La incertidumbre ha dado paso a un escenario más predecible, pero también más exigente, en el que ya no basta con que exista capital o demanda, sino que el verdadero reto es mejorar la capacidad del sistema para transformar esa inversión en proyectos. Así se puso de manifiesto durante el Desayuno Editorial “Nuevas perspectivas inmobiliarias 2026”, organizado por Observatorio Inmobiliario, en la sede de Hogan Lovells.
En este nuevo encuentro, el primero del año, patrocinado por Urbanitae, Gesvalt y Cano y Escario, moderado por Roger Cooke, Editorial Advisor de Grupo Iberinmo, y Teresa Montero, directora de Observatorio Inmobiliario, se dieron cita promotores, inversores, entidades financieras, valoradores, arquitectos y asesores legales para analizar las claves del nuevo ciclo inmobiliario. El consenso entre los expertos fue claro: el capital ha vuelto al inmobiliario español, pero lo hace con criterios mucho más selectivos.
Desde el sector bancario, Álvaro Morales, director de Real Estate en ING, explicó cómo desde su entidad se están centrado en carteras lo más sólidas posibles, que hacen concentrar la liquidez, aunque, en consecuencia, les obligada a ajustar los márgenes. Por lo que respecta al tipo de producto que se está financiando en la actualidad, aseguró que desde la banca local se han fijado en la promoción y en Build to Rent.
Para Víctor Iborra, socio de Real Estate de Meridia Capital, “España es la niña bonita de Europa, por lo que a nivel de equity "vender nuestro país es bastante fácil”. Aventuró una tendencia positiva en relación con el volumen de inversión en 2026; aunque no supo decir si España crecerá un 10%, un 15%, un 20% o un 30% como el último año, ya que dependerá de cómo escale la situación geopolítica.
Y si España es la niña bonita, también lo es el living, un modelo que se está viendo beneficiado por la necesidad de creación de viviendas debido al crecimiento poblacional y los flujos migratorios. También los centros comerciales y oficinas aumentarán su volumen transaccional, mientras que el segmento hotelero seguirá siendo muy atractivo para el inversor toda vez que el principal activo que tiene nuestro país es el turismo. Iborra mostró igualmente su optimismo para el sector logístico.
Sergio Arana, director de Real Estate de Urbanitae, entidad que combina capital de pequeño inversor con capital de family offices, argumentó que su foco es mayoritariamente residencial y, geográficamente, bastante amplio, llegando hasta Portugal. Situación que le hace ver que “el mercado está vivo y que la banca apoya los préstamos promotores”. Al igual que sus compañeros, mostró su optimismo en 2026, a pesar del contexto geopolítico internacional y nacional.
Solo en 2025, el inversor retail con el que trabaja Urbanitae captó dos tercios del capital total de los 300 millones de euros realizada.
Para los inversores, España sigue siendo un destino sumamemente atractivo en todas sus clases de activos
También Sandra Daza, CEO de Gesvalt, coincidió con sus compañeros de mesa en destacar que 2025 ha sido un año “sorprendentemente extraordinario”. Y aclaró que el foco está en encontrar activos para reposicionamiento y transformación, “pues la demanda sigue siendo muy fuerte en términos residenciales”. “Es verdad”, apostilló, “que este tipo de operaciones demanda también una mucha mejor gestión y capacidades técnicas. El flex living es en donde realmente se está concentrando toda la inversión y casi todo el interés”.
En este nuevo ciclo, el mercado avanza hacia una clara polarización. “El comprador e inversor es cada vez más exigente, y lo que estamos viendo mucho es intentar hacer transformación de activos obsoletos”, analizó Daza.
El reposicionamiento de activos obsoletos en las grandes ciudades, una de las mayores oportunidades de transformación
La presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) y CEO del grupo inmobiliario Roca, Carolina Roca, compartió los buenos resultados de inversión en 2025, al tiempo que puntualizó que “el país necesita ser más ambicioso. No debemos ser conformistas con este incremento”. Aportó como dato que la brecha entre la oferta y demanda en España no se solucionará hasta que volvamos a producir al ritmo de 250.000 viviendas al año, porque al final solo se ponen 100.000 unidades anuales en el mercado. “Por lo tanto, estamos muy lejos del ritmo de producción normal y de duplicar peso en el PIB, pasar del 6% al 12%”. Y zanjó: “Necesitamos incrementos de inversión de más del 100% para llegar a solucionar el problema de la vivienda”.
Apelando al adjetivo de “niña bonita” de nuestro país en Europa, Roca se preguntó que con estos fundamentales por qué no somos capaces de atraer inversión a la producción de vivienda. Y se refirió al informe de BBVA Research, en la que hacía un análisis muy claro: El ROE en la promoción y construcción en España es la mitad que el ROE en nuestros países vecinos europeos. “Esto es así porque a un inversor solo le convenzo con su rentabilidad. No le voy a convencer con que hay una brecha enorme y una demanda infinita. Es importante que esto cale en la administración y en los políticos; si hoy no conseguimos atraer la inversión es porque la rentabilidad es la mitad”. ¿Por qué la rentabilidad es la mitad? “El intervencionismo, el urbanismo encorsetado, los plazos interminables, la burocracia asfixiante… no lo hacen posible”, dijo la presidenta de Asprima.
En relación con la creación neta de hogares estimada por el INE, los expertos señalaron que este ritmo se corresponde, más o menos, con una producción anual de unas 250.000 viviendas. Se trata, además, de un volumen similar al que España generó de media entre los años 70 y 2004. Hasta ese momento, y excluyendo el periodo comprendido entre 2004 y 2008, marcado por una fase de sobreproducción, el sector había sido capaz de mantener durante cerca de tres décadas un ritmo propio de una actividad industrial estable.
En ese contexto, recordaron también que el tejido promotor español estaba mayoritariamente compuesto por pymes, que concentraban en torno al 90% de la producción, frente al 10% correspondiente a grandes promotoras.
Los analistas pusieron asimismo el acento en el déficit acumulado de unas 700.000 viviendas, “que habrá que ir asumiendo”. “Esto es, o se retoma un ritmo de 250.000 viviendas anuales, al que habría que sumar otras 50.000 para ir reduciendo ese déficit, o no vamos a llegar a la normalidad”, reflexionó Carolina Roca.
Desde Asprima se puso en valor la herramienta LandCam, desarrollada conjuntamente por la asociación y Atlas, que permite monitorizar el conjunto de suelos en desarrollo en la Comunidad de Madrid, la región europea con mayor volumen de este tipo de suelo, suficiente para promover hasta 350.000 viviendas. En este contexto, en los próximos cinco años deberían entrar en carga 120.000 unidades, aproximadamente la mitad de ellas con algún tipo de protección.
Sin embargo, según las previsiones de LandCam, en 2025 se esperaba que entrasen en carga unas 31.000 viviendas en la región, de las que finalmente solo lo han hecho 6.000, lo que supone un grado de incumplimiento cercano al 80%.
Por su parte, Orson Alcocer, socio de Hogan Lovells, apuntó no solo a la escasez de suelo, sino también a las dificultades asociadas a la generación de edificabilidad en España, con plazos de tramitación muy prolongados, “a los que hay que añadir los diez años de crisis en los que no se hizo nada”. Asimismo, Alcocer señaló la falta de apoyo por parte de las administraciones como otro de los factores que lastran el desarrollo de vivienda.
La limitada disponibilidad de mano de obra y el incremento de los costes de construcción son otros de los factores que están condicionando la producción de vivienda. Según Álvaro Diz, responsable de inversiones en Avintia Inmobiliaria, las previsiones apuntan a que los costes de construcción seguirán al alza en 2026, lo que ha llevado al grupo a apostar de forma prioritaria por un modelo de construcción industrializada. Este sistema permite reducir los plazos de entrega en torno a un 30% y disminuir también los residuos en obra, el consumo de agua, el uso de materias primas y la contaminación acústica. “Esto, de cara al inversor, aporta una mayor seguridad a la hora de invertir y, para el cliente final, se traduce en una reducción del 32% de los consumos”, explicó.
Estos factores están teniendo también un impacto directo en el desarrollo de los proyectos. Para Diego Escario, socio director de Cano y Escario, la apuesta por la construcción industrializada es firme: “Con Avintia trabajamos de forma recurrente con su sistema ávita de prefabricación, que es muy rápido y ha permitido completar cerca del 30% de las últimas fases del Plan Vive de la Comunidad de Madrid”.
En este sentido, y en línea con la opinión de Carolina Roca, Escario señaló que “la capacidad productiva de nuestro país y, en particular, del sector de la construcción, ha sufrido un retroceso muy significativo en los últimos 20 años”.
Entre los modelos residenciales que, desde su estudio, considera que están ganando peso y que pueden contribuir a mejorar la accesibilidad a la vivienda, Escario citó el flex living, así como otras fórmulas de alojamiento de carácter temporal.
Las Administraciones deberían considerar los suelos en desarrollo como grandes infraestructuras
Sandra Daza añadió que realmente se necesita vivienda para cualquier segmento y capacidad económica. “Aunque vemos cómo la vivienda social, que no es la asequible, es prácticamente inexistente, y no se produce en el volumen que se necesita. La asequible, siendo honestos, sin la colaboración de la administración no se puede producir porque no salen los números”, lamentó.
Pero igual de importante que los condicionantes anteriores es la seguridad del inversor para entrar y financiar un proyecto. “En urbanismo los plazos están totalmente desacoplados con los que necesita la financiación”, aclaró Álvaro Morales, que descartó que ING entre a financiar suelo, salvo que este ya sea finalista y se empiece a construir. “Para poder ser competitivos, necesitamos plazos sustancialmente más cortos, ya que nuestras financiaciones están por debajo de los 10 años, y gestionar un suelo puede superar las dos décadas”, aclaró.
El debate urbanístico también puso sobre la mesa el impacto de la hiperregulación. “Gran parte de los retrasos en urbanismo provienen de una tendencia extrema hacia el medioambientalismo”, señaló Carolina Roca. “Cada paso requiere un informe y ahora mismo el departamento más asfixiado es el de Medio Ambiente”.
Las claves de Carolina Roca, Víctor Iborra y Orson Alcocer:
En relación con la financiación colaborativa que promueve Urbanitae, Arana señaló que, aunque el capital proceda del pequeño inversor o de family offices, su lógica de inversión es la misma que la de cualquier fondo o entidad financiera. “Nosotros solo entramos en suelo finalista. Y aun así ya tenemos retrasos. Si consulto el cronograma de los 200 proyectos en los que estamos invirtiendo, la causa de la mayoría de esos retrasos son las licencias, lo que termina desincentivando la entrada en fases anteriores”, ejemplificó Arana.
Por su parte, Víctor Iborra apuntó que, aunque en las principales ciudades y áreas urbanas existe un mayor margen para atraer inversión, el sector se enfrenta a importantes obstáculos. “El problema es que la vivienda es un arma muy política y existe una fuerte estigmatización del sector. Es importante que todos entendamos que se trata de una actividad como cualquier otra, en la que ganar dinero no es tan sencillo. La vivienda se percibe más como un activo inmobiliario que como una infraestructura social”, afirmó.
Para Andrés Candela, counsel de Hogan Lovells, resulta contradictorio que el capital institucional extranjero muestre un elevado interés por España y que, sin embargo, el living, en todo su amplio abanico, no termine de dar respuesta al desequilibrio estructural entre la oferta y la demanda de vivienda. Candela cuestionó también las dificultades que plantea el urbanismo: “El planeamiento es lento y existen múltiples trabas, pero resulta llamativo que España sea uno de los mercados más atractivos de Europa y que aun así no consigamos canalizar ese capital institucional hacia la promoción de vivienda”.
No obstante, Carolina Roca advirtió de que la principal brecha del mercado no se soluciona únicamente con los nuevo tipos living, ya que este tipo de producto no se concibe como residencia habitual. Aunque sí atiende, en parte, a la creación de hogares vinculados a población flotante en grandes ciudades como Madrid, su alcance es limitado.
En esta línea, Diego Escario señaló que “es cierto que el living está cubriendo una parte del déficit de alquiler, pero se necesita de todo: vivienda en propiedad, alquiler y distintas tipologías que atiendan a todas las capas de la demanda”.
Por último, la presidenta de Asprima aludió a los cambios legislativos y normativos que ya se han aprobado y a los que están previstos en la Comunidad de Madrid con el objetivo de tratar de reducir la brecha existente entre la oferta y la demanda.
Las claves de Álvaro Morales, Álvaro Diz y Andrés Candela:
Como cierre de este primer desayuno editorial del año, titulado Nuevas perspectivas inmobiliarias 2026, el optimismo contenido fue el principal punto de coincidencia entre los ponentes. “España está bien posicionada en el contexto internacional y el sector presenta potencial de cara al próximo ciclo”, afirmó Víctor Iborra. Una visión compartida por Álvaro Morales, quien señaló que “por primera vez en muchos años, España se ha convertido en un destino para numerosos inversores, aunque el reto está en saber mantener y aprovechar ese interés”.
Por su parte, Álvaro Diz apuntó que “en los próximos años, el segmento de las residencias de mayores será uno de los que concentrará mayor atención”, y explicó que desde Avintia Inmobiliaria ya están desarrollando proyectos en este ámbito mediante un sistema industrializado, con especial atención al bienestar de los usuarios.
En cambio, Sandra Daza subrayó la necesidad de “mantener el foco en la capacidad de dar respuesta a la demanda de todos los segmentos, que es uno de los principales retos del mercado actual, ante el riesgo de exclusión existente”.
Carolina Roca fue rotunda en su deseo para 2026: “Que el cambio legislativo y normativo salga adelante. Más que un deseo, sinceramente pienso que o tenemos éxito, pero no de incrementos de un 20%, sino de un 100%, para recuperar esa rueda de producción, o peligra la cohesión social”. Por su parte, Andrés Candela expresó su opinión para que “las tensiones geopolíticas internacionales no escalen y afecten a la inversión”.
Como cierre del encuentro, Diego Escario resumió una reflexión compartida: “Que la ilusión continúe en este sector, porque construye y mejora la calidad de vida de las personas, que creo que es lo que nos motiva”.
El evento forma parte de una serie de Desayunos Editoriales de Observatorio Inmobiliario que organiza Grupo Iberinmo para motivar el diálogo y la participación de los diferentes agentes del sector en torno a temas de relevante actualidad que inciden en el funcionamiento del ámbito inmobiliario.
