La forma en la que utilizamos los espacios evoluciona porque cambia la manera que tenemos de vivir, socializar y trabajar. El penúltimo cambio se está produciendo tras la pandemia de la COVID-19. Desde 2020, el trabajo híbrido se ha implantado en muchas compañías debido a las nuevas exigencias sociales que se empiezan a ver en la manera de ocupar y usar los edificios. De hecho, aún desconocemos el impacto de esta tendencia, pero sabemos que no solo afecta a los inmuebles de oficinas, sino también a los edificios residenciales. En ciudades como Nueva York, por ejemplo, el impacto ha sido sustancial con un grado de ocupación de alrededor del 50%, según Partnership for New York City, y en medio de un gran debate en torno a la reconversión de oficinas en residencial. En otras ciudades como Madrid, el grado de ocupación de oficinas en el centro de la ciudad es aún elevado.
En cualquier caso, la tendencia de trabajar unos días desde casa tiene un impacto en la configuración de los espacios y el tiempo que pasamos donde “dormimos”. Es un tiempo diferente en el que en ocasiones trabajamos y en otras no. La separación de “work, live and play” de antaño, donde los edificios tenían un único uso, parece ya una creencia obsoleta.
Como nuestros hábitos mutan, nuestras vidas se transforman, las costumbres se alteran y los espacios, como los servicios, evolucionan. El impacto del uso de las oficinas también tiene efecto en la revalorización de determinadas zonas residenciales, en los vecindarios y en la demanda de servicios. Se requieren más zonas comunes, más espacios, ya sean de ocio o de trabajo, en los edificios residenciales. Los pisos no son más grandes que antes (más bien lo contrario) y las personas pueden permitirse menos espacio, pero mejor aprovechado. Y así, ahora, se valora más el uso de la zona común.
En esta era tan disruptiva, desde el punto de vista sociodemográfico y tecnológico, también entran en juego las etapas vitales.
Por primera vez hay cinco generaciones viviendo y trabajando juntos, desde la Generación Z hasta los baby boomers. En ese contexto: ¿puede un edificio cubrir las mismas necesidades vitales en cada etapa de nuestra vida? ¿podemos vivir en la misma casa con 20 años y con 40 o tenemos diferentes necesidades en cada momento vital? ¿cómo querremos vivir en el futuro? España lidera la creación de hogares en los últimos 15 años de la UE por el incremento de los divorcios, el aumento de familias monoparentales y los profundos cambios sociales experimentados en este tiempo. Según el INE, la proyección de nuevo número de hogares es de 108.000 al año, lo que significa un incremento de más de un millón de hogares en 10 años. Con estas cifras, Madrid tiene un potencial de crecimiento de 18.000 hogares al año y Barcelona de 11.000.
De esta forma, surgen alternativas al modelo de vivienda tradicional, como el build to rent, el coliving o el senior housing. Estas alternativas intentan dar soluciones a las necesidades de los usuarios, pero muchas de las grandes innovaciones en el sector están por llegar. Es probable que tengamos que guiar al cliente hacia lo que necesita, como en su momento hicieron Steve Jobs con los productos de Apple o Henry Ford con la democratización del automóvil.
Este punto se aprecia bien al analizar el senior housing: ¿a qué nos referimos cuando hablamos de este tipo de soluciones habitacionales? Posiblemente sea el sector más emocional, donde todo el mundo tiene una opinión diferente. Pero la realidad es que este segmento será el de mayor crecimiento en los próximos años a nivel europeo, y más aún en España por la configuración de la pirámide poblacional. Aunque todo está aún por definir en el senior housing, como sucedió en el logístico o las residencias de estudiantes hace poco menos de una década.
La conceptualización de estos proyectos todavía tiene muchas incógnitas por resolver: el modelo de negocio, el público objetivo español o extranjero, si vive ya en la zona o no, si el producto se tiene que desarrollar en la ciudad cerca de la familia o en la costa... Otro punto importante a clarificar es la capacidad de esos usuarios de pagar un alquiler por encima del tradicional para cubrir unos servicios asociados y evitar la soledad. Es posible que, llegados a este punto, el usuario tenga que vender su casa para vivir en un apartamento o una casa con una comunidad. Una decisión que no es sencilla y que también tiene un gran componente emocional y vital. Además, ¿qué sucede si es necesaria la asistencia médica? Los fundamentales parecen claros en relación a la demanda, pero si es algo tan certero, ¿por qué no hay oferta? ¿Es la demanda real o el cliente final aún no sabe que quiere el producto que aún no se ha creado y está por llegar?
El éxito de los proyectos de living, ya sea residencial en alquiler, coliving o senior housing vendrá por un cúmulo de variables, como los precios del suelo, de la construcción y la existencia de financiación. Por eso, la seguridad jurídica y política es vital y las reglas del juego no se deben cambiar en función del color o la comunidad autónoma. Pero también entra en juego la operativa de forma sustancial. No existen marcas en el residencial en alquiler, ni en el senior… Hay muy pocas. No es algo generalizado como Airbnb, Marriott o Meliá. Son sectores incipientes con mucho recorrido, que tienen que cubrir la necesidad de dar solución a las diferentes cuestiones generacionales. El mercado generará y consolidará marcas al respecto. Así, el coliving despuntó como una alternativa muy interesante hace unos años, con una infinidad de operadores. De ellos unos han desaparecido y otros se están consolidando bajo marcas ya reconocibles.
Todo ello conlleva una profunda terciarización del sector. En retail las marcas se centran en su cliente, los activos se centran en su zona de influencia. En el residencial en venta el cliente es temporal, no se establece una relación a largo plazo, ya que la compra de una vivienda se realiza en contadas ocasiones. En el “living” el inquilino debe estar en el centro. El éxito radica en la capacidad de adaptación y la flexibilidad hacia el cliente. Ahí empieza el cambio.