El mercado residencial afronta 2026 con tensiones estructurales que seguirán impulsando los precios al alza. Según las previsiones de Solvia, el precio de la vivienda en compraventa podría incrementarse entre un 6% y un 9% durante el primer semestre del año, en un contexto marcado por la falta de oferta, el desequilibrio entre oferta y demanda, los costes de construcción, la persistencia de la demanda, el acceso al crédito y el crecimiento económico.
Estas estimaciones parten de un cierre de 2025 con precios en máximos y actividad elevada. El precio medio se situó en 2.354 euros por m2 y el volumen de compraventas aumentó un 2,2%, hasta 178.270 operaciones, según el Colegio de Registradores. Pese a la solidez de la demanda, la disponibilidad limitada de producto, especialmente en las zonas con mayor atractivo residencial, condiciona la evolución del mercado.
Para la primera mitad de 2026, Solvia anticipa que las transacciones podrían crecer entre un 3% y un 5% interanual. No obstante, la propia escasez de activos actuará como freno a la capacidad de cierre de operaciones, al existir menos producto disponible para absorber la demanda. En este entorno, el aumento de precios intensificará la competencia por vivienda bien ubicada, en buen estado o con precios ajustados.
Por el lado de la oferta, la compañía identifica la obra nueva como uno de los principales cuellos de botella. Aunque prevé que los visados puedan avanzar entre un 10% y un 12% a cierre de año, el volumen de vivienda que se incorpore al mercado seguirá siendo insuficiente para absorber la demanda, lo que prolongará el desequilibrio durante buena parte de 2026.
Esta brecha mantiene la presión sobre los precios y desplaza parte del ajuste hacia la vivienda existente, donde se concentra una parte relevante del stock negociable.
En el mercado del alquiler, Solvia prevé que las rentas se mantengan o repunten en 2026 ante la ausencia de cambios significativos en la oferta disponible. La tensión se concentrará especialmente en grandes ciudades y zonas de costa, con posibilidad de que el ajuste se traslade a áreas colindantes de los núcleos más tensionados.
La elevada tasa de esfuerzo hipotecario añade presión adicional sobre el alquiler, particularmente en las coronas metropolitanas. Además, la finalización de contratos firmados en 2021, en un entorno de precios más bajos, podría impulsar al alza las renovaciones.
El III Solvia Market View sitúa a Madrid y Barcelona como referencia de las tensiones urbanas. En Barcelona, el informe señala diferencias relevantes por distritos, con Sarrià-Sant Gervasi a la cabeza con 5.409 euros por m2, seguido de Les Corts (4.862 euros) y L’Eixample (4.700 euros). También se registran incrementos en distritos tradicionalmente más asequibles.
En términos de rentabilidad del alquiler, en Madrid no baja del 4% en ningún barrio y supera el 6% en distritos como Salamanca (6,7%), Vicálvaro (6,4%) y Ciudad Lineal (6,3%). En Barcelona, las rentabilidades más elevadas se localizan en Nou Barris (8,6%), Horta-Guinardó (7,2%) y Sant Andreu (7,1%), mientras que Sarrià-Sant Gervasi (4,4%) y Les Corts (4,9%) se sitúan por debajo del 5%.
Como elemento complementario, el informe apunta al avance de la rehabilitación. Desde 2019, esta actividad concentra valores cercanos o superiores al 55% del total de licencias. Según el Boletín Especial sobre Rehabilitación 2025 del Observatorio de Vivienda y Suelo, la inversión en ampliaciones y reformas alcanzó en 2024 los 2.268 millones de euros, máximo de la serie, con un incremento interanual del 29,1%, superior al registrado en obra nueva.
No obstante, pese al crecimiento de la rehabilitación, el volumen actual no compensa el déficit estructural de oferta que condiciona la evolución del mercado residencial en 2026.