El debate sobre las perspectivas inmobiliarias para 2026 está dejando de centrarse únicamente en variables financieras o coyunturales para incorporar, con cada vez más peso, los condicionantes estructurales que determinarán la capacidad real del sector para responder a la demanda. En este contexto, la participación de Diego Escario, socio director de Cano y Escario, en el Desayuno Editorial ‘Nuevas perspectivas inmobiliarias para 2026’, organizado por Observatorio Inmobiliario situó el foco en uno de los principales retos del nuevo ciclo: cómo articular el desarrollo de vivienda suficiente y diversa en un escenario marcado por la presión urbanística, los plazos administrativos y la necesidad de acelerar los procesos sin renunciar a los estándares que hoy exige el mercado.
Desde su perspectiva, el desafío que afronta el sector residencial no es parcial ni segmentado, sino global. El mercado necesita vivienda asequible en alquiler, protegida en venta, producto medio, de gama alta y también de lujo y gran lujo, y todos estos segmentos presentan un déficit de oferta significativo. El problema, por tanto, no reside en priorizar uno frente a otro, sino en ser capaces de conjugar soluciones que permitan incrementar de forma sustancial el volumen de unidades disponibles.
Este reto cuantitativo, según expuso Escario, debe abordarse sin renunciar a criterios que ya forman parte del nuevo estándar del sector. El diseño de los edificios, la calidad constructiva y la sostenibilidad aparecen como elementos inseparables del crecimiento del parque residencial, especialmente en un horizonte temporal que se extiende, al menos, a los próximos cinco años. En este escenario, la sostenibilidad deja de ser un elemento accesorio para convertirse en un condicionante estructural que marcará la viabilidad de los desarrollos residenciales, tanto desde el punto de vista normativo como económico y social.
Suelo, urbanismo y plazos de gestión: el principal freno
Más allá del diseño y la construcción, la intervención de Escario puso el foco en los verdaderos cuellos de botella que limitan la capacidad del sector para responder a la demanda: los plazos de gestión, el desarrollo de los suelos y los tiempos administrativos asociados a la tramitación urbanística y a la concesión de licencias. Desde su análisis, la reducción de estos plazos resulta imprescindible, ya que el retraso en el desarrollo del suelo finalista condiciona no solo el calendario de los proyectos, sino también su viabilidad económica.
En este punto, planteó la necesidad de repensar el tratamiento del suelo en desarrollo, llegando incluso a apuntar la conveniencia de que pueda ser considerado como infraestructura estratégica, con el objetivo de acelerar inversiones y procesos y dotar de mayor agilidad a los desarrollos urbanísticos.
Industrialización, financiación y nuevas tipologías residenciales
Además de la revisión de los procesos urbanísticos, Escario defendió la construcción industrializada como una de las herramientas más eficaces para acortar plazos y aumentar la capacidad productiva del sector. En su experiencia profesional, destacó el trabajo desarrollado junto a Avintia a través del sistema ávita de prefabricación, que ha permitido completar cerca del 30% de las últimas fases del Plan Vive de la Comunidad de Madrid. Este tipo de soluciones, explicó, no solo aportan rapidez, sino que introducen mayor certidumbre en los procesos constructivos, un factor especialmente relevante en un entorno marcado por la presión de costes y la exigencia de cumplir calendarios cada vez más ajustados.
En este contexto, el potencial de la construcción industrializada se está consolidando como una de las principales palancas para aumentar el volumen de obra nueva. Más allá de lo expuesto en el encuentro, en el sector se manejan escenarios que apuntan a la necesidad de alcanzar en torno a dos millones de viviendas industrializadas y a que este sistema represente aproximadamente el 10% del total de la producción residencial.
Así, este debate incorpora también importantes matices. La industrialización exige inversiones a largo plazo, difíciles de encajar en un sector sometido a ciclos económicos cortos, lo que complica la consolidación de una capacidad productiva estable y sostenida en el tiempo.
Junto a la industrialización, Escario subrayó también la importancia de incorporar financiación a los suelos en desarrollo, una palanca que considera clave para desbloquear proyectos y permitir que el ciclo urbanístico avance con mayor fluidez.
Durante el debate, abordó asimismo la evolución de los modelos residenciales. Entre las fórmulas que están ganando peso citó el flex living y otras tipologías de alojamiento de carácter temporal, que pueden contribuir a aliviar parte de la presión existente sobre el mercado del alquiler.
De hecho, el creciente protagonismo de estas fórmulas se refleja también en el comportamiento del mercado. En el cuarto trimestre de 2025, el Living concentró en torno al 60% del volumen invertido en el total del real estate, con un fuerte impulso de proyectos de Build to Rent, flex living, coliving y vivienda de alquiler asequible, especialmente en Madrid y Cataluña.
No obstante, el socio de Cano y Escario advirtió de que estas soluciones no deben entenderse como sustitutos de la vivienda tradicional, ya que el déficit estructural exige una respuesta amplia y diversificada que incluya vivienda en propiedad, alquiler y distintas tipologías capaces de atender a todas las capas de la demanda.
Como cierre del encuentro, compartió una reflexión que sintetiza su visión del sector en este nuevo ciclo. Más allá de los retos técnicos, normativos y financieros, defendió la necesidad de mantener la ilusión y la implicación de todos los agentes, recordando que la actividad inmobiliaria tiene un impacto directo en la mejora de la calidad de vida de las personas.
La práctica profesional como reflejo del escenario residencial
La lectura que plantea Escario sobre la necesidad de abordar de forma simultánea todos los segmentos de la demanda residencial encuentra reflejo en la actividad desarrollada por Cano y Escario, con proyectos que abarcan desde la rehabilitación y el cambio de uso en entornos consolidados hasta el desarrollo de vivienda protegida en nuevos ámbitos urbanos.
Respecto a 2025, en Madrid capital, el estudio ha intervenido en un elevado número de unidades vinculadas al cambio de uso de edificios terciarios —principalmente oficinas— hacia usos residenciales, flex living y hoteleros. Entre estas actuaciones se encuentra la rehabilitación y transformación de un edificio en la avenida de Burgos, que ha dado lugar a un conjunto de 68 viviendas con zonas comunes, garajes y piscina, promovido por Argis Living, así como los proyectos de Doctor Esquerdo 136 para Azora y Doctor Esquerdo 138 para Ibosa. Se trata de intervenciones que ejemplifican el papel que la reutilización del parque existente puede desempeñar en el incremento de la oferta residencial en zonas ya urbanizadas, especialmente en un contexto de escasez de suelo finalista.
A esta línea de trabajo se suman desarrollos residenciales de nueva planta, como las torres de la M-30 en Joaquín Lorenzo para Neinor, así como varios lotes del nuevo Plan VIVE Joven de vivienda asequible en Valdebebas y Colmenar Viejo para DEA Capital.
El trabajo de la firma incluye también desarrollos de menor escala, como el proyecto de ocho viviendas unifamiliares en el ámbito de Canillas, promovido por Serprocol, que responde a una demanda específica de producto residencial de baja densidad en entornos consolidados.
En el ámbito de la vivienda libre y protegida, Cano y Escario participa igualmente en promociones en Berrocales, Los Ahijones y Los Cerros, en colaboración con promotoras y gestoras de cooperativas como Ibosa, Gestilar, Aurora o Libra. En el desarrollo de Los Ahijones interviene, por ejemplo, en dos promociones de vivienda con protección pública promovidas por Libra GP, que suman un total de 77 unidades, con garajes, trasteros y zonas comunes.
Estas actuaciones se inscriben en uno de los principales desarrollos urbanísticos de la capital y ponen de manifiesto la relevancia del planeamiento y la gestión en la materialización de nueva oferta asequible.