El sector inmobiliario europeo que cotiza en bolsa ha asumido el liderazgo y la responsabilidad en materia de sostenibilidad y elaboración de informes relativos a los criterios ESG. Inicialmente, las EPRA sBPR (Recomendaciones sobre Mejores Prácticas de Sostenibilidad) se diseñaron para ayudar a las empresas a poner en marcha sus informes de sostenibilidad. Por ello, el primer conjunto de sBPR era bastante sencillo y se centraba en un número muy limitado de indicadores medioambientales. Sin embargo, 2023 marca el 12º año de informes de sostenibilidad para el sector inmobiliario cotizado, con sBPR que ahora cuentan con 28 indicadores específicos sobre ESG, lo que demuestra las continuas mejoras de los esfuerzos de las empresas en materia de transparencia y comparabilidad de sus datos ESG.
Observamos un cambio en el mercado que refuerza la posición de los factores ESG en las decisiones de inversión, las estrategias empresariales y la divulgación de información. Aunque el entorno normativo, con la Taxonomía de la UE, el CSRD y la agenda más amplia de las finanzas sostenibles, es sin duda un reto, también está demostrando que mueve la aguja.
Adaptarse al entorno normativo más reciente es siempre un reto importante, aunque hayamos partido con ventaja gracias a la experiencia única del sector en sostenibilidad y elaboración de informes de sostenibilidad. Esa puede ser una gran ventaja, o exactamente lo contrario. Las empresas han tenido sus visiones, han hecho sus deberes y saben hacia dónde quieren mover el negocio. De hecho, un número significativo de empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa en Europa tienen ahora objetivos de emisiones netas de carbono cero para 2050, muchos de los cuales incluso se fijan en los tres ámbitos con verificación externa. Sin embargo, los responsables políticos se encuentran en una fase en la que la atención de las normativas clave se centra en lo que ya es ecológico. El reconocimiento de los líderes en sostenibilidad es necesario y está bien situado en la agenda de las finanzas sostenibles. Sin embargo, el objetivo más factible, impactante y fructífero es financiar la transición a cero emisiones netas. Sería un error en nuestros esfuerzos conjuntos para llevar al mundo hacia el objetivo de París, si se descuida la financiación de la transición a Net Zero. La legislación crucial para ayudar a conseguirlo es la Taxonomía de la UE. Veamos más de cerca por qué esto parece todavía un reto.
La Taxonomía de la UE es una normativa única. En términos sencillos, se trata de un sistema de clasificación de inversiones ambientalmente sostenibles. Suena bastante sencillo, sin embargo, plantea muchos retos, sobre todo porque se trata de un concepto muy innovador. Además, es un reglamento que ocupa un lugar central en todas las normas sobre finanzas sostenibles, ya sean los Bonos Verdes de la UE, el SFDR, la MiFID II, etc. Los principales retos en su aplicación son conceptuales.
En primer lugar, la Taxonomía de la UE aún no está completa. Por lo tanto, solo define una parte de las inversiones sostenibles desde el punto de vista medioambiental y deja que el mercado defina el resto. Se puede pensar que esta posición puede ser beneficiosa, sin embargo, es mucho más incómoda porque casi con toda seguridad es solo temporal. En consecuencia, la Taxonomía de la UE ya está definiendo una parte, pero también está dejando al mercado dándole vueltas al resto, dudando en avanzar a la espera de una nueva normativa que pueda definir lo que ya ha hecho de forma ligeramente diferente. El entorno normativo desconocido, la indecisión de los responsables políticos y el carácter incompleto de la normativa están creando un conjunto excepcional de retos para que las empresas inmobiliarias cotizadas anticipen y gestionen sus riesgos futuros. Vemos un paradigma similar con la aplicación del SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) por parte de la comunidad inversora. Un día se enfocan ciertas disposiciones de una determinada manera, pero al día siguiente el regulador dice '¡Oh, non, esto no es duradero Monsieur!
En segundo lugar, la Taxonomía de la UE plantea una cantidad sorprendentemente alta de asuntos pendientes, en el sentido de que muchas áreas no están claras y requieren orientación adicional, ya sea de la propia Comisión Europea o de organizaciones empresariales como la European Public Real Estate Association (EPRA). Por ello, y tras un amplio compromiso con miembros selectos, EPRA publicó en octubre de 2022 las directrices "EU Taxonomy alignment in listed Real Estate". Proporcionan una guía práctica para determinar si las actividades inmobiliarias cotizadas son sostenibles desde el punto de vista medioambiental según los criterios de la Taxonomía de la UE. Desde la publicación de las directrices y el seminario web que las acompaña con el fin de ayudar al sector inmobiliario cotizado a navegar por las complejidades de la presentación de informes con arreglo a la Taxonomía de la UE, EPRA ha recibido numerosas preguntas en las que se solicitaban más explicaciones sobre determinadas partes de la Taxonomía de la UE. EPRA publicó entonces el documento de preguntas frecuentes con una respuesta, aunque sigue recibiendo muchas más cuestiones que requerirán una mayor orientación normativa.
Y, por último, la Taxonomía de la UE no reconoce ciertas actividades transitorias vitales, como las renovaciones, en todo su potencial para contribuir significativamente a la mitigación del cambio climático. ¿Por qué es importante? Las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa, como cualquier otra, pueden utilizar la Taxonomía de la UE para evaluar hasta qué punto su cartera es ecológica. Esto permite a los inversores evaluar los resultados actuales de una empresa en materia de sostenibilidad (mirando la cifra de facturación de la Taxonomía) y también atraer a nuevos inversores que financien su transición hacia una futura y mayor sostenibilidad (mirando el plan de CapEx de la Taxonomía). El objetivo de la transición verde es asegurarse de que toda la cartera sea reconocida como más sostenible en el futuro (mostrando en la cifra de facturación de la Taxonomía). Sin embargo, cuando se planea invertir en renovaciones (plan CapEx), el resultado de dichas reformas no se traducirá necesariamente en una cartera inmobiliaria más ecológica, al menos no según los informes de Taxonomía. Todo ello simplemente porque equiparar el rendimiento energético del edificio renovado al del recién construido no parece posible ni financieramente viable. Así pues, el Reglamento sobre Taxonomía de la UE está fallando en el aspecto de atraer capital para financiar la transición ecológica en el sector inmobiliario.
Como ya se ha mencionado, la Taxonomía de la UE solo aborda hasta ahora una pequeña parte del universo ESG y muchos inversores la tratan como tal. La comunidad inversora ve, reconoce e incluso busca todos los esfuerzos en materia de sostenibilidad, en particular los que encaminan a las empresas hacia sus objetivos de cero emisiones netas. Puede que a los responsables políticos de la UE les lleve más tiempo permitir los flujos de capital en esa transición mediante un marco regulador bien diseñado. Sin embargo, ya están en marcha con profundos debates. Mientras tanto, el sector inmobiliario cotizado de Europa sigue liderando esta transformación y construyendo una economía más sostenible para todos nosotros.