España necesita duplicar la inversión en vivienda si quiere empezar a cerrar la brecha entre oferta y demanda. No es una cuestión de consolidar el atractivo inversor ni de celebrar incrementos puntuales de capital, sino de magnitud. Esa fue la tesis que defendió Carolina Roca, presidenta de Asprima, durante el Desayuno Editorial sobre Perspectivas inmobiliarias para 2026.
En un contexto en el que España, y especialmente la Comunidad de Madrid, ha sido definida como la “niña bonita” de Europa para la atracción de inversión en living, Roca cuestionó que ese dinamismo sea suficiente para resolver el principal desequilibrio del mercado residencial. El incremento de la inversión en torno al 30% en 2025, señaló, no permite cerrar la brecha entre creación de hogares y producción de vivienda. “El país necesita ser más ambicioso. No debemos ser conformistas con este incremento”, afirmó durante el encuentro, defendiendo que solo aumentos de capital superiores al 100% permitirían aproximarse a una solución estructural.
Rentabilidad e inversión: la condición para recuperar el ritmo de producción
La presidenta de Asprima situó el debate en cifras concretas. En la actualidad se incorporan al mercado alrededor de 100.000 viviendas al año, muy lejos de las 250.000 unidades que, según expuso, permitirían recuperar un ritmo de producción acorde con la formación de nuevos hogares. A ese volumen habría que añadir otras 50.000 viviendas anuales para empezar a reducir el déficit acumulado, estimado en unas 700.000 unidades.
Ese desfase se produce, además, en un momento de ajuste en la producción residencial en España que condiciona el punto de partida para 2026. Más allá de lo expuesto en el desyauno, según el estudio Evolución y análisis del sector de la construcción 2025, elaborado por DoubleTrade, las obras destinadas a vivienda descendieron un 14,2% en 2025 respecto al ejercicio anterior, tras el fuerte crecimiento registrado en 2024. El retroceso confirma que el ritmo de ejecución no solo es insuficiente para cerrar la brecha, sino que ha entrado en una fase de desaceleración, lo que refuerza la advertencia de Roca sobre la necesidad de atraer mucho más capital hacia la producción residencial en el próximo ejercicio.
Ese esfuerzo productivo implicaría también un mayor peso del sector en la economía, pasando del 6% al 12% del PIB. Sin embargo, el obstáculo no reside en la demanda, sino en la capacidad de atraer capital suficiente para financiar ese volumen de desarrollo.
En este punto, Roca apeló a un análisis de BBVA Research para explicar que el ROE en promoción y construcción en España es aproximadamente la mitad que en los países europeos del entorno. A su juicio, el capital responde al retorno esperado, no a la existencia de un déficit creciente. “A un inversor solo le convenzo con su rentabilidad. No le voy a convencer con que hay una brecha enorme y una demanda infinita”, sostuvo, señalando que si hoy no se consigue atraer más inversión hacia la producción residencial es porque el rendimiento es inferior.
Marco regulatorio y ejecución urbanística
La menor rentabilidad, en su diagnóstico, está vinculada al entorno normativo y urbanístico. El intervencionismo, un urbanismo rígido, los plazos prolongados y una burocracia que calificó de asfixiante reducen la viabilidad económica de los proyectos. Durante el debate, añadió que la hiperregulación medioambiental está generando retrasos adicionales, con una acumulación de informes y trámites que ralentizan los desarrollos. “Gran parte de los retrasos en urbanismo provienen de una tendencia extrema hacia el medioambientalismo”, señaló, apuntando que cada paso requiere un informe y que los departamentos de Medio Ambiente se encuentran especialmente tensionados.
El caso de la Comunidad de Madrid ilustra, a su juicio, esa distancia entre potencial y ejecución. A través de la herramienta LandCam, desarrollada por Asprima junto a Atlas, se monitoriza el suelo en desarrollo en la región, que permitiría promover hasta 350.000 viviendas. De ese volumen, aproximadamente 120.000 unidades deberían entrar en carga en los próximos cinco años, cerca de la mitad con algún tipo de protección.
Sin embargo, las previsiones no se están materializando. Para 2025 se esperaba la entrada en carga de unas 31.000 viviendas en la región, pero finalmente solo lo han hecho alrededor de 6.000, lo que supone un grado de incumplimiento cercano al 80%.
El alcance del living y los cambios en marcha
Roca advirtió asimismo de que la principal brecha del mercado no se corrige únicamente con el desarrollo de nuevas tipologías de living. Aunque este segmento atiende parte de la demanda vinculada a población flotante en grandes ciudades como Madrid, no se concibe como residencia habitual y su capacidad para absorber el déficit estructural es limitada.
En la parte final de su intervención, aludió a los cambios legislativos y normativos ya aprobados y a los previstos en la Comunidad de Madrid, orientados a introducir un cambio de paradigma en el urbanismo y en el marco jurídico-económico de la producción de vivienda, con el objetivo de mejorar la rentabilidad de los proyectos y atraer mayor inversión hacia el residencial.