La industrialización como catalizador del cambio de rol del promotor

Cándido-Zamora-1.jpg Cándido Zamora, COO Ex Situ.

En la última década, la paulatina irrupción de los fondos de inversión en el negocio promotor con la consecuente concentración empresarial ha propiciado una creciente tecnificación, inaudita en el sector en tiempos anteriores.

Ya no es extraño que una promotora cuente con su propia oficina técnica, project manager, o dirección de obra, que le permitan mantener el control sobre el desarrollo de sus propios proyectos.

La necesaria actualización del modelo constructivo encontró respuesta en los sistemas industrializados, que de manera disruptiva han permitido al sector pasar de un modelo constructivo arcaico anclado en la segunda revolución industrial al estándar Industry 4.0 mediante el atajo de la prefabricación.

Hoy en día es innecesario el proselitismo sobre las ventajas de producir de forma controlada en una factoría lo que después se va a ensamblar en el site.

La fase de desarrollo tecnológico, prototipos a escala y proyectos piloto han dado paso al despliegue de una tecnología plenamente operativa en el mercado, con éxito probado en todos los proyectos en los que se ha implantado.

La puesta en escena de sistemas industrializados y su adopción por los promotores han exigido a estos últimos un mayor control en la toma de decisiones del ciclo completo del producto inmobiliario.

La decisión por parte del promotor de incorporar un sistema industrializado en su proyecto o porfolio ha conllevado no solo a la aplicación de un producto prefabricado, sino que ha exhibido la metodología de gestión industrial frente a la tradicional de construcción, con lo que estos nuevos promotores híper tecnificados han evidenciado las ventajas y carencias de cada una de estas dos realidades.

Ningún sistema industrializado resuelve por sí mismo el 100% de un proyecto, necesitando en mayor o menor medida de una ejecución in situ para llevarlo a término.

Intrínsecamente la flexibilidad del sistema industrializado es inversamente proporcional al porcentaje de proyecto que resuelve “sin obra”, entendiendo por esta, la ejecución tradicional de partidas.

Como ejemplo de lo anterior, un sistema 3D es altamente industrializado a la vez que rígido con las tipologías a resolver, mientras que un sistema 2D es industrializado en menor medida, pero altamente flexible. Una construcción mediante fábrica de ladrillo es el epítome de la flexibilidad, pero es escasamente industrializada en su aplicación en obra.

En los proyectos residenciales o terciarios industrializados se evidencia la nueva realidad de un proyecto funcionando a dos velocidades, con dos modelos de gestión antagónicos, por un lado, el modelo industrializado con proyectos definidos hasta el último detalle (BIM LOD 500), planificaciones exactas, modelos de compra anticipada mediante acuerdos marco, etc. Y compartiendo obra, el modelo de gestión tradicional, con decisiones sobre el proyecto en la misma obra, planificación a merced de contratistas poco implicados con el éxito del proyecto, compras en el último momento preciso de ser incorporadas a la obra, etc.

El gran reto hoy en día ya no es aplicar un sistema industrializado, sino ser capaces de industrializar el proceso completo de la cadena de valor del producto inmobiliario, y esta labor solo puede ser dirigida por el promotor de la misma forma que el director de orquesta consigue una armoniosa sinfonía de un grupo variopinto de solistas.