El sector inmobiliario europeo se tambalea bajo la presión de la inflación, el aumento de los rendimientos y la ralentización del crecimiento económico, pero, por ahora, los subsectores de compraventa residencial e industrial están resistiendo sorprendentemente bien.
La sólida demanda subyacente de viviendas, sobre todo en las grandes ciudades, y la falta de nueva oferta están respaldando los resultados y las perspectivas más sólidas de las empresas del segmento de compraventa de viviendas.
La demanda relacionada con la logística también está creando unas condiciones relativamente favorables para los propietarios de inmuebles industriales, aunque el exceso de oferta, dada la sólida inversión reciente en el segmento, podría suponer un riesgo.
En contraste con las perspectivas favorables que se manejaban para todo el sector antes de la pandemia de Covid, ahora las perspectivas crediticias se han vuelto negativas para los promotores inmobiliarios. El riesgo de refinanciación está aumentando para las empresas del mercado inmobiliario de oficinas. La calidad crediticia está divergiendo rápidamente en el resto del sector inmobiliario comercial.
En el segmento residencial, las perspectivas para el sector inmobiliario europeo pasan por una Cobertura de intereses estable y por un apalancamiento igualmente estable. Los alquileres están creciendo a medida que la saludable demanda de viviendas y la limitada oferta equilibran el riesgo de aumento de los gastos de servicio de deuda no recuperables y el coste creciente de la deuda que se produce gradualmente a medio plazo. En lo que respecta al apalancamiento, hay que señalar que los activos se valoran en su mayoría por debajo de los costes de reposición, mientras que el probable crecimiento de la generación de efectivo respalda los precios actuales a pesar de la menor liquidez del mercado, que llevará a un lento aumento de los rendimientos.
En lo que respecta al segmento industrial, podemos esperar también una cobertura de intereses y un apalancamiento estables. La fuerte demanda de los ocupantes respalda el crecimiento de los alquileres y la capacidad de los propietarios para compensar los mayores gastos de explotación. El riesgo de que aumente el coste de la deuda es limitado debido a la gran proporción de deuda de bajo coste a tipo fijo y a los amplios vencimientos. El riesgo de que se produzcan graves devaluaciones de los inmuebles parece limitado, apoyado en gran medida por las buenas perspectivas de fuerte crecimiento de los alquileres.
Sin embargo, en el segmento de oficinas sí puede producirse un aumento del apalancamiento. Una probable corrección del valor de los inmuebles, con un aumento de los rendimientos que no se verá totalmente compensado por los aumentos de los alquileres ligados a la inflación, en medio de unas perspectivas económicas más débiles y un deterioro de la demanda de espacio para oficinas, provocará un mayor riesgo de refinanciación. Por otra parte, la protección de la deuda no está en peligro: los plazos medios ponderados relativamente largos, los vencimientos a largo plazo y la elevada proporción de deuda a tipo fijo retrasan el impacto de la subida de los tipos de interés y el debilitamiento de la economía en el flujo de caja.
En el sector minorista cabe esperar una mayor dispersión de la calidad crediticia: el flujo de caja estable y los valores de los activos ligados a la calidad de la cartera - marcada por una mayor afluencia de público y ventas - ayudarán a los minoristas mejor situados a hacer frente a los arrendamientos vinculados al IPC y a los mayores gastos de servicio de la deuda. Mayor riesgo de refinanciación, especialmente en el caso de los inmuebles con bajos rendimientos de la deuda.
Por último, desde Scope Ratings creemos que los promotores se enfrentan a un Riesgo de liquidez y aún mayor riesgo de refinanciación. La inflación ha reducido los márgenes, al igual que el mayor coste del capital, los sobrecostes y los retrasos en las ventas provocados por el menor apetito de los inversores y/o la escasez de materias primas y mano de obra. Por lo que respecta a la refinanciación, hay que tener en cuenta que los emisores con balances excesivamente apalancados parecen vulnerables debido a los retrasos en las ventas a medida que las condiciones del mercado empeoran.
El segmento industrial sigue siendo el mejor del sector a nivel europeo en cuanto a las perspectivas crediticias para las empresas inmobiliarias, aunque estamos atentos a los indicios de exceso de capacidad a medida que el crecimiento económico se ralentiza. Las buenas perspectivas de crecimiento de los alquileres industriales indexados y orientados al mercado, apoyados en gran medida por el favorable equilibrio entre la oferta y la demanda, deberían compensar en gran medida el aumento de los costes de construcción y el mayor coste del capital. Esto salvaguardará aún más la protección de la deuda.