Opinión

Criterios ESG como oportunidades y retos en la valoración y vehículos inmobiliarios

Luis Martín Guirado

Luis Martín Guirado

Director corporativo de desarrollo de negocio de Gesvalt

La valoración de activos inmobiliarios se enfrenta a un nuevo reto, que se suma a algunos ya existentes como la adecuada aplicación de las tasas de descuento, la elección de los comparables adecuados o la determinación de los correctos datos de precios de construcción y rentas de alquiler. Otro desafío añadido es el del impacto de la sostenibilidad, y en general de los factores ESG (environmental, social and governance), en la valoración de los activos inmobiliarios.

En este sentido, hay que reconocer que es difícil estimar adecuadamente el impacto de estos factores en la valoración. Sin embargo, lo que resulta innegable es que aquellos activos que no cumplan adecuadamente con los requisitos ESG estarán fuera del mercado, con mínima liquidez, en un plazo muy corto de tiempo. La transformación de los modelos de negocio para cumplir con estos estándares se está convirtiendo en una obligación para muchas compañías que desean asumir la responsabilidad de su actividad, a la vez que renuncian a cualquier inversión en activos que no sigan también esta tendencia.

Para avalar esta afirmación hay que tener en cuenta varios factores, como que los fondos con estrictos criterios ESG representan ya un tercio de la inversión sostenible en Europa, según el último informe de BofA Global Research. Por otro lado, la organización experta en mercado de capitales Climate Bonds asegura que la emisión en bonos verdes alcanzará el billón de dólares en 2022 y los cinco billones en 2025. Asimismo, el Global Sustainable Investment Review, publicado en 2020 y que realizaba un estudio sobre las estrategias de inversión, mostraba un crecimiento del 15% en dos años en el sector de la inversión sostenible a nivel global.

Esta coyuntura, si bien es un reto, también representa una gran oportunidad para aquellos activos que sí cumplen con los requisitos ESG. En primer lugar, porque los inversores demandaran producto sostenible que cumpla con los requisitos verdes. Por otro lado, el hecho de cumplir con los criterios ESG facilitará el acceso a la financiación, lo que también será una ventaja competitiva, que se fomentará todavía más con la concesión de los fondos Next Generation de la Unión Europea. En este contexto, no se debe olvidar que los inversores también buscan aumentar su visibilidad y mejorar su posicionamiento ante los consumidores al evidenciar su concienciación y exigencia en el ámbito de la sostenibilidad.

No obstante, la inversión ESG todavía no cuenta con esa obligatoriedad y, por ello, el cambio de mentalidad debe ir por delante en el proceso. Partimos de una base, previa al inicio de este movimiento en favor de la financiación verde, en la que solo se tenía en cuenta el binomio "rentabilidad-riesgo". A partir de ahora se debería añadir un tercer ángulo, convertir el binomio en un triángulo equilátero cuyos lados pesen lo mismo en el análisis de la inversión. Ese tercer aspecto tendrá que ser el cumplimiento de los criterios ESG.

Por este motivo, las inversiones de este tipo se podrían analizar desde tres enfoques diferentes. El primero de ellos tendrá que basarse en la filantropía. La concienciación sobre el logro de objetivos medioambientales tendrá que valer lo mismo que unos resultados financieros en positivo, pero sin olvidar que invertir en verde no tiene retorno financiero, es decir, es un valor intangible.

Por otro lado, las compañías tendrán que ser conscientes de que se trata de una inversión socialmente responsable, es decir, que tendrá una repercusión positiva en cuanto a que mitigará cualquier impacto negativo. Además, es una inversión que promueve y fomenta el respeto por los factores ESG.

Además, hay que poner en valor que la inversión en ESG es también una inversión de impacto, ya que su positiva repercusión en el ámbito social y medioambiental puede tener un efecto potenciador para los resultados financieros y la imagen de una compañía.

En cualquier caso, para poder realizar una apuesta efectiva por la inversión en ESG se deben tener unos mecanismos de actuación y respuesta apropiados. La gestión de la inversión sostenible hay que diseñarla en base a tres áreas específicas. La primera de ellas será de Actuación, que consistirá en realizar un plan de acción a través de evaluaciones internas (entrevistas, cuestionarios o estudios de rendimiento) y externas (a través de análisis benchmark). La segunda área será la de Medición, en la que, para cuantificar el impacto, será necesario establecer unos KPI´s generales y sectoriales, al igual que determinar los riesgos y oportunidades en diferentes períodos de tiempo. Por último, el área de Análisis debe basar su actividad en reportar y divulgar de forma completa y transparente la información del proceso, con el objetivo de controlar los flujos de información.

En relación con esta última área de actuación, la divulgación de información no financiera puede llegar a aportar grandes beneficios a una compañía en múltiples ámbitos. Por un lado, en lo que respecta a la percepción social de lo sostenible, ya que facilitará la labor de rendir cuentas a diferentes grupos de interés, favoreciendo la relación entre los mismos al enmarcarla en un conjunto de normas y valores sociales. Por otro lado, también permitirá reducir la incertidumbre, incrementar la transparencia y mejorar la confianza de todos los stakeholders.

En referencia a la estabilidad financiera, reportar sobre las inversiones ESG puede considerarse como una posible solución al problema de los costes de agencia, para disminuir los errores en el análisis de las proyecciones financieras o como posible reducción de los costes de financiación.

En definitiva, el cumplimiento y seguimiento de los niveles de adecuación a los criterios ESG son claves en los procesos de valoración de los activos y los proyectos inmobiliarios y serán todavía más determinantes de ahora en adelante sin ningún género de duda. Todas las compañías del sector tendrán que adecuar sus metodologías y criterios de valoración para incorporar los nuevos parámetros que impongan las normativas y la taxonomía europea. Estos estudios verdes tendrán un peso diferencial en el resultado de los análisis de valor tanto de activos como de vehículos inmobiliarios.