La valoración inmobiliaria ¿arte o ciencia?

Pedro-Soria-Tinsa-.jpg Pedro Soria, CCO de Tinsa.

La valoración inmobiliaria constituye una disciplina profesional que trata de estimar el valor de un determinado inmueble, combinando diferentes técnicas y metodologías para establecer su cuantificación económica de forma objetiva, atendiendo al conjunto de características cualitativas y cuantitativas propias y a su localización.

En una economía de libre mercado como la nuestra. el valor de los bienes viene fijado por el equilibrio entre la oferta y la demanda, siendo la exploración y análisis del mercado, el procedimiento más adecuado para cuantificar el valor de un inmueble.

El profesional de la valoración combina en su análisis el conocimiento de los principales facto res económicos que inciden en la evolución de los mercados y en la configuración de las ciudades y sus entornos, junto con aspectos relativos a la edificación y el urbanismo, así como otras áreas de conocimiento como la parte legal y registral de los inmuebles. El resultado de su trabajo se sintetiza en un informe de valoración que representa la más completa auditoría que podamos encontrar de un activo inmobiliario.

En los últimos años se han dado pasos muy importantes para la consolidación y autorregulación de la disciplina de la valoración inmobiliaria. La proliferación de diferentes normativas, estándares, manuales, guías y criterios ha favorecido la regulación y autorregulación. Y, por otro lado, el crecimiento profesional ha sido exponencial. basado en la tecnología y el acceso a la información, tanto en cantidad como en calidad, así como fruto de la propia experiencia adquirida por parte de los técnicos expertos y su conocimiento de los mercados locales, y que también se ha ido trasladando a través de diferentes programas formativos.

Como resultado de todo este proceso, la valoración inmobiliaria ha mostrado un gran crecimiento y fortaleza, dando pasos de gigante, pasando del “según mi leal saber y entender” a convertirse en una disciplina profesional basada en una ciencia con grandes fundamentos metodológicos y sólidos conocimientos.

Sin embargo, en estos últimos meses ha sucedido un acontecimiento que no estaba previsto en el guión. La aparición de la pandemia de la COVID produjo una crisis sanitaria que ha golpeado con dureza a la economía y ha afectado también al sector inmobiliario: a la demanda de inmuebles y de forma colateral a los activos inmobiliarios. La paralización casi por completo del mercado durante el período de confinamiento, disminuyendo la actividad hasta un nivel residual, puso en cuestión alguno de los paradigmas fundamentales de la valoración basados en la existencia de un mercado activo y representativo de inmuebles comparables.

Esta situación ha puesto de manifiesto que en esta profesión la ciencia no lo es todo. Tiene mucho de “arte” y de oficio.

Desde mi punto de vista, el gran reto que hemos tenido las empresas de valoración en estas circunstancias ha sido poder dibujar un escenario de certitud dentro de un contexto de gran incertidumbre. Es decir, aportar credibilidad ante la falta de visibilidad en la estimación de cómo y cuándo se van a producir los principales elementos que influyen en la determinación de los flujos de caja, por ejemplo, y determinar el escenario de recuperación. que será diferente según el sector que estemos analizando, dada la asimetría en el comportamiento de la demanda, ha sido un verdadero desafío.

La valoración inmobiliaria no es solamente una técnica. El conocimiento, la información. la experiencia. el sentido común. es decir. eso que se puede denominar “oficio”, y que a mí me gusta llamar “arte”, un componente profundamente humano, son imprescindibles.

Es decir, la carga de subjetividad propia del valorador, esa parte de 'oficio', se incorpora previamente a la aplicación de la metodología de cálculo que nos aportará un valor 'objetivo' . Las valoraciones inmobiliarias no son una ciencia experimental, en la que siempre se obtiene el mismo resultado.

Entonces, ¿es la valoración simplemente una opinión? Opinión contrastada y que depende del criterio, los conocimientos y la habilidad de quien la emite, pero opinión, al fin y al cabo, basada en esa parte fundamental de arte. creatividad o intuición que debe tener cualquier valorador. Y, al mismo tiempo, no se consigue un buen 'oficio' sin un buen conocimiento de las técnicas y metodologías de valoración. El precio es un hecho, el valor es una opinión sobre el precio que con más probabilidad se pueda pagar por un activo.

La 'anormalidad' generada por la pandemia nos ha obligado a reflexionar sobre ese sutil equilibrio entre método científico y habilidad para estimar un valor. En muchos casos, en la balanza ha pesado más el arte y el oficio que la ciencia. Pero nunca lo uno ha existido sin lo otro. La fórmula mágica es un equilibrio entre el uso de las diferentes metodologías en función del propósito o finalidad de las valoraciones, y el conocimiento de los mercados.

La concepción objetiva (ciencia) versus la concepción subjetiva del valor (arte) nos introduce en el debate teórico acerca de la objetividad o subjetividad de la disciplina de la valoración inmobiliaria ¿es arte o es ciencia?

Llegados a este punto, faltaría quizás introducir un nuevo matiz respecto a la base científica y el uso de la tecnología y las valoraciones automatizadas con una nueva reflexión: ¿sustituirán las máquinas a los profesionales en el futuro?, entonces, ¿se eliminará esa parte del 'arte' en las valoraciones?

Es evidente que el uso de la tecnología es un factor clave de cara a ganar en eficiencia y solidez de los resultados, pero no llegará a suplantar el factor humano, ese componente necesario de arte, sensaciones e intuición, el 'oficio' de las personas frente a lo meramente científico o tecnológico. Aunque muy importante, no todo es 'big data'.

Es necesario disponer de tecnología, pero el 'arte' es materia troncal. Información, conocimiento y experiencia son esos elementos necesarios e imprescindibles que, junto al uso de las técnicas valorativas, conforman los ingredientes que generan 'credibilidad y certeza' y permiten disponer de transparencia en el proceso de la valoración , aportando asesoramiento y 'valor' incluso en situaciones tan adversas como las actuales.