La transformación del sector de la edificación pasa por adoptar nuevos métodos constructivos, más eficientes y resilientes, que sean capaces de responder a la demanda de un nuevo modelo de vivienda. El cambio generacional, con nuevos usuarios de viviendas afectados por las consecuencias de la crisis sanitaria y cada vez más preocupados por el cambio climático, ha provocado que la innovación, la sostenibilidad y la eficiencia energética estén presentes desde las primeras fases del proyecto edificatorio.
En este sentido, nos encontramos con un sector muy contaminante, que representa el 35% de las emisiones de CO2 totales; tradicionalmente masculino y sin un relevo generacional, ya que menos del 5% de los trabajadores tiene menos de 25 años y tan solo el 7,7% son mujeres; caracterizado por proyectos que se dilatan en el tiempo, alargándose entre 20 y 24 meses, con trámites tediosos; y con una falta manifiesta de mano de obra formada y cualificada.
Frente a todos estos desafíos, la edificación industrializada se presenta como una alternativa idónea para para dar solución a la problemática actual del sector. Gracias a su capacidad productiva y de adaptación, ofrece un producto final de alta calidad con otras muchas ventajas añadidas.
Y en este camino, los fondos Next Generación supondrán un motor importante en la economía, con cerca de 7.000 millones de euros de inversión. Una oportunidad que, sin duda, estará protagonizada, si no es en los primeros años, sí en los siguientes, por la industrialización de la edificación.
Si atendemos a las tipologías constructivas, la vivienda unifamiliar juega un importante papel en el pujante proceso de industrialización de la edificación. Su escala, por ejemplo, la convierte en un modelo para tener en cuenta, al incorporar y optimizar la industrialización en relación con soluciones constructivas, pero, fundamentalmente, en la definición del proceso.
Ventajas y retos
Aunque el mercado de la vivienda unifamiliar industrializada en España representa solo un 1% del total de las casas construidas, desde el Clúster de la Edificación estimamos que la demanda de este modelo de construcción alcanzará el 40% del total de casas construidas para 2030, pasando de las 850 unidades al año actuales a las 7.500 para esa fecha. El número de empresas fabricantes también crecerá: de las 40 compañías principales que copan el sector en 2022 se llegará a las 140 en 2030. Esta es una de las principales conclusiones del Estudio “Vivienda Unifamiliar Industrializada”, elaborado por el Grupo de Trabajo VUI del Clúster, formado por BMI Group, Grupo Sima, Grupo Presto Ibérica, Manni Green Tech, Mapei y True Homes.
Según el Clúster de la Edificación, son varias las ventajas que presenta esta tipología de vivienda para posicionarse en el campo de la industrialización: la rapidez en su ejecución, las oportunidades existentes de financiación y la mejora en la habitabilidad, salubridad, sostenibilidad y calidad.
Sin embargo, pese a las ventajas que presenta la industrialización de la edificación, no solo en el ámbito de la vivienda unifamiliar sino también en otro tipo de tipologías de inmuebles, apenas el 2% de la construcción es modular. Y una de las dificultades para su impulso es, sin duda, la financiación, ya que la industrialización requiere de importantes cantidades de capital inmovilizado y de circulante que los industriales han de adelantar.
A partir de un mapa de análisis de riesgos y oportunidades, que parte de un estudio taxonómico del sector, el Grupo de Trabajo de Retos de la Financiación Industrializada del Clúster de la Edificación ha detectado que el 52% de los riesgos se concentran en la fase de estudio, mientras que las fases de ejecución off-site y on-site representan un 22% y 25%, respectivamente. Además, un 12% de los mismos tendrían un origen externo, ajeno a los actores implicados directamente en el proyecto. Este GT está formado por ST Consultores, CaixaBank, Neinor Homes, AEDAS Homes, Asefa Seguros, Neoblock, The Prototipo Company y ST Sociedad de Tasación.
Fase de postventa
La fase postventa de la vivienda terminada es otra de las cuestiones a tener en cuenta. Pese a los avances en técnicas y procesos, la media de incidencias cuando la casa es entregada se sitúa en unas 35, una cifra muy alta según los autores del estudio realizado por el Grupo de Trabajo “La importancia de la postventa en la mejora de procesos”, formado por asociados del Clúster de la Edificación (Libra Gestión de Proyectos, Actívitas, Habitat Inmobiliaria, AEDAS Homes, Arpada y Uponor).
Para la elaboración de este proyecto se han utilizado datos reales de incidencias aportados por cinco promotoras sobre 31 promociones de distintas zonas de la geografía nacional. En total se recibieron y clasificaron las 70.000 incidencias de las 2.000 viviendas estudiadas.
Los gremios que más incidencias recogieron fueron los de albañil, carpintería de aluminio, carpintería de madera/lacador, cocinas, electricista, fontanero, pintura y tarima/rodapié.
El estudio valoró cada incidencia en función de cómo afectaba al uso de la vivienda, haciendo una clasificación entre habitabilidad, estética y funcionalidad. También se valoró cómo afectaba al grado de satisfacción del comprador en base a la importancia de cada una de estas incidencias. En una segunda fase de trabajo se continuarán categorizando los datos sobre cómo impactan estos defectos o deficiencias en la satisfacción del comprador, buscando el origen de estas incidencias y sobre todo proponiendo mejoras realistas para disminuir la aparición de estos problemas que tanto daño hacen a la experiencia del usuario y a la reputación de los agentes del proceso de promoción.
En cualquier proceso constructivo, como el que defiende el sector de la industrialización, los profesionales intervinientes (promotor, constructor, arquitecto, arquitecto técnico, industriales…) deben trabajar de manera conjunta desde la fase temprana y a través de un contrato colaborativo que permita alinear a los agentes en un mismo objetivo (el proyecto).
A fin de evitar los errores en el proceso, el grupo de trabajo de Contratos Colaborativos del Clúster de la Edificación propone un contrato modelo entre promotor y constructor apoyado por otros documentos de ayuda como el de selección temprana de constructora, ritmo propuesto de entregas, así como un cuadro de composición de los diferentes niveles de reunión y decisión necesarios.
El trabajo de este grupo de trabajo (formado por ACR, Culmia, Habitat Inmobiliaria, Ingennus Arquitectura, Ortiz León Arquitectos, RocaJunyent, Think Productivity, Valladares Ingeniería) es precisamente el de normalizar este “nuevo” sistema colaborativo dentro del sector de modo que se consolide como alternativa al tradicional.
El Clúster de Edificación, como organización sin ánimo de lucro abierta a la participación de empresas, personas y organismos cuya actividad esté relacionada con la cadena de valor de los edificios, reuniendo a más de 90 asociados, continúa trabajando en informes liderados por diferentes grupos de trabajo, que llevan como temáticas la empleabilidad, los residuos, la formación, los riesgos en rehabilitación, la paquetización de obra residencial, la digitalización de actos jurídicos o la madera como materia prima en la construcción.