La compra supera al alquiler en términos de rentabilidad. En 2024, el número de municipios donde alquilar resulta más económico que comprar se ha reducido un 55%, pasando de nueve localidades en diciembre de 2023 a solo cuatro a finales de este año, según un análisis presentado por UVE Valoraciones en una rueda de prensa en su sede. Este estudio, que analiza las cuotas hipotecarias y los precios de alquiler en los 64 municipios más grandes de España (con más de 100.000 habitantes), refleja que actualmente solo Donostia, Marbella, Cádiz y Palma de Mallorca mantienen cuotas hipotecarias superiores a los alquileres.
Sin embargo, según UVE Valoraciones, el equilibrio entre ambas opciones se alcanza cuando las cuotas son aproximadamente un 35% superiores a los alquileres, lo que indica que incluso en estos casos la compra puede seguir siendo más rentable.
En Donostia, los alquileres han crecido un 7,2% en 2024 frente a un incremento del 5,9% en los precios de compraventa. Aunque las cuotas hipotecarias siguen siendo superiores, su leve descenso tras el fuerte aumento de 2022 y 2023 ha estrechado la diferencia. En Marbella, los precios de alquiler han subido un 8,8%, mientras que los precios de venta han registrado un alza aún mayor, del 13,2%, consolidando a la ciudad como una de las más caras para comprar.
Los alquileres también han continuado al alza en otras ciudades. En total, 34 municipios tienen precios de alquiler iguales o superiores a 11 euros por m2 al mes, frente a los 12 municipios que alcanzaron este nivel en diciembre de 2023. Por el contrario, las cuotas hipotecarias han mostrado mayor estabilidad gracias a la bajada de los tipos de interés, que actualmente promedian un 3,206%. Este descenso ha tenido el mismo efecto que una reducción del 15% en los precios de compraventa, aunque en los municipios donde los precios de venta han crecido más de un 15%, las cuotas no han disminuido.
Ciudades como Donostia (22,13 euros por m²), Marbella (19,67 euros por m2), Madrid (19,29 euros por m2) y Barcelona (18,31 euros por m2) lideran el ranking de precios de alquiler. En Barcelona, en particular, los precios han subido un 13,9% durante 2024, contradiciendo las expectativas de las medidas de limitación de alquileres. En Madrid, los alquileres crecieron un 15,3%, mientras que los precios de compraventa subieron un 20,2%, lo que ha mantenido las cuotas hipotecarias ligeramente superiores.
Un problema estructural de oferta
La escasez de vivienda sigue siendo el principal problema estructural del mercado inmobiliario en España. Según Germán Pérez Barrio, presidente de UVE Valoraciones, sería necesario incrementar la producción hasta 350.000 viviendas al año durante al menos cinco años para equilibrar la oferta y la demanda. Sin embargo, esta medida requeriría aumentar el suelo disponible para edificar, triplicar la capacidad de las constructoras y multiplicar la financiación, siendo este último el aspecto más sencillo de implementar.
Las ciudades con un gran número de viviendas turísticas, como Madrid, Barcelona, Sevilla, Málaga y Palma de Mallorca, podrían incrementar su oferta de alquiler si se prohibieran este tipo de inmuebles. No obstante, Pérez Barrio advierte que esta medida debe analizarse cuidadosamente, dado su impacto potencial en los ingresos por turismo.