El acceso a la vivienda es un problema complejo que resulta de la dualidad de la vivienda como bien de uso y de inversión, así como de la combinación de factores demográficos y socioeconómicos que tensionan el precio residencial al alza.
La nueva Ley de Vivienda busca preservar el acceso a la vivienda como bien de uso a través de la generación de un parque público de alquiler a precios asequibles. A largo plazo, esta idea va en la buena dirección, ya que pretende incentivar la oferta de un tipo de producto residencial necesario. Sin embargo, a corto plazo, el texto presenta medidas que pueden generar distorsiones graves en el mercado con un impacto contrario al pretendido.
La introducción de limitaciones en los precios en teoría económica se asocia con un exceso de demanda dado que, al precio reducido, hay más personas que quieren acceder a ese alquiler, pero menos propietarios dispuestos a alquilar. Podría producirse una retirada de la oferta del alquiler sujeto a limitaciones de precios y un trasvase hacia segmentos fuera del alcance de esta regulación, que mantienen su rentabilidad, como el alquiler vacacional o la venta. A largo plazo, derivaría en una retirada de la inversión en las zonas sujetas al límite de precio, lo que reduciría la construcción en esas áreas y deterioraría el estado de las viviendas existentes.
Para la demanda, esto supondría menor disponibilidad de vivienda habitual para alquilar, que es el efecto opuesto al que se busca en un mercado tensionado por falta de oferta. Paralelamente, se tensionarían los precios en los segmentos de mercado no regulados. Otros riesgos asociados son el incremento del tiempo de búsqueda de vivienda, la mayor facilidad del arrendador para discriminar y el incentivo a malas prácticas para tratar de conseguir acceso preferente al alquiler.