De la fábrica a la obra: por qué la construcción industrializada aún no despega al ritmo esperado

El déficit de vivienda, la presión sobre los plazos de ejecución, la escasez de mano de obra cualificada y la necesidad de mejorar la eficiencia y la sostenibilidad del proceso constructivo han llevado al inmobiliario a buscar nuevas fórmulas, como el modelo industrializado, que permitan aumentar la producción sin comprometer la calidad ni la rentabilidad.

La industrialización en la edificación se ha convertido en un modelo llamado a plantear una revisión integral de cómo concebir, diseñar y ejecutar los proyectos inmobiliarios del futuro de las ciudades. Solo existe un “pero”: el camino que pasa por planificar la obra in situ a otra más coordinada y replicable avanza a un ritmo inferior al esperado.

A partir de esta base, Observatorio Inmobiliario reunió en Madrid a agentes clave de toda la cadena de valor en el Desayuno Editorial “El futuro de la construcción industrializada”, celebrado en la sede de ESCP Business School.

Moderado por Roger Cooke, editorial advisor, y Teresa Montero, directora de la publicación, el encuentro, patrocinado por Zennio Spain, Grohe, TQ Eurocredit y Kömmerling, permitió aterrizar el debate en experiencias concretas, poniendo sobre la mesa tanto las oportunidades como los frenos que condicionan el desarrollo de la industrialización.

Tras unas palabras de bienvenida por parte de Nicolás Díaz, Executive Director MRE de ESCP Business School, una de las primeras cuestiones que compartió la mesa, y quizá la más importante, fue la necesidad de clarificar qué se entiende por construcción industrializada.

Juan Pedro Zárate, director de industrialización de ACR, abordó esta definición desde su experiencia profesional, primero en automoción y, después, en construcción industrializada: “Creo que la palabra está muy manida y cada uno tendrá una opinión distinta, pero yo os voy a decir lo que me gustaría que fuese. Para mí, la construcción industrializada se resume en una palabra: modular. Y modular no es solo hacer 3D. Es diseñar para fabricar y ensamblar”.

Zárate profundizó en esta idea al subrayar la necesidad de cambiar el enfoque: para escalar se necesita volumen; para tener volumen, estandarizar; y, para estandarizar, módulos. Por tanto, sin estandarización no hay una industrialización real y, según el experto, tampoco será posible resolver los problemas de velocidad y coste que afronta el sector.

En esta misma línea, José Ramón Ricoy, director general de Lignum Tech, señaló que la industrialización mide “cuánto de la industria entra en la construcción. Porque siemprela ha habido, lo que pasa es que ahora lo que estamos haciendo es aumentar ese peso. Cuanto más terminado viene el producto desde fábrica, más industrializado es el proceso”.

Ricoy vinculó esta evolución al déficit actual de vivienda, situado en torno a las 800.000 unidades, frente a un ritmo de producción de unas 100.000 viviendas al año. La única manera de cerrar ese gap, sostuvo, pasa por aumentar la velocidad de producción, y ahí la industrialización debe ganar peso.

Con todo, la industrialización permite reducir plazos, mejorar el control de los procesos y aumentar la previsibilidad de los proyectos. El director general de Lignum Tech lo ilustró con un caso concreto: “Estamos terminando una promoción de 466 viviendas en Valdebebas que, en construcción convencional, sería una obra de dos años. Y la estamos haciendo en 16 meses, industrializando solo la fachada y los cuartos de baño”.

Asimismo, Ricoy subrayó el impacto económico de la reducción de plazos: “No es solo que construyas más rápido. Es que tienes ocho meses menos de costes indirectos, menos recursos comprometidos y el capital circula más rápido, repercutiendo en el precio de la vivienda”. En un sector intensivo en capital como el inmobiliario, esa variable resulta clave.

Por su parte, Jesús Mora, director comercial de Zennio Spain, señaló que el desarrollo no avanza al ritmo esperado porque todavía existe cierta falta de confianza en el sector, además de una confusión conceptual entre industrialización y prefabricación. “Acabamos de terminar un hotel como experiencia piloto que se ha ejecutado en seis meses. Se trabajó tres meses en la parte de ingeniería y luego seis meses en ejecución. Todos los módulos han salido completamente testeados desde fábrica”, destacó.

Desde el lado del operador, Rebeca Rubio, Deputy CDO Construction & Design de B&B Hotels, afirmó que, en su opinión, para que la industrialización pueda escalar y ser factible debe existir un equilibrio entre la demanda, la cadena de valor y la financiación. Ante este reto, apostó por la maduración de las compañías y la creación de sinergias.

Mientras, Bernat Martínez, director general de TQ Eurocredit, mostró su confianza en el modelo, pese a que “la construcción industrializada tiene un gran cuello de botella, que es la financiación”. Asimismo, apuntó que “es complicado regular con normativa antigua”.

En este sentido, recordó que, en el ámbito del Código Civil, cualquier construcción o bien anclado al suelo de manera fija y permanente se considera un inmueble. Del mismo modo, la Orden ECO, aunque se centra en la valoración del inmueble, establece en la práctica que, para que los avances de obra o acopios de materiales sean certificados y valorados en una tasación hipotecaria, deben estar incorporados de manera definitiva al inmueble o situados en el solar.

Precisó, asimismo, que las líneas ICO de financiación son una parte de la solución, aunque todavía no se sabe hasta dónde podrán escalar en construcción industrializada.

En el desayuno inmobiliario, la visión del arquitecto estuvo representada por César Frías, socio director de Morph, que planteó una reflexión sobre el alcance real del modelo: “Se está hablando de industrialización como si todo se fuera a construir industrializado en el futuro. En Alemania, que es uno de los primeros países en desarrollar este modelo, estamos hablando de entre un 9% y un 20% de construcción industrializada”. La industrialización, añadió, debe ir, además, combinada con sostenibilidad.

El arquitecto también apuntó que el problema que afronta la construcción lo comparte la industria: “Falta talento que tenemos que importar”. Como ejemplo, señaló que Alemania cuenta con una ventaja competitiva al tener países próximos, como Polonia, con mano de obra más barata. Esa circunstancia facilita la industrialización, algo que todavía no ocurre en España. De ahí que los expertos analizaran dónde tiene sentido industrializar y dónde no.

Desde la perspectiva de los materiales y la sostenibilidad, Lidón Castellanos, arquitecta del departamento de prescripción de Kömmerling, destacó la importancia de la automatización: “Cuando automatizas procesos puedes optimizar materiales, reducir residuos y mejorar la eficiencia energética”.

En este sentido, recomendó incorporar la sostenibilidad desde la fase de diseño, ya que la industrialización obliga a planificar: “No vamos a ser sostenibles en construcción industrializada si no planificamos la cadena de valor”. Como ejemplo, señaló que la mayoría de las empresas de fachada todavía no integran las ventanas en fábrica, sino que su instalación se realiza en obra.

A partir de esa reflexión, el debate avanzó hacia los elementos del edificio con mayor potencial de industrialización. Según Manel López, líder del Canal de Proyectos en España de Grohe, “la repercusión de un baño y una cocina es muy alta”. En este sentido, el cuarto de baño es probablemente uno de los elementos donde más sentido tiene industrializar, por su carácter repetitivo.

Sin embargo, López apuntó también a la necesidad de un cambio de paradigma, que pasa por repensar la cadena de valor. Asimismo, coincidió con otros participantes del desayuno editorial en que la industrialización debería estar vinculada a la sostenibilidad, aunque esa conexión no siempre se está produciendo, y señaló el control de residuos como un factor fundamental.

El hotelero es uno de los sectores en los que la industrialización tiene mayor potencial, porque cuenta con unidades que se repiten y son fácilmente estandarizables. “Todo se puede estandarizar”, remarcó Rebeca Rubio. Entre los elementos más factibles están precisamente aquellos con mayor repetición, como los baños y las cocinas, aunque también ganan peso las fachadas y las estructuras.

No obstante, como señalaron los expertos, estandarizar no significa que todo sea igual. “No confundamos un tema modular con no tener flexibilidad en el acabado”, matizó Juan Pedro Zárate. También César Frías precisó que, aunque una casa y un coche se pueden comparar hasta cierto punto, “estandarizar la arquitectura es muy complicado”. En la misma línea, Bernat Martínez fue claro: “La industrialización tendrá que evolucionar hacia unos acabados más estéticos”.

Del mismo modo, Nicolás Díaz, Executive Director MRE de ESCP Business School y anfitrión del encuentro, puso el foco en la formación: “Todavía pensamos que vamos a resolver el problema de la falta de vivienda pasando de la construcción tradicional a la industrializada, cuando lo que tenemos que replantear es la FP, la formación profesional. El modelo educativo es un reto para los políticos”.

“Además, de un mayor apoyo financiero, tenemos que conseguir que haya confianza, y esto se consigue con casos reales, que ya existen”, señaló, por su parte, José Ramón Ricoy, que recordó cómo hace 15 o 20 años solo se hacían colegios públicos con sistemas industrializados.

Como cierre, los expertos coincidieron en que la construcción industrializada cuenta con potencial para responder a algunos de los retos del sector, pero también con límites relevantes, especialmente en materia de financiación.

Durante el encuentro, señalaron que la industrialización es una herramienta que exige cambios profundos en la forma de diseñar, financiar, producir y construir. Su desarrollo dependerá, por/ tanto, de la capacidad de las administraciones públicas y del propio sector para adaptar el marco normativo, generar confianza y resolver el reto financiero.