En la búsqueda de información sobre el mercado inmobiliario, es común encontrarnos con una variabilidad sorprendente en los datos. Por ello, junto a mi equipo, me querido sumergir en un análisis actualizado de las divergencias en los resultados proporcionados por diversas fuentes en relación con la evolución de los precios de las viviendas durante los años 2021 y 2022, así como en el segundo trimestre de 2023. El objetivo es arrojar luz sobre lo que cada fuente de información aporta al conocimiento de esta compleja situación.
Las fuentes que examinamos abarcan una amplia gama y por ello, los resultados varían significativamente, con crecimientos que oscilan entre el 11.10% (Importe medio de las hipotecas) y el 14.67% (INE) para un período de dos años y medio. Sin embargo, las diferencias en la evolución durante este período son aún más notables que las discrepancias en los resultados finales.
Mientras los índices de Fotocasa e Idealista muestran concordancia en la evolución trimestral y en el resultado final para el segundo trimestre de 2023, otras fuentes muestran evoluciones divergentes. Al analizar los datos a partir del primer trimestre de 2022, se destaca una marcada diferencia entre los índices basados en portales de ofertas de venta y el resto. Mientras los primeros registran aumentos superiores al 10% durante el año y medio considerado, los demás presentan incrementos entre el 0.63% y el 5.65%.
Los datos se suelen publicar en forma de precios unitarios, pero su comparación se ve obstaculizada por la falta de coherencia en las superficies utilizadas por cada fuente. Sorprendentemente, los precios unitarios más altos provienen de los registros de la propiedad, pero esto se explica porque sus superficies medias (que afortunadamente los registradores también publican) varían entre 102.9 y 98.3 metros cuadrados a lo largo del período estudiado y resultan ser las superficies más bajas comparadas con las que utiliza Fotocasa o los Notarios (las otras dos fuentes en las que es posible conocer las superficies medias) y son también más bajas que las que utiliza el Catastro.
Por eso la comparación de precios debe hacerse con precios medios de vivienda (no unitarios por metro cuadrado). Al hacer esta comparación se ve que en último año los precios medios por vivienda de Fotocasa han crecido el 12,09% mientras los de Registradores, Notarios y el importe medio de las hipotecas muestras bajadas entre el -3,76% y el -0,93%. En paralelo, las superficies medias de Fotocasa han aumentado de 108,36 m2 a 111,24 m2 mientras que las superficies medias de los Notarios han disminuido de 113,80 m2 a 110,15 m2 y las de los Registradores han caído de 100,70 m2 a 98,30 m2. Los vendedores parecen fijar sus precios en función de la evolución pasada de los precios y el IPC, mientras que los compradores se ven afectados por el aumento de los tipos de interés. Las subidas de los tipos de interés en 2022 impactaron negativamente en la capacidad de compra de los posibles interesados, lo que probablemente condujo a negociaciones más duras a la baja en el precio final de compra y la decisión comprar viviendas con superficies algo menores.
La inflación y la subida de los tipos hipotecarios han creado dos tipos de compradores con estímulos opuestos: Por un lado, el usuario-propietario, quien compra para usar la vivienda y generalmente adquieren propiedades con crédito hipotecario. La subida de los alquileres, especialmente en áreas urbanas y turísticas, ha limitado sus opciones, ya que los salarios no han crecido al mismo ritmo que la inflación. Y el inversor patrimonialista, que se trata de un comprador que busca obtener rentas de alquiler y a menudo adquieren propiedades sin financiación o con una financiación mínima. La volatilidad en los mercados de valores y la baja rentabilidad de la renta fija han aumentado lo atractivo de la inversión en propiedades, dadas las altas tasas de ocupación en áreas urbanas y turísticas.
Así, desde el primer trimestre de 2022, se observa una importante diferencia entre los indicadores basados en ofertas de venta (Fotocasa e Idealista) y los demás. Esta discrepancia creciente entre las ofertas de Fotocasa y los precios registrados a partir del segundo trimestre de 2022 sugiere un fuerte impacto en los precios debido al aumento de los tipos de interés, más como resultado de la negociación entre compradores y vendedores que de las expectativas de estos últimos.
Los precios unitarios de las viviendas no están disminuyendo, pero su crecimiento es más moderado en comparación con la inflación. La paulatina disminución de la superficie media de las viviendas vendidas refleja las dificultades de compra que enfrentan los usuarios-propietarios, quienes han tenido que adaptarse a propiedades más pequeñas. En última instancia, el mercado inmobiliario es un mosaico complejo de factores, donde la subida de los tipos de interés ha dejado su huella en las negociaciones entre compradores y vendedores, lo que afecta a la dirección de los precios.