El sector hotelero afronta un nuevo ciclo en el que la calidad de la demanda, la capacidad de fijar precios, la financiación y la eficiencia operativa pesan tanto como el crecimiento de los visitantes.
El turismo español se acerca a un nuevo umbral de actividad, pero el crecimiento de las llegadas no resuelve por sí solo la ecuación de la rentabilidad hotelera. Qué cliente visita el destino, cuánto gasta, qué margen deja al establecimiento y durante cuántos meses puede mantenerse abierta la operación son cuestiones que condicionan cada vez más las decisiones de inversión. A ellas se suman el coste de la financiación, las necesidades de renovación de una parte de la oferta, la eficiencia energética y un marco regulatorio que puede facilitar o frenar nuevos desarrollos.
Estas fueron algunas de las cuestiones abordadas en el Desayuno Editorial Hospitality: del récord turístico a la rentabilidad del activo, organizado por Observatorio Inmobiliario, con el patrocinio de Zennio Spain y Grupo Construcía. El encuentro, moderado por Roger Cooke, Editorial Advisor de Grupo Iberinmo, y Teresa Montero, directora del medio, reunió un panel de expertos para analizar cómo convertir el dinamismo turístico en valor inmobiliario sostenible.
Los participantes coincidieron en destacar un cambio de perspectiva en el sector: el hotel ya no puede evaluarse únicamente por su ubicación, categoría o capacidad para atraer visitantes. La solidez del operador, la experiencia que ofrece, la estructura de costes, la flexibilidad del producto y la capacidad de mantener su posicionamiento a lo largo del tiempo son también factores determinantes.
La posibilidad de que España supere los 100 millones de turistas internacionales en 2026 planteó la primera cuestión de este desayuno: hasta qué punto el volumen de visitantes sigue siendo una medida suficiente de la fortaleza del sector. Para Helena Burstedt, socia fundadora de Mujeres en Hospitality y directiva en la cadena hotelera Hyatt, el turismo continúa siendo un motor económico con un gran impacto, pero el crecimiento debe acompañarse de una reflexión sobre el valor generado.
“¿Deberíamos apostar por llegar a 100 millones o deberíamos mirar más el número de los ingresos que traen los turistas?”, planteó. A su juicio, el sector necesita avanzar hacia un modelo que atraiga un turismo de mayor calidad.
Burstedt recordó, además, que el crecimiento de la demanda no se ha trasladado en la misma proporción a la oferta hotelera, cuyo incremento se ha situado entre el 2 y el 5%. Entre la concepción de un proyecto y su apertura pueden transcurrir alrededor de cinco años, lo que limita la capacidad de respuesta del mercado. Una parte del aumento de los alojamientos se ha producido, mientras tanto, a través de las viviendas turísticas, un fenómeno que introduce nuevas tensiones en el debate sobre la capacidad alojativa de los destinos.
Desde el punto de vista financiero, Néstor Esteban Retamosa, de CaixaBank Hotels & Tourism, coincidió en que el volumen turístico debe analizarse junto con otros indicadores. “Todo para nosotros descansa en una capacidad de repago”, explicó. La ocupación, la demanda y la rentabilidad que obtiene el cliente son variables que condicionan la viabilidad de los proyectos y, por tanto, las posibilidades de financiación.
La cuestión no consiste en negar el valor de una demanda creciente, sino en determinar qué parte de ella puede convertirse en ingresos sostenibles. En esa misma línea, Roberto Perri, CEO de Impar Capital, distinguió entre el número de visitantes y la capacidad de gasto de cada perfil. En determinados segmentos, especialmente en el lujo, el cliente internacional presenta un potencial de gasto superior al nacional, aunque su aportación debe valorarse en función del destino y del tipo de producto.
“Desde hace un tiempo ya no se mide únicamente la evolución del sector por el incremento del número de visitantes, sino por su calidad”, señaló Perri. Hablamos de cuánto gasta cada visitante y de qué rentabilidad deja, por lo que cobran especial importancia las propuestas de mayor valor añadido.
Este cambio también modifica la manera de entender el producto hotelero. El lujo, apuntó, no se limita a la categoría del establecimiento, sino que está cada vez más vinculado a la experiencia que ofrece el hotel y su entorno.
Álvaro Alonso, responsable de la división hotelera de Chapman Taylor en Madrid, trasladó esa idea al diseño. Los proyectos buscan hoy una experiencia más completa, que integre alojamiento, restauración, organización, instalaciones y actividades, pero deben ser flexibles a lo largo del año para poder explotar el activo.
“Muchas veces los propios clientes nos piden nuevas ideas: qué más podemos ofrecer y qué evolución va a tener en el tiempo”, explicó. En determinados resorts, esta estrategia implica planificar nuevas instalaciones y servicios por fases para ofrecer motivos para volver y prolongar la relación con el huésped.
La desestacionalización, sin embargo, no consiste simplemente en abrir durante más meses. Helena Burstedt advirtió de que los establecimientos situados en destinos menos consolidados, como en la montaña, afrontan un riesgo superior al de los hoteles en ubicaciones de demanda probada, fundamentalmente en costa.
En este sentido, la diversificación hacia destinos rurales, de montaña o alejados de los circuitos tradicionales abre oportunidades, pero exige una propuesta capaz de sostener la estancia, resumió Burstedt. Y puso como ejemplo la presencia de la cadena Hyatt en Omán, que incluye un destacado resort urbano en la capital y propiedades de lujo bajo la marca Alila en entornos naturales.
“La tecnología permite mejorar la experiencia del huésped y la eficiencia energética del hotel”
A esta evolución se suma un huésped que espera cada vez más comodidad y facilidad de uso. Ignacio Muñoz, Project Sales & Vertical Market Manager de Zennio Spain, en cuyas oficinas en Madrid tuvo lugar el Desayuno Inmobiliario, defendió que la tecnología debe integrarse de forma natural en la experiencia. “Es muy importante que sea intuitivo, que sea fácil de utilizar”, destacó.
El control de la climatización, la iluminación y el audio, entre otras funcionalidades, forma parte de las expectativas de un cliente acostumbrado a disponer de estas prestaciones en su vivienda.
Para Pablo Sainz de Baranda, co-CEO y fundador de Grupo Construcía, la sostenibilidad y la circularidad deben entenderse como factores que contribuyen a preservar el valor del activo, no simplemente como costes adicionales. “Todo lo que es la circularidad y la sostenibilidad creo que aporta un valor añadido, no resta”, señaló.
La clave está en incorporarlas desde el diseño, con materiales recuperables, trazabilidad y soluciones que reduzcan las necesidades de sustitución durante la vida útil del edificio.
En la renovación del parque hotelero, este enfoque exige decidir cuándo es necesaria una reforma, qué alcance debe tener y qué actuaciones conviene priorizar para que la inversión repercuta en el posicionamiento y los resultados del establecimiento.
“La sostenibilidad y el diseño contribuyen a revalorizar los activos hoteleros”
La colaboración entre propiedad, promotor, arquitectos, constructora, operador e instaladores desde las primeras fases permite comprobar si el presupuesto previsto se ajusta a la realidad de la obra y anticipar riesgos relacionados con los materiales, la mano de obra y las decisiones técnicas antes de que provoquen desviaciones de costes o plazos.
El responsable de Grupo Construcía advirtió de que dar entrada a los constructores cuando el diseño está demasiado avanzado reduce el margen para optimizar soluciones. Su participación temprana facilita que las decisiones constructivas se ajusten tanto al presupuesto como a los objetivos de rentabilidad.
La circularidad añade otra dimensión a la renovación hotelera: concebir el edificio como un banco de materiales permite recuperar elementos en futuras reformas y reducir residuos. Para Sainz de Baranda, esa posibilidad debe contemplarse durante el proceso constructivo y quedar documentada mediante datos que acrediten las características de los materiales y garanticen su trazabilidad.
"La transformación del sector hotelero debe preservar la calidad del diseño"
Por su parte, el arquitecto Álvaro Alonso coincidió en que la participación temprana de todos los actores resulta especialmente importante cuando se introducen criterios de sostenibilidad y circularidad. En este sentido, abogó por la construcción industrializada, que puede contribuir a acelerar la ejecución y mejorar el uso de recursos, aunque requiere un trabajo previo más intenso. Como reconoció Burstedt, también es más difícil de implementar en el sector del lujo por la presencia de materiales de alta gama.
David Egido, vicepresidente y responsable de inversiones de Besant Capital, optó por establecer una relación entre la oferta, la demanda y la capacidad de fijación de los precios. En determinados mercados, las limitaciones urbanísticas, los permisos y las dificultades para desarrollar nueva oferta crean barreras de entrada que pueden favorecer a los activos existentes.
“Si tuviera que elegir una parte importante es la capacidad de fijar precios”, afirmó. Esta capacidad depende también de la marca y de su distribución comercial, así como de la adecuación entre el establecimiento y el operador.
El análisis de la inversión debe considerar, por tanto, tanto la generación de caja como el valor inmobiliario. En el segmento de los activos singulares o trophy assets, Egido destacó que determinados inmuebles conservan un valor patrimonial, histórico o monumental incluso cuando la operación no evoluciona según lo previsto.
“Una marca internacional aporta valor desde la definición del proyecto hotelero”
La financiación introduce otra dimensión en esta ecuación. Retamosa señaló que la liquidez disponible no implica que todas las operaciones resulten financiables en las condiciones que espera el inversor. “Cada proyecto es un traje a medida”, explicó al subrayar que el análisis parte del perfil del cliente, su solvencia, la finalidad de la inversión y la capacidad de repago.
Desde CaixaBank Hotels & Tourism, la financiación hotelera abarca adquisiciones, inversiones en capital, reposicionamientos y necesidades de circulante. El criterio decisivo es que la estructura propuesta sea coherente con los flujos de caja esperados y con la capacidad del negocio para atender sus obligaciones. Si el coste de la deuda aumenta y la rentabilidad exigida por el inversor deja de encajar con las condiciones ofrecidas por la entidad, algunas operaciones pueden aplazarse o dejar de ser viables.
La relación entre propietario, promotor y operador está cambiando, además, con la expansión de los modelos asset light y las branded residences. Estas fórmulas permiten a las marcas extender su presencia sin necesidad de mantener la propiedad de todos los inmuebles, al tiempo que abren nuevas vías para desarrollar productos residenciales vinculados a servicios hoteleros.
"España tiene una oportunidad de oro para crecer en turismo de mayor calidad"
Perri, que señaló el desarrollo de proyectos residenciales asociados a marcas hoteleras de lujo en Madrid y San Sebastián, advirtió de que una branded residence no puede limitarse a incorporar un nombre reconocido. “Realmente para que haya una integración completa tienes que lograr que ese proyecto inmobiliario asuma todas esas virtudes y ventajas que normalmente esa marca hotelera aporta al proyecto”, afirmó.
La sostenibilidad se incorpora igualmente a las decisiones de financiación y valoración. Retamosa explicó que, en algunos casos, la entidad puede ajustar el margen de financiación cuando el proyecto cumple los requisitos establecidos, como los criterios ESG, y la reducción del consumo de agua, entre otros.
Ignacio Muñoz, de Zennio, destacó el papel de las reformas en la actualización tecnológica de los hoteles: “Cuando se hace una reforma esta es una buena oportunidad para incrementar la tecnología porque va a redundar en la experiencia y el confort del cliente”.
La integración es tan importante como la tecnología elegida. “No es una isla aparte”, recordó Muñoz al explicar que los sistemas deben comunicarse con el PMS del hotel, el control de accesos y otras plataformas. La interoperabilidad facilita la gestión de los servicios y permite aprovechar mejor la información disponible.
"Elevar la calidad de la oferta hotelera permitirá atraer turistas de mayor poder adquisitivo"
El último bloque del Desayuno Inmobiliario trasladó el debate a la regulación. La expansión turística convive con restricciones urbanísticas, dificultades de acceso a la vivienda y diferencias normativas entre comunidades autónomas y municipios. Los expertos recordaron que el sector hotelero está muy regulado y que existen moratorias en numerosos lugares, lo que, según Helena Burstedt, “crea frustración”. “Se tiene que permitir construir más hoteles de calidad para contrarrestar el turismo más barato”, precisó.
Perri, CEO de Impar Capital, coincidió en la necesidad de ordenar el sector turístico. “Se van incrementando una serie de restricciones: se limita la vivienda turística y no se flexibiliza el hotelero”, afirmó.
Álvaro Alonso defendió combinar un marco general con planes especiales y estrategias adaptadas a cada zona. Una regulación excesivamente genérica puede impedir que determinadas áreas aprovechen su potencial y que otras se degraden.
La estabilidad normativa resulta especialmente relevante para los inversores internacionales. Egido subrayó que los proyectos hoteleros se desarrollan a largo plazo y necesitan reglas previsibles desde la fase de análisis hasta la explotación. “Si hay unas reglas del juego, que no se cambien”, reclamó al defender que las modificaciones normativas tengan en cuenta las necesidades de quienes han comprometido capital durante periodos prolongados.
Retamosa coincidió en que la incertidumbre urbanística y administrativa puede convertirse en uno de los primeros obstáculos para la financiación: “Si no hay un marco normativo bien armado no seremos capaces de avanzar”.
"La banca apoya los proyectos hoteleros con una visión de rentabilidad y sostenibilidad"
La disponibilidad de recursos y de personal añade otra limitación. La escasez de vivienda en algunos destinos, como Ibiza, dificulta la contratación de trabajadores, mientras que la falta de profesionales cualificados repercute en los costes y los plazos de construcción. Burstedt planteó la necesidad de agilizar los cambios de uso de edificios existentes cuando puedan destinarse a cubrir necesidades residenciales de los trabajadores.
Sainz de Baranda incidió en que la disponibilidad de mano de obra cualificada es esencial para garantizar la ejecución de los proyectos. También reclamó avanzar en la incorporación efectiva de la economía circular a la construcción.
Muñoz, por su parte, defendió la necesidad de contar con reglas conocidas y comunes que permitan desarrollar soluciones tecnológicas con criterios claros.
Con todo, los expertos coincidieron en que el crecimiento del hospitality no depende únicamente de atraer más visitantes o captar capital. La oportunidad para el mercado español reside en convertir el motor turístico en un valor que perdure en el tiempo. Para lograrlo, el sector necesita proyectos adaptados a cada destino y operadores capaces de generar demanda rentable. Todo ello requiere, además, una regulación previsible que permita desarrollar oferta de calidad y una coordinación temprana entre los agentes.
El evento forma parte de una serie de Desayunos Editoriales de Observatorio Inmobiliario que organiza Grupo Iberinmo para motivar el diálogo y la participación de los diferentes agentes del sector en torno a temas de relevante actualidad que inciden en el funcionamiento del ámbito inmobiliario.
