A pesar de la difícil situación económica y social caracterizada por una inflación aún alta, el incremento de los tipos de interés y una amplia incertidumbre, lo cual generalmente tendría un impacto negativo en un sector altamente influenciado por inercias y dependiente de inversiones, la superficie autorizada para construcción en España logró mantenerse estable en 2023.
Según los datos proporcionados por los Colegios de Arquitectos, en el último año se autorizaron 32.935.044 metros cuadrados para rehabilitación y obra nueva, lo que representa una disminución del 1% en comparación con 2022. En este total, destacó el sector de la rehabilitación, evidenciando un cambio de tendencia que se observa también a nivel continental, impulsado por retos globales como el cambio climático y las directrices de la Unión Europea. El número de viviendas autorizadas para grandes rehabilitaciones aumentó un 9,4%, de 34.525 en 2022 a 37.783, marcando el dato más alto de los últimos cinco años. Desde 2019, las viviendas autorizadas para grandes rehabilitaciones han aumentado un 48%.
En detalle, la superficie autorizada para rehabilitación residencial creció un 9,9%, con 4.541.483 m2 autorizados en comparación con los 4.132.844 m2 de 2022 y los 2.905.912 m2 de 2019, lo que supone un incremento del 56,3%. En el ámbito no residencial, se registró un aumento del 11,8%, con 4.460.332 m2 autorizados, frente a los 3.990.004 m2 del año anterior.
En total, la superficie autorizada para rehabilitación residencial y no residencial alcanzó los 9.001.815 m2, un 10,8% más que en 2022 y un 27% más respecto a 2019, convirtiendo a 2023 en el año con mejores resultados para la gran rehabilitación de viviendas según los registros históricos. Sin embargo, considerando la necesidad de adecuación, conservación, mejora de la accesibilidad y eficiencia energética del parque edificado en España, que es uno de los más antiguos del continente con más del 50% de las viviendas necesitando rehabilitación, los niveles actuales aún son insuficientes.
'Ola de renovación' de viviendas y edificios
Como ha expuesto la presidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), Marta Vall-llossera, en una rueda de prensa, aunque se han aprobado “ayudas históricas” gracias a los fondos Next Generation y al Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia para impulsar la ‘ola de renovación’ de viviendas y edificios, la crisis provocada por la invasión rusa de Ucrania, con el aumento de los costes de la energía que ello supuso, la inflación y la subida de los tipos de interés han elevado los costes de vida para una mayoría de la población, y esto también ha tenido un impacto directo en el sector de la construcción. Si, a todo ello, se añade el conflicto en Oriente Próximo y los efectos del cambio climático y la sequía, Vall-llossera ha señalado que el escenario sigue siendo difícil.
Sin embargo, ha advertido: “El aumento de las consultas a las Oficinas de Apoyo a la Rehabilitación de los Colegios de Arquitectos y la buena acogida que ha tenido entre la población la Guía vecinal de rehabilitación constatan el interés en rehabilitar y en hacerlo de una forma integral y planificada. Lo necesario, ahora, sería intentar contener los costes de los suministros y la energía, y facilitar tanto el crédito a empresas y hogares, como el despliegue de los fondos Next Generation, agilizando la tramitación de las ayudas, para que la ola de transformación de los edificios llegue al mayor número de personas y sentemos las bases de una cultura de la rehabilitación que ha de redundar en la mejora del bienestar del conjunto de la sociedad, salvaguardando nuestro medioambiente”.
Apoyo a la rehabilitación
En 2023, las Oficinas de Apoyo a la Rehabilitación de los Colegios de Arquitectos (RedOAR) gestionaron 26.923 consultas, lo que supone un incremento del 44% respecto a 2022. La distribución por regiones mostró que Castilla-La Mancha lideró con 5.881 consultas, seguida de Madrid con 5.813, Barcelona con 2.980 y Aragón con 2.800. Estas cifras se vinculan a acuerdos entre los gobiernos regionales y los Colegios de Arquitectos para simplificar el acceso a los fondos Next Generation destinados a la rehabilitación de viviendas y edificios. El análisis del perfil de los usuarios revela que el 46% eran particulares y el 40%, profesionales de la arquitectura. Las consultas se centraron principalmente en la solicitud de ayudas (51%), seguidas de dudas técnicas (18%) y cuestiones relacionadas con la formación y el Libro del Edificio Existente (ambos con un 11%).
Adicionalmente, el CSCAE ha resaltado no solo los beneficios de la rehabilitación en la calidad de vida sino también en el aumento del valor patrimonial de las propiedades. Un estudio de la Sociedad de Tasación sobre viviendas plurifamiliares con más de 50 años de antigüedad indica que, en la segunda mitad de 2023, la diferencia de valor entre propiedades rehabilitadas y aquellas sin rehabilitar aumentó entre un 32,5% y un 39,7%. Este fenómeno se atribuye a la valorización continua de los inmuebles rehabilitados frente a un leve descenso en el valor de los que aún requieren rehabilitación.
Evolución obra nueva
En línea con la tendencia observada durante los últimos cinco años, con la excepción del atípico 2020 debido a la pandemia de Covid-19, el número de licencias de construcción para viviendas de nueva planta en 2023 alcanzó las 98.447 unidades. Esta cifra se ha mantenido aproximadamente en las 100.000 unidades durante el último quinquenio, aunque representa una reducción del 7% al 9% en comparación con los años anteriores: en 2019 se registraron 106.040 viviendas (-7,2%), en 2021 fueron 107.750 (-8,6%), y en 2022, 105.686 (-6,8%).
En términos generales, la superficie autorizada para construcciones residenciales y no residenciales nuevas experimentó una disminución del 5%, con 1.274.659 m2 menos que en 2022, pasando de 25.207.888 m2 a 23.933.229 m2.
Desglosando los datos, la superficie autorizada para viviendas disminuyó un 7,2%, llegando a 17.217.129 m2 en el año, frente a los 18.559.340 m2 de 2022. Por otro lado, la superficie autorizada para usos no residenciales experimentó un incremento del 1% (+67.552 m2), de 6.648.548 m2 en 2022 a 6.716.100 m2 el año pasado. Sin embargo, estos datos no son indicativos de una tendencia clara, ya que están sujetos a operaciones específicas y puntuales.
Visado por territorios
En 2023, la autorización de superficie para construcción nueva y rehabilitación mostró un descenso generalizado en la mayoría de las regiones españolas, con la notable excepción de aumentos significativos en Murcia (+89,92%) y Cantabria (+83,15%), atribuidos principalmente a proyectos no residenciales, lo cual no establece una tendencia general. También se observaron incrementos en las Islas Canarias (+21,67%) y en la Comunidad de Madrid (+9%). Las reducciones más marcadas se dieron en Ceuta (-54,66%), Castilla-La Mancha (-23,22%), Galicia (-20,39%) y la Comunidad Valenciana (-18,37%).
A nivel de rehabilitación residencial y no residencial, casi todas las comunidades autónomas experimentaron crecimientos, excepto en Ceuta (-93,26%), Aragón (-44,76%), Castilla-La Mancha (-20,93%), Andalucía (-12,97%) y Castilla y León (-12%). Los aumentos más destacados se registraron en Cantabria (+292%), la Comunidad de Madrid (+62%), Murcia (+59,59%), La Rioja (+51,31%), Islas Canarias (+51,29%) y Navarra (+37,49%).
Desglosando por rehabilitación residencial, las variaciones fueron mixtas. En Cantabria, el aumento fue del 336,4%, mientras que también hubo crecimientos notables en la Comunidad de Madrid (+54%), Navarra (+36,19%), Asturias (+22,92%), el País Vasco (+20%), La Rioja (+17,4%), Islas Baleares (+16,8%) y Extremadura (+16,2%). En contraste, se registraron descensos en Aragón (-50,63%), Andalucía (-12,47%), la Comunidad Valenciana (-11,69%) y Castilla y León (-9,61%).
En el ámbito de la obra nueva, tanto residencial como no residencial, la mayoría de las comunidades vieron reducciones, con Galicia experimentando el mayor descenso (-29,86%), seguida por la Comunidad Valenciana (-24,52%), Castilla-La Mancha (-23,62%), Ceuta (-17,65%), Extremadura (-16,58%) e Islas Baleares (-13,13%). Sin embargo, Murcia (+98,67%), Cantabria (+45%), Islas Canarias (+12%) y Aragón (+5,45%) mostraron crecimientos. En lo que respecta específicamente a la superficie visada residencial, solo aumentó en Murcia (+102,45%), Cantabria (+47,23%), Islas Canarias (+37,63%) y Navarra (+0,53%), mientras que en el resto de las regiones se observaron disminuciones.