El ejercicio 2023 experimentará un ajuste en volúmenes de inversión, especialmente en el primer semestre del año, para presentar previsiblemente signos de recuperación durante la segunda mitad. El sector inmobiliario español cerró el primer trimestre con un volumen de inversión de 2.900 de euros, un 33% menos que la cifra récord registrada en el mismo periodo de 2022, con más de 4.300 millones.
El volumen está en línea con las previsiones que lanzamos desde CBRE a comienzos de año de ajuste de entorno al 30% teniendo en cuenta la elevada volatilidad prevista para el ejercicio y tomando en consideración que el arranque de 2022, tras la pandemia, dejó volúmenes de inversión récord. Ese primer trimestre fue el segundo mejor primer trimestre de la historia tras el de 2018.
Así, la primera mitad de 2023 ha venido marcada por los efectos de la rápida escalada de los tipos de interés de los bancos centrales, iniciada en verano del año pasado, con el objetivo de reducir la inflación. El encarecimiento de la financiación ha puesto fin a un periodo de tipos de interés extraordinariamente reducidos, un aspecto que resultó clave para ayudar a los inversores core plus y value add a obtener los retornos requeridos.
El endurecimiento actual de la política monetaria se ha traducido en incrementos directos de las prime yields en todos los segmentos. Así, desde los mínimos alcanzados en diciembre de 2021, las rentabilidades de los principales sectores inmobiliarios se han corregido entre 10 y 40 puntos básicos durante la primera mitad del año. Ante la existente volatilidad y retroceso de la inflación más lenta de lo esperado, los inversores están esperando ajustes adicionales en las rentabilidades para poder entrar en las operaciones con más riesgo.
El volumen de inversión de la primera mitad del año se ha visto afectado tanto por el ajuste de precios derivado del aumento de las rentabilidades, como por el entorno de mayor incertidumbre. Un contexto que esperamos que mejore ligeramente en los últimos meses del año, si se confirma la disminución de las presiones inflacionistas. España sigue siendo uno de los destinos en el foco de los inversores.
Según el último Investor Intentions Survey 2023 elaborado por CBRE, escala posiciones en el ranking de países europeos más atractivos para los inversores en 2023 situándose en cuarto lugar, tres puestos por encima del año anterior cuando se encontraba en séptima posición.
Por ciudades, Madrid y Barcelona también mejoran su lugar, ocupando el quinto y sexto lugar, respectivamente, en el ranking de las 10 ciudades europeas preferidas para invertir, siendo España el único país, junto con Alemania, con dos ciudades en este ranking.
En este primer trimestre, en un entorno de estándares de crédito más estrictos, destaca el auge de las operaciones por parte de family offices frente a las de inversores institucionales, poniendo de manifiesto que el perfil inversor menos dependiente de financiación y con mayor capacidad de liquidez ha ganado protagonismo. Una tendencia que probablemente seguiremos viendo en próximos meses. Los mercados regionales, las inversiones de hasta 20 millones y aquellas muy prime están funcionando mejor. Los inversores en este segmento suelen ser privados y ven en el inmobiliario una vía para diversificar sus carteras invirtiendo en activos reales que les protegen contra la inflación.
Algunas tipologías de activos se están mostrando más resilientes. El sector Living sigue consolidando su posición como foco de inversión, concentrando en el primer trimestre de 2023 el 42% de la inversión total con más de 1.219 millones de euros transaccionados. Vemos mucho apetito tanto en el segmento de alquiler como en otras áreas del Living como en residencias de estudiantes, modalidades flex y senior housing. Por su parte, el sector hotelero español, apoyado por los buenos indicadores turísticos, tendrá también un buen recorrido, con una especial actividad en el segmento de lujo.
La logística sigue siendo uno de los más activos con la rápida corrección que ha experimentado. Por su parte, las oficinas tendrán que adaptarse a la nueva realidad y vivirán una transformación. Si bien el teletrabajo se ha instalado tras la pandemia, las oficinas siguen siendo espacios necesarios para la interacción, colaboración y socialización. Así lo perciben empresas y empleados. La atracción y retención del talento cobra sentido en las oficinas y se pagará más por aquellas que consigan ofrecer ubicación, calidad, tecnología, eficiencia energética y espacios atractivos para sus usuarios.
En el caso del retail, estamos viendo más actividad en activos con contratos a largo plazo como supermercados y high street. Los centros comerciales están empezando a despertar algo más de interés por las rentabilidades que ofrecen en activos que ya han demostrado resiliencia. Por último, no podemos olvidar otros sectores en crecimiento con fundamentales muy sólidos que van a diversificar las opciones de los inversores. Este año será clave también la capacidad de identificar océanos azules; así jugarán un papel clave algunos sectores emergentes como education, healthcare, agribusiness, data centers, sports, storage, infrastructure o life science, entre otros.
A pesar de un entorno macroeconómico volátil, la nota positiva la ponen los mercados de ocupación que en todos los sectores se muestran positivos. La logística se sitúa en niveles máximos de absorción, las oficinas han recuperado los datos de actividad en línea con un mercado sano, y los indicadores de turismo están ya en niveles prepandemia.
Incluso el retail, que ha sufrido una revolución con la penetración del e-commerce y el impacto de la COVID, ha llegado a recuperar footfalls y a niveles estabilizados de NOI. En residencial, se están entregando actualmente las primeras promociones en alquiler con niveles altísimos de ocupación y las residencias de estudiantes y flex living cuentan con muy buenos ritmos de alquiler.
Sin embargo, elementos como la calidad, el ESG y la flexibilidad de usos están marcando una brecha, también en rentas, entre los activos que los incorporen y los que no. En todos los sectores existe una enorme polarización entre los distintos tipos de activos, que se materializa en mayores rentas y ocupaciones en aquellos que cumplan con los estándares que demanden los ocupantes. Con el tiempo, esta tendencia se irá acentuando, ya que la financiación estará disponible en mayor medida y a menor coste para activos verdes o que demuestren altos niveles de sostenibilidad.
El inmobiliario es un mercado de inversión en activos reales a medio o largo plazo, por lo que no deberíamos sobre reaccionar a cada indicador macro y analizar, en cambio, la sostenibilidad de los fundamentales del mercado. Existe mucho capital levantado para invertir en este sector y se está produciendo un ajuste en las rentabilidades. El entorno de tipos negativos ha sido excepcional y ha permitido beneficiarse de vientos de cola para obtener altos retornos. Vamos a volver a necesitar una gestión activa y profesional para que los activos inmobiliarios se transformen y produzcan los rendimientos deseados; algo que ya hemos hecho antes con éxito. Para el conjunto del año, mantenemos nuestra previsión de que los volúmenes de inversión se ajustarán a la baja en torno al 30%, en línea con el rango más conservador que lanzamos a principios de año.