La escalada de la guerra en Oriente Medio podría trasladarse al mercado residencial español a través del encarecimiento de la energía, la inflación, los tipos de interés y los costes de construcción. Así lo recoge el informe Del Petróleo al Metro Cuadrado: Geopolítica y Mercado Inmobiliario, elaborado por Gloval Analytics, que plantea para España un escenario de menor liquidez, menor capacidad de compra y más presión sobre el alquiler, más que una caída brusca del valor residencial.
El estudio señala que los costes de construcción, tras haber aumentado más de un 32% entre 2020 y 2025, podrían volver a repuntar si persiste la inestabilidad geopolítica. En un escenario de tensión contenida, el alza se situaría entre el 3% y el 6%, mientras que en un escenario de tensión persistente podría escalar entre el 6% y el 10%.
A este impacto sobre la oferta se añade el efecto financiero. Según el análisis, cada subida de un punto porcentual del euríbor puede encarecer en unos 100 euros al mes una hipoteca media. El informe advierte de que un aumento sostenido del precio de la energía elevaría la inflación y reduciría el margen del Banco Central Europeo para bajar tipos, con consecuencias directas sobre el crédito hipotecario, el consumo y la accesibilidad a la vivienda.
Menos compraventas y más presión sobre el alquiler
En este contexto, Gloval plantea para el mercado residencial español una etapa de mayor prudencia, con menos compraventas, menos financiación y más presión sobre el alquiler. El informe descarta como hipótesis principal un ajuste abrupto de los precios y apunta, en cambio, a un escenario de menor actividad y mayores costes en un mercado condicionado por la escasez estructural de oferta.
Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval, señala que “el mercado residencial español ha demostrado en los últimos años una notable capacidad de resistencia, pero sigue muy expuesto a factores externos como la energía, la inflación o el coste de financiación”. A su juicio, si la tensión geopolítica se prolonga, el efecto más probable será “un entorno más exigente para promotores, compradores e inquilinos, con más presión sobre los costes, menor accesibilidad y una actividad más contenida”.
El informe también prevé que parte de la demanda de compra se desplace al mercado del alquiler ante unas condiciones de financiación más duras. Esa traslación, unida a la rigidez de la oferta y al menor ritmo de obra nueva, podría intensificar la tensión en las grandes áreas urbanas, sin que ello implique una caída de las rentas.
Para sustentar este escenario, Gloval toma como referencia el comportamiento del mercado tras el estallido de la guerra de Ucrania. Entre diciembre de 2021 y diciembre de 2023, el tipo hipotecario pasó del 1,50% al 3,97%, el esfuerzo de acceso subió del 29,16% al 36,86%, el crédito hipotecario a hogares evolucionó de un crecimiento del 0,77% a una caída del 3,07% y las compraventas de vivienda descendieron de 48.279 a 36.560. En ese mismo periodo, el IPV bajó del 8,5% en marzo de 2022 al 4,3% en diciembre de 2023, mientras el precio medio tasado por metro cuadrado siguió avanzando, un comportamiento que, según el informe, apunta a una desaceleración del mercado más que a una caída nominal de valores.
De cara a 2026, Gloval dibuja dos posibles escenarios. En uno de tensión contenida, la inflación se movería entre el 2,4% y el 2,7%, con un incremento de los costes de construcción de entre el 3% y el 6%. En uno de tensión persistente, el IPC podría situarse entre el 3% y el 3,8%, el PIB reducirse a una horquilla de entre el 1,3% y el 1,8%, y los costes de construcción aumentar hasta un 10%.
El análisis añade que, en un país que registró en 2023 una dependencia energética del 68%, la vivienda está cada vez más expuesta a factores geopolíticos globales. Bajo esta premisa, el informe concluye que el efecto más probable de una crisis prolongada en Oriente Medio no sería un colapso del mercado residencial, sino una fase más selectiva y más exigente en términos de accesibilidad, financiación y actividad.