En un contexto en el que el crecimiento del canal online podría interpretarse como una amenaza para el comercio físico, la evolución del retail en España muestra un comportamiento distinto. Durante el Desayuno editorial “Retail y logística: unidos por el e-commerce”, organizado por Observatorio Inmobiliario, Ángel del Monte, director general de APRESCO, expuso cómo el desarrollo del consumo digital ha coexistido con una trayectoria positiva de los centros comerciales, tanto en términos de ventas como de afluencias y niveles de ocupación.
Este comportamiento se explica, en parte, por un grado de penetración del comercio electrónico inferior al de otros mercados. En España, este canal representa entre el 12% y el 13% del total de las ventas, entre cuatro y cinco puntos por debajo de la media europea y hasta quince puntos menos que en Estados Unidos, según los datos analizados a partir de distintas fuentes. Una pauta que se repite en otros países mediterráneos y que, como apuntó Del Monte, responde a factores culturales y climáticos que favorecen una mayor presencia en el espacio urbano y una mayor socialización.
Este marco ha permitido que los centros comerciales mantengan su cuota de mercado en relación con los niveles previos a la pandemia, en contraste con otros segmentos del retail que han acusado con mayor intensidad los cambios en el comportamiento del consumidor. La convivencia entre los canales físico y online ha sostenido la actividad comercial y el papel de los centros como espacios de compra e interacción social sin que el avance del canal digital haya supuesto una pérdida estructural de relevancia para el formato físico.
Del Monte vinculó estos resultados con el interés que el retail continúa despertando entre los inversores. Los centros comerciales encadenan 17 trimestres consecutivos de crecimiento de ventas, con cifras que alcanzan máximos históricos y se sitúan en torno a un 30% por encima de los niveles de 2019. A ello se suma una tasa de ocupación del 95,8% registrada en septiembre.
Además de lo analizado en el desayuno, esta lectura se alinea con los datos de CBRE, que sitúan la inversión en activos retail en 1.935 millones de euros hasta septiembre de 2025, un 15% más que en el mismo periodo del año anterior, representando el 15% del volumen total invertido en inmobiliario en España. Según la consultora, este crecimiento se explica principalmente por el aumento de las operaciones en centros comerciales y por un mayor interés del capital internacional, acompañado de un incremento en el tamaño medio de las transacciones.
El informe también apunta a una evolución positiva del segmento high street, con un incremento del 28% respecto a 2024, impulsado por la reactivación de la actividad en ejes comerciales clave. En términos de rentabilidad, las prime yields de los centros comerciales se sitúan en el 6,5%, tras una compresión de 25 puntos básicos durante el tercer trimestre del año, mientras que las rentabilidades en ejes comerciales se mantienen estables. En este contexto, el interés inversor se está concentrando en activos bien ubicados y en centros con modelos de gestión adaptados a los patrones de consumo actuales.
En cuanto a las perspectivas, Ángel del Monte señaló que las expectativas para el cierre del ejercicio son positivas y apuntó a un crecimiento de las ventas en torno al 5% al final de este año. De cara al próximo ejercicio, añadió que tanto las ventas como las afluencias continuarán aumentando, manteniéndose en niveles que consideró saludables para el conjunto de los centros comerciales en España.
Además, el último informe sectorial elaborado por PwC y APRESCO aporta un mayor nivel de detalle sobre cómo se distribuye el comportamiento del retail físico en España. En el análisis por categorías, los segmentos de Hogar, Bricolaje y Electrónica y Moda y Complementos lideraron la evolución del trimestre y del conjunto de los nueve primeros meses del año, con aumentos acumulados del 7,1% y del 4,7%, respectivamente. Ocio y Entretenimiento avanzó un 2,2% tanto en el tercer trimestre como en el acumulado anual, situándose ya un 1% por encima de los niveles previos a la pandemia, mientras que las ventas en Restauración crecieron un 1,9% en el trimestre y un 2,3% en el conjunto del año.
Por tipología de activo, tanto centros como retail parks registraron una evolución positiva. Los parques comerciales continúan encabezando un avance anual, con un incremento acumulado del 7,8%, seguidos por los centros medianos y pequeños (+5%) y los grandes y muy grandes (+3,8%). Esta distribución apunta a una mejora generalizada del retail físico en sus distintos formatos, sin concentrarse en un único tipo de activo.