar a la persona que está dentro de ella.
La evolución, explicó, va del hard al soft. “Hemos pasado de que la oficina sea un espacio físico a que la experiencia esté muy presente”, señaló. ISS trabaja con metodologías basadas en touchpoints, a partir de las que analiza las interacciones del usuario con el espacio, la tecnología y las personas. En este sentido, destacó que la recepción del edificio es fundamental, “porque en esa bienvenida es como empieza tu día”. Un gesto tan sencillo como que el recepcionista conozca al empleado y le haga sentir reconocido puede marcar la diferencia. “Si entras por la puerta y te dicen ‘qué guapa estás, te has cortado el pelo’, ya marca la diferencia”, ilustró.
El coworking y la oficina flexible han demostrado que existe demanda para espacios híbridos, pero también que el diseño debe alinearse con la cultura del usuario. Como destacó Rubén Hernández, gerente de IFMA España, esta experiencia tiene un impacto directo en la ocupación real.
Con todo, no todas las tipologías de oficinas funcionan igual. “Hay despachos de abogados a los que no les funcionan las islas abiertas; necesitan despachos cerrados porque requieren concentración”. La clave está en entender la cultura corporativa antes de diseñar el espacio.
La sostenibilidad se ha convertido en un factor cada vez más determinante. Esteban Puig, KAM de Chargeguru, recordó que la normativa europea endurece las exigencias: “El 1 de enero de 2027 todos los edificios de oficinas tienen que tener un punto de recarga por cada dos plazas”. La infraestructura de recarga deja así de ser opcional.
Puig explicó el modelo de inversión de la compañía, en el que la propiedad no asume el CAPEX inicial, sino que un tercero, en este caso Chargeguru, instala y gestiona la infraestructura, lo que contribuye a revalorizar el activo. La movilidad eléctrica se integra así en la estrategia ESG y en la propuesta de valor para el inquilino. Con más de seis años de experiencia en España, la compañía señaló, no obstante, que uno de los principales obstáculos sigue siendo el acceso a la potencia.
Servicios, movilidad y sostenibilidad marcan la nueva hoja de ruta de la oficinas
Desde Mapfre, Sáiz distinguió entre sedes corporativas y activos en alquiler. En edificios de uso propio han apostado por autoconsumo y recarga gratuita: “Hay un exceso de energía con placas solares y todos los empleados se benefician de poder cargar gratis el coche”. En activos en rentabilidad, los cargadores se conciben como un amenity, convirtiéndose en un incentivo. También Teresa Taberna destacó el impacto que tienen los cargados eléctricos en las certificaciones, para acceder a puntos y conseguir LEED o BREEAM.
Por su parte, Beatriz Santos señaló que, según sus estudios, el 84% de los empleados considera importante que la compañía actúe con coherencia en materia de sostenibilidad. No se trata solo de certificaciones, sino de aplicar ese criterio en decisiones de ubicación, movilidad y gestión de residuos.
En el caso de ISS, esa exigencia procede incluso de su central en Dinamarca, que reclama que toda la flota sea eléctrica. Sobre esta cuestión, Triviño, de Árima, añadió que es importante tener acceso a los datos de uso energético por parte del usuario en el caso de los cargadores eléctricos, para poder explicar a los certificadores por qué aumenta el consumo energético mientras se reducen las emisiones. Medir mejor para certificar mejor.
Las claves de José María Álvarez, Chío Triviño y Rafael Sáiz:
Rafael Sáiz introdujo un tema cuanto menos sensible, el impacto que tiene la crisis de vivienda en los edificios de oficinas, “y lo poco que se habla de ello”. En algunas ciudades europeas, aclaró, hay multinacionales que no desplazan a sus empleados a nuestro país porque no les pueden garantizar una vivienda, algo que “afecta directamente a los edificios de oficinas”. Así las cosas, la escasez residencial empieza a convertirse en un freno a la inversión corporativa.
El presidente de la Asociación Española de Oficinas, José María Álvarez, volvió a ser contundente con esta cuestión sobre la vivienda, en la que hay “una escalada de ocurrencias”. Cuestionó el discurso político al decir que el “nuevo mantra es las oficinas obsoletas”. Y aportó un dato cuanto menos llamativo: “En Madrid hay más de dos millones y medio de metros cuadrados utilizados como oficinas en edificios residenciales”. Una situación que no dudó en calificar de competencia desleal.
Según su planteamiento, la solución para aliviar la tensión residencial no pasa tanto por transformar oficinas en viviendas como por racionalizar usos ya existentes: “De todas esas oficinas ubicadas en edificios residenciales pueden salir 25.000 pisos con poco CAPEX, porque ya son viviendas”.
Sin embargo, no todas las periferias funcionan igual. La directora del área de Oficinas de Capital Markets de BNP Paribas Real Estate puso como ejemplo la zona empresarial de Las Rozas, también en Madrid, donde “hay muchísimos edificios vacíos y, literalmente, no te dejan hacer nada. Ni flex living ni residencial”.
El debate generado por el panel de expertos en torno al CAPEX necesario para adecuar o transformar los edificios de oficinas aportó otra de las claves del desayuno. Para Paula Albadalejo, de JLL, “no es sólo analizar cuánto CAPEX hay que poner, ya que las oficinas están entrando de lleno en el sector hospitality, con amenities que antes no existían”. Las propias zonas de trabajo empiezan a configurarse como espacios distintos, con ecosistemas más diversificados para adaptarse a las nuevas tendencias: recepciones experienciales, gimnasios, terrazas, restauración, iluminación circadiana o zonas colaborativas.
Con todo, explicó que una inversión sin control “no sirve para nada”, sino que debe traducirse en eficiencia operativa: “No es solo cuánto meto en CAPEX, sino cómo lo traduzco en ahorros y servicios”. En este sentido, la rentabilidad de esa inversión depende de su impacto en el OPEX.
Desde el modelo flexible, Sergi Tarragona, fundador de Cloudworks, apuntó que “estamos entre 500 y 1.000 euros por metro cuadrado en CAPEX; y en OPEX entre 10 y 12 euros por metro cuadrado, porque tenemos equipos de 50 o 60 personas dando servicio”.
Las claves de Sergi Tarragona, Beatriz Santos y Rubén Hernández:
El cierre del desayuno editorial estuvo marcado por el papel de la Administración. José María Álvarez afirmó que “no está colaborando” y reclamó una estrategia para atraer empresas dispuestas a invertir.
También cuestionó la falta de incentivos reales a la eficiencia energética y defendió la necesidad de colaborar en la racionalización del patrimonio público, algo que, a su juicio, “significaría liberar metros cuadrados y reducir gastos para el contribuyente”.
El evento forma parte de una serie de Desayunos Editoriales de Observatorio Inmobiliario que organiza Grupo Iberinmo para motivar el diálogo y la participación de los diferentes agentes del sector en torno a temas de relevante actualidad que inciden en el funcionamiento del ámbito inmobiliario.
