La inversión en residencias de estudiantes en España alcanzará los 1.700 millones de euros en 2025, lo que supone un incremento del 151% respecto al año anterior y el mejor registro de la serie histórica en este segmento, según datos de JLL. La cifra se sitúa además un 33% por encima del segundo mejor ejercicio, 2022, cuando el volumen transaccionado alcanzó los 1.278 millones de euros.
Este resultado está impulsado, entre otras operaciones, por la venta de Livensa Living y consolida al PBSA (Purpose Built Student Accommodation) como uno de los principales focos de inversión dentro del living, al concentrar en 2025 el 38% del capital destinado a este tipo de activos.
El crecimiento del volumen invertido se produce en un contexto de ampliación del perfil inversor. Junto a los actores institucionales internacionales, se incorporan nuevos fondos nacionales que incrementan su exposición al segmento. Entre ellos destacan Merkel Capital y Moraval, esta última a través de una alianza con Ares, con un peso creciente en el número de plazas en desarrollo.
Paola Erhardt, directora de Living de JLL España, señala que la movilidad estudiantil, tanto nacional como internacional, está impulsando el interés inversor por las residencias de estudiantes y sitúa al PBSA como uno de los segmentos con mayor recorrido dentro del Living, en un contexto de ampliación del perfil de inversores y aumento de la escala de las operaciones.
Principales inversores y concentración del stock operativo
En términos de stock operativo, PGGM, propietario de RESA, concentra cerca de 11.000 plazas, lo que representa el 10% de las camas en funcionamiento. Le siguen Stoneshield, con más de 8.740 plazas bajo la marca MiCampus, equivalente al 8% del stock, y CPPIB, propietario de Livensa y Nido, con más de 8.200 plazas, cerca del 8% del total operativo. En conjunto, estos tres inversores controlan el 26% de las camas existentes.
En cuanto a las plazas en proyecto, los inversores nacionales ganan relevancia. La joint venture de Ares y Moraval cuenta con un pipeline superior a las 2.200 camas, mientras que la alianza entre Azora y GIC suma cerca de 1.850 plazas. Stoneshield dispone de más de 1.600 camas en desarrollo, seguido de Merkel Capital, con más de 1.500 plazas proyectadas, y King Street, con algo menos de 1.500 camas en pipeline.
Déficit estructural y necesidades de inversión a medio plazo
Pese al dinamismo inversor, el mercado presenta un desequilibrio estructural entre oferta y demanda. España cuenta actualmente con más de 106.200 plazas operativas, lo que se traduce en un ratio de cobertura del 7%, muy por debajo de otros mercados europeos como Reino Unido, con un 32%, o Francia, con un 17%. Según las previsiones de JLL, hasta 2028 entrarán en funcionamiento cerca de 26.000 nuevas camas, elevando el stock a unas 138.000 plazas para el curso 2029-2030.
En ese mismo periodo, la movilidad estudiantil —tanto nacional como internacional— alcanzará los 690.000 estudiantes, lo que generará una demanda insatisfecha estimada en cerca de 335.000 plazas. Para elevar el ratio de cobertura hasta el 20%, en línea con países como Bélgica y Suecia (20%) o Finlandia (23%), JLL calcula que sería necesaria una inversión adicional de entre 15.000 y 24.000 millones de euros.
Madrid, Barcelona y Sevilla lideran el mercado por volumen de camas
Por mercados, Madrid, Barcelona y Sevilla concentran el mayor volumen de camas operativas y en desarrollo. La provincia de Madrid cuenta con más de 27.700 plazas en stock y unas 6.300 en proyecto, seguida de Barcelona, con 15.250 camas operativas y más de 5.800 en pipeline, y Sevilla, con 9.200 plazas en funcionamiento y más de 2.100 en desarrollo.
No obstante, otras ciudades incrementan su peso en el mapa del PBSA. Valencia ampliará su stock en cerca de 3.500 camas hasta 2028, alcanzando unas 9.500 plazas. Málaga superará las 5.400 camas con más de 2.000 en desarrollo, mientras que Zaragoza sumará cerca de 1.600 plazas para situarse en torno a las 4.000 camas en 2028.
En términos de distribución de la inversión, Barcelona concentró el 36% del volumen total, seguida de Madrid, con un 18%. Fuera de estos dos grandes mercados, Málaga captó el 10% de la inversión, Granada el 7% y Sevilla el 6%, lo que refleja una progresiva diversificación geográfica del capital destinado a residencias de estudiantes.