El mercado de oficinas va bien en Madrid. De hecho, va mejor de lo que se esperaba tras todos los acontecimientos e incertidumbres que han ocurrido desde 2020. Tras la irrupción del teletrabajo a escala global y el desconcierto inicial, las empresas han seguido evolucionando sus modelos de trabajo. La contratación de espacio de calidad, en edificios sostenibles y en zona urbana acaparan el grueso de la absorción en las principales ciudades europeas. Es una tendencia muy clara que muestra el interés de las empresas por mantener la presencialidad de sus equipos. Además, esa presencialidad debe ser mejor que antes, tiene que ser aún más atractiva para el talento.
Las compañías tuvieron que replantearse los costes de todo, incluido el de los espacios de trabajo corporativos y, ahora que ha pasado el tiempo, la demanda es consciente no solo del por qué, sino que también tienen cada vez más claro para qué necesitan oficinas y cómo deben ser éstas. Tienen que ser aún más atractivas para el talento.
En Madrid, hemos resistido mejor que la mayoría de ciudades y somos una de las pocas capitales que crece en absorción de oficinas en el continente. En las demandas actuales vemos que se va afinando mucho en los modelos híbridos y que el grueso de las operaciones mantiene la superficie media contratada. Las decisiones las toman conjuntamente directores de recursos humanos, hoy de talento, y los directores financieros, pero los primeros han ganado peso. Hay más flexibilidad para las personas y también para las empresas. Se ha analizado muchísimo la productividad, qué es lo que quiere el talento y cómo se traslada este hecho a la contratación de superficie en el tamaño y la calidad del edificio. Hoy más que nunca nos encontramos con una demanda muy profesionalizada, que exige mucho a las propiedades en el tipo de edificio que quieren y sus servicios.
Estamos presenciando una brecha creciente entre los mejores edificios con respecto a la calidad y la sostenibilidad frente a los que no cumplen aún con todos los requisitos. Espacios centrados en las personas, con amenities, espacios abiertos, colaborativos, terrazas o zonas ajardinadas y, por supuesto, sostenibles. Aunque el precio sea más alto, las empresas están dispuestas a pagar la diferencia, esto les hace competitivos frente a sus clientes y con respecto a la atracción del talento, además de empezar a cumplir los requisitos fundamentales sobre la Taxonomía.
En Madrid, la superficie media contratada se ha situado en torno a los 1.000 m2 por operación, similar a niveles prepandemia. En el caso de los mejores edificios aumenta, pasando de los 1.300 m² en 2021, a los 1.500 m² el año pasado y los 1.600 m² en el primer trimestre de 2023. En cuanto a rentas, esta polarización también es cada vez más evidente. En toda Europa, el alquiler medio de las oficinas clase A es un 142% más alto que el precio medio de las oficinas secundarias.
En Madrid, las rentas no han llegado al pico, siguen muy por debajo de las de Londres o París mientras la ciudad se posiciona cada vez como más atractiva para el talento.
Los datos hasta marzo demuestran que el mercado de oficinas de Madrid continúa la senda de crecimiento iniciada en 2022. La demanda potencial que tenemos encima de la mesa mantiene la tendencia. Buscan calidad y sostenibilidad, espacios flexibles en el propio edificio e incluso oficinas ya implantadas. Buscan mejorar.
Mientras tanto, aunque la tasa de disponibilidad ha experimentado un repunte con respecto a diciembre de 2022, situándose en el 9,83%, se debe principalmente al aumento de disponibilidad en periferia. Existe un creciente desequilibrio en disponibilidad dentro de la M-30, por debajo del 4,4%, frente al 13% fuera de la M-30. No esperamos grandes cambios en la tasa de disponibilidad futura, dado el buen comportamiento de la demanda y la ralentización de los nuevos proyectos de oficinas, especialmente los renovados o de nuevo desarrollo en zonas consolidadas cerca de la M-30. Aquí, de nuevo, podemos preguntarnos si necesitamos aumentar el stock y para qué. Iremos viendo en qué momento en función de la evolución de la economía y de la demanda, pero la respuesta debe ser siempre la misma, oficinas para mejorar.