Valoración, más clave que nunca en tiempos del COVID-19

19/06/2020

Gesvalt-Sandra-Daza-001015 Sandra Daza, directora general de Gesvalt

El COVID-19 ha supuesto un impacto considerable para toda la sociedad y su economía, no solo en nuestro país, sino a nivel global. En este contexto, cada sector, y cada compañía, trata de analizar el alcance de las implicaciones que esta situación ha supuesto para las tendencias que existían previamente y para sus propias previsiones de negocio.

Sin embargo, para poder realizar un análisis ajustado a la realidad, algo que todavía sigue siendo complejo dado que la incertidumbre sigue estando a niveles elevados, es necesario valorar la situación en su conjunto y con cautela.

Para poder emitir una valoración sobre las consecuencias del COVID-19 en el sector inmobiliario no debemos poner el foco exclusivamente en este ámbito, al menos por el momento, sino que tenemos que ampliar nuestra visión y estudiar los datos macroeconómicos, como la evolución del PIB o la capacidad adquisitiva de los españoles, entre otros factores.

En este sentido, cuanto más se extienda el estado de alarma y más se alarguen las medidas restrictivas respecto a la circulación y al comercio, mayores serán las consecuencias en la economía nacional. Es previsible que las rentas ciudadanas se reduzcan a raíz de un descenso de la tasa de ocupación y un aumento del IPC, una combinación que mermaría el consumo en general y, por supuesto, también la demanda dentro del sector inmobiliario. Con todo, hay que tener en cuenta que no podemos hablar de niveles de demanda del sector en general, sino que esta variará en función de las diferentes zonas y segmentos.

Una visión por sectores

En el sector residencial es previsible una caída de la demanda, generada por la reducción de la capacidad adquisitiva de los hogares. Esta situación podría conllevar una caída significativa de las transacciones y un descenso moderado en los precios. Esta bajada, sin embargo, será menor en el ámbito del alquiler, ya que es posible que la demanda incluso se incremente tras la crisis, aunque la oferta seguirá siendo limitada.

Por otro lado, en lo que respecta al sector logístico, este segmento está siendo uno de los menos afectados por la crisis, ya que, ante unas perspectivas positivas, motivadas por la aceleración de la penetración del ecommerce en nuestra sociedad, los inversores están apostando por él. Sin embargo, incluso la demanda de esta clase de activos puede sufrir un retroceso debido a la crisis.

De la misma forma, el sector de las oficinas, aunque pueda ver reducida su demanda, especialmente en zonas periféricas a las grandes ciudades, la oferta seguirá siendo inferior a la demanda en los grandes núcleos urbanos. Por este motivo es posible que sus precios no se vean afectados. A pesar de todo, aún es pronto para determinar el impacto final, puesto que también hay que tener en cuenta factores relativos a la denominada “nueva normalidad” como la posible ampliación del espacio medio por empleado y la definitiva instauración del teletrabajo en las culturas corporativas.

Por el contrario, el sector del retail, está siendo uno de los más afectados por la crisis sanitaria y, probablemente, será uno de los últimos en volver a la normalidad. Es necesario tener en cuenta que, más allá del gran impacto en los ingresos del corto y medio plazo, derivados del cierre de los establecimientos y de las limitaciones durante el periodo de vuelta a la normalidad, el panorama comercial global puede cambiar. El auge del ecommerce ya está haciendo plantearse a muchos operadores el cierre total o parcial de sus tiendas físicas, en favor de una mayor apuesta por el comercio electrónico. A pesar de ello, durante la anterior crisis financiera, el ámbito del High Street mantuvo sus niveles de rentas y aguantó la parálisis del mercado convirtiéndose en un valor refugio, algo que también podría repetirse en esta ocasión, aunque todavía es pronto para valorar su impacto.

Por último, además de los retailers, el otro gran afectado por el coronavirus ha sido el ámbito hotelero que ha visto cómo cerraban 41.000 plazas hoteleras tras la orden ministerial. De hecho, la tasa de ocupación hotelera se ha reducido a cero tras varios años de crecimiento que se han extendido hasta los primeros meses del 2020, en los que esta cifra alcanzó el 60 %, un 5 % más que el mismo periodo del año anterior. En este sentido, al igual que en el caso anterior, estimamos que este sector será el que más tarde en volver a la normalidad, no solo por su reducción de ingresos en este año, que podrían conllevar unas pérdidas de entre 70.000 y 80.000 millones euros al PIB español, constituido en un 12 % por el turismo el año pasado, sino también por la crisis de confianza que existirá en los usuarios, especialmente extranjeros, en los próximos meses.

Todos estos factores los tenemos en cuenta a la hora de realizar nuestras previsiones, que adaptamos de forma constante en función de las novedades que van surgiendo y con las nuevas regulaciones del gobierno. En este sentido, a la hora de realizar las valoraciones, que se pueden seguir haciendo en estado de crisis, tenemos que señalar que la fecha es un factor completamente clave, ya que la información que tengamos disponible en ese momento puede suponer variaciones considerables en el valor del activo a medida que se clarifiquen algunas incógnitas o se extienda más el periodo de incertidumbre. Esta volatilidad, sumada a la dificultad técnica que supone la ausencia de comparables, conlleva unos procesos de tasación y valoración mucho más complejos hoy en día.

La valoración aporta confianza

Sin embargo, es necesario transmitir un mensaje de tranquilidad en este sentido. En primer lugar, es necesario señalar que el impacto que se puede producir en los precios y en la valoración de los activos va a ser puntual y localizado exclusivamente en el corto plazo. De hecho, salvo que el escenario a fecha de valoración permita prever un cambio sustancial en los hábitos de consumo o en mercado inversor, los parámetros a largo plazo mantendrán cierta estabilidad. Además, a la hora de realizar una valoración, nos apoyamos en los indicadores de mercado que detalla RICS en uno de sus informes, de forma que podemos reflejar de forma fidedigna y razonada lo que puede ocurrir en cada tipo de inmueble y con su actividad. Asimismo, utilizamos las mejores hipótesis con la información disponible respecto a anuncios del gobierno y consenso de mercado.

En definitiva, ante una situación compleja, con numerosos factores no solo propios del sector inmobiliario, sino también externos al mismo, es necesario confiar en los profesionales de la valoración, que trabajamos para actualizar permanentemente nuestros datos en función de los cambios que experimente el escenario actual y apoyándonos en indicadores fiables para asignar a cada activo un valor acorde no solo con la situación cortoplacista, sino con las ventanas que se abrirán en los próximos meses y años.