Nuevos agentes que demandan servicios de gestión y control de proyectos

Carlos Armero Consejero delegado de Mace De unos años a esta parte, coincidiendo con la crisis financiera que ha afectado de manera especial al sector inmobiliario, los agentes tradicionales han reducido su presencia y participación en el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Inversores y fondos, entidades financieras, operadores y promotores delegados han irrumpido con fuerza en un sector de gran incertidumbre en el que el inversor intenta minimizar el riesgo de las operaciones, consciente de que los márgenes de antaño son inalcanzables y satisfecho con la obtención de una rentabilidad adecuada a la actual coyuntura económica y empresarial. Diferentes especialistas en consultoría inmobiliaria, project management, financieros y construcción analizaron, en una Jornada técnica organizada por Opt.a con la participación de Mace y KPMG, esta nueva situación en la que una transformación de fondo y forma en el sector inmobiliario está incorporando a estos nuevos interlocutores al escenario de juego. El cliente, con un perfil mucho más financiero que antes y para quien el negocio se justifica solo si obtiene la rentabilidad esperada, demanda un exhaustivo control del proyecto que le permita analizar en tiempo real el estado de su inversión, los posibles riesgos y la aplicación de acciones correctivas en caso de desviación. La clave está en que el inversor o la entidad financiera tengan la garantía de recuperación de su inversión con un control de la ejecución que permita eliminar posibles riesgos. Es en este momento, al inicio del proceso y sin haber tomado aún una decisión, cuando la figura del Project Manager (PM) adquiere especial relevancia pues es único profesional cualificado para desarrollar servicios de due dilligence técnica y medioambiental y una auditoría técnica del proyecto. A la vista de los resultados el inversor es entonces capaz de tomar la decisión de acometer o no el proyecto con mayores garantías de éxito. Las modalidades de colaboración y asesoramiento del PM entonces varían en función del tipo de proyecto y de las características del inversor; si el proyecto es desarrollado por un tercero en el que la entidad financiera o el inversor son socios puramente financieros, es decir, aportan únicamente financiación, se inicia un seguimiento por el que se monitoriza el proceso ofreciendo al cliente información detallada de cada acción y costes. En el caso de que el proyecto vaya a ser promovido directamente por el inversor o la entidad financiera, se pone en marcha un modelo de gestión integral del proyecto que incluye diseño y construcción. El PM selecciona entre los posibles proveedores la empresa que por sus servicios, calidad y precio, se adecúa mejor a sus necesidades. Un control directo sobre empresas colaboradoras permite la toma de decisiones en cada hito de la construcción. Si se trata de un proyecto de promoción delegada los servicios de supervisión y control por parte del PM presentan unas características específicas.

Control de costes, clave de la actuación del Project en proyectos a futuro

El nuevo inversor-promotor, con un perfil mucho más financiero, exige desde el inicio de la actuación una gestión de costes que pueda desarrollarse de forma eficaz. Para conseguirlo debe partirse de una estimación de costes ajustada a los objetivos del proyecto, con un análisis realista de la relación coste/beneficio para conocer la rentabilidad de la inversión y el control de riesgos, se hace necesario entonces integrar los costes en todos los procesos del proyecto, de forma que cualquier desviación se identifique en una fase temprana y se puedan implementar medidas de corrección. El control de costes pasa también por que el PM elabore un pronóstico de coste final alineado con los objetivos del proyecto y desarrolle un proceso continuo de ingeniería de valor que permita al promotor analizar alternativas con planteamientos de ahorro de costes. El futuro se perfila en este nuevo escenario con la posible creación de productos inmobiliarios que permitan un mayor control del riesgo y que se adecúen aún más al nuevo inversor. La mayor profesionalización y experiencia de un PM capaz de dar respuesta a los retos planteados en los futuros proyectos; la mejora en la gestión de los procesos que posibiliten la reducción de los riesgos y la obtención de ahorro tanto en plazos como en costes; la capacidad para determinar claramente y de forma realista los plazos de diseño, de obtención de licencias, de contratación, de construcción y entrega; la estimación de coste del proyecto ajustada a los criterios de diseño y a los objetivos definidos por el cliente; la gestión de compras independiente; una gestión de la construcción que asegure el cumplimiento de los plazos y calidad del proyecto; la homogeneización de la información y una total transparencia en la gestión son las características que debe reunir hoy en día un buen Project para responder a las necesidades y retos de los nuevos inversores. Nº 70 - Septiembre -Octubre 2014