El sector turístico español ha logrado recuperarse de manera extraordinaria después de la pandemia y continúa con su trayectoria imparable como destino top del turismo mundial. Los atractivos de nuestro país, entre los que se incluyen la excelente climatología, una extraordinaria red de transportes, amplia oferta gastronómica de calidad o la multitud de destinos, tanto vacacionales como urbanos, contribuyen a reforzar, año tras año, la posición de España en los rankings de mejores destinos turísticos del mundo.
Respecto a la oferta hotelera, en los últimos años se han acometido numerosos proyectos de reposicionamiento y se ha destinado un importante volumen de inversión a la puesta en marcha de nuevos proyectos, muchos de ellos en los segmentos más altos del mercado hotelero, 5 estrellas y 5 estrellas GL, tanto en costa como en destinos urbanos como respuesta a esa demanda creciente.
Si en 2015 apenas se destinaban 175 millones de euros a la inversión en hoteles de cinco estrellas, el mercado actual registra un volumen superior a los 1.000 millones, solo en esta categoría. La inversión en lujo y gran lujo ha crecido paulatinamente en los últimos años, pero ha sido a raíz de la pandemia cuando los inversores han puesto el foco en este segmento en nuestro mercado.
La demanda del segmento Luxury, menos sujeta a la volatilidad del mercado y con una clara preferencia por el sector turístico español, ha impulsado a las grandes cadenas, especialmente a las internacionales, a activar planes de expansión en España. Ciudades como Madrid, las Islas Baleares y la Costa del Sol se sitúan en el punto de mira de los inversores, tal y como demuestran las cifras registradas en inversión hotelera en 2022.
Así, Baleares ha sido el destino turístico al que se ha destinado el mayor volumen de inversión en 2022, un total de 913 millones de euros. El archipiélago balear ha obtenido su segundo mejor registro hasta la fecha, ligeramente por debajo de 2018, cuando se alcanzaron 947 millones de euros tras la OPA de Blackstone sobre
Hispania. El año estuvo positivamente influenciado por numerosas operaciones de volumen entre las que destacan la cartera de cuatro hoteles operados por Alua en Mallorca e Ibiza o la venta del grupo Ferrer Hoteles al fondo Cerberus, en una operación asesorada por Colliers. A nivel de activo individual sobresalen operaciones como la del 7Pines Ibiza Resort (adquirido por Engel & Völkers por cerca de 700.000 euros por habitación), la del futuro Ikos Porto Petro con la entrada de GIC o la del Palladium Don Carlos, adquirido por la joint venture entre Stoneweg y Bain Capital para su reposicionamiento.
Muchas de estas transacciones relevantes se sitúan en el segmento del lujo, que concentró en Baleares prácticamente el 50% de la inversión hotelera total, 455 millones de euros.
Por su parte, Madrid ha brillado como destino de inversión hotelera, coronándose en 2022 como el destino urbano más atractivo para inversores, que han dedicado 803 millones de euros a la compra de hoteles en la región, un 72% más que en 2021, considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión en hotel y suelo para uso hotelero. Durante 2022, los segmentos upscale y upper-upscale han sido los protagonistas en la capital. El 65% de la inversión acumulada en Madrid se destinó al segmento 4 estrellas (518 millones), tras la transacción de numerosos hoteles de gran tamaño en este segmento, entre ellos, el Princesa Plaza, el Faranda Florida Norte o el Ayre Gran Hotel Colón. Por su parte, los establecimientos de lujo han pasado a representar el 32% de la inversión, en comparación con el 84% de 2021, donde por su elevada liquidez y menor sensibilidad a la incertidumbre, fueron los protagonistas absolutos en el contexto postpandemia.
Importantes portfolios hoteleros y algunos activos unitarios han destacado entre las transacciones más relevantes del año 2022 en Madrid, ya sea por el volumen transaccionado o el número de habitaciones.
De las 19 operaciones registradas este año en la Capital, siete de ellas destacan por superar los 50 millones de euros de volumen. Así, operaciones tan destacadas como la adquisición por Sancus Capital de la participación del 51% de la mexicana RLH Properties en los hoteles Rosewood Villa Magna y Bless Hotel Madrid, la compra del Hotel Hard Rock Madrid por parte de Arlaes o del Hotel Iberostar Las Letras Gran Vía por parte de Millenium Hospitality Real Estate, han contribuido a la consecución de este hito.
Otro de los indicadores que da buena cuenta de la salud del segmento Luxury en España es el precio medio por habitación registrado durante el ejercicio 2022, que con un incremento del 7% respecto a 2021, confirma la tendencia alcista en parte motivada por las transacciones de activos prime. Durante el año 2022, se observó un aumento significativo en los precios medios de los hoteles transaccionados, alcanzando su punto máximo histórico en 168.800 euros por habitación. Este incremento se atribuye a la venta de activos hoteleros prime, como el Rosewood Villa Magna y el Bless Hotel Madrid, que superaron el millón de euros por habitación, así como otros establecimientos que superaron los 500.000 euros por habitación, como el 7Pines Ibiza Resort, el hotel Único Madrid o el Iberostar Las Letras Gran Vía.
A pesar de la gran dispersión de precios entre los 133 hoteles transaccionados, observamos un mantenimiento alcista en la tendencia de los precios de compra, como hemos señalado, motivado principalmente por la transacción de numerosos hoteles de 5* o 5* GL. En 2022, más de un tercio de la inversión total se ha dirigido hacia activos de lujo, cifra que asciende hasta el 40% si se considera la inversión en los últimos dos años (2.555 millones de euros), lo que es un claro indicador del buen comportamiento y resiliencia que han demostrado estos hoteles en la recuperación postpandemia y el recorrido en la demanda que anticipan los inversores más enfocados en este segmento.
Aunque la situación macro nos hace ser cautos, anticipamos que 2023 volverá a ser un año positivo y de intensa actividad inversora, que probablemente se materialice en mayor medida en el segundo semestre. Los inversores con mayor liquidez, obtenida en muchos casos en procesos de fundraising durante la pandemia, y presión compradora, dirigirán su foco hacia los activos más prime, por su alta liquidez y la menor sensibilidad a la incertidumbre que han demostrado estos últimos años. Previsiblemente, esta incertidumbre nos continuará acompañando en 2023. Sin embargo, por las razones anteriormente expuestas y la buena inercia de operaciones en pipeline volveremos a ver un año con enorme protagonismo del segmento hotelero de lujo.