El mercado español de Flex Living se consolida como uno de los segmentos más dinámicos del sector residencial, impulsado por el crecimiento urbano, los cambios demográficos y el aumento de la movilidad laboral. Así lo pusieron de manifiesto Laura Caballero, directora de Research & Strategy de JLL España, y Paola Erhardt, directora de Living de la firma, durante la presentación celebrada este lunes en Madrid, en la que se analizaron los principales indicadores del sector, el perfil de los operadores y las previsiones de inversión hasta 2028. Las cifras hablan por sí solas: según la consultora, España alcanzará las 38.716 camas en 2028, casi el doble de las 19.089 actuales, consolidando su posición entre los tres mayores mercados europeos de alojamientos flexibles.
La presión demográfica y la transformación del hogar impulsan la demanda
Laura Caballero subrayó que el Flex Living ha dejado de ser “una solución dirigida exclusivamente a jóvenes profesionales o millennials” para convertirse en “una alternativa estructural dentro del mercado residencial español”. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) recogidos por JLL Research, la población española superará los 53 millones de habitantes en 2025, con un incremento de 3,8 millones de personas hasta 2035, equivalente a un crecimiento del 7,8%. Este aumento se concentrará en los grandes núcleos urbanos y en las provincias costeras, intensificando la presión sobre la vivienda tradicional.
Las previsiones indican que Madrid liderará el crecimiento poblacional con 783.508 nuevos habitantes, seguida de Barcelona (588.181), Alicante (337.384), Valencia (310.627) y Málaga (274.470). Asimismo, el tamaño medio de los hogares marca una tendencia reductora, pasando de 2,49 personas en 2025 a 2,36 en 2035, generando más de tres millones de nuevos hogares, la mayoría unipersonales o de dos miembros. En las grandes capitales, los hogares formados por una sola persona alcanzarán entre el 29% y el 32% del total, reforzando la necesidad de soluciones habitacionales flexibles.
España, top 3 europeo por crecimiento de camas Flex Living
De acuerdo con JLL Research, España se sitúa entre los países europeos con mayor ritmo de crecimiento en el segmento de Flex Living, con 19.089 camas operativas y un pipeline confirmado de 19.627 camas hasta 2028. El gráfico presentado por la consultora sitúa al país en el top 3 europeo al cierre de 2024, solo por detrás de Francia (≈18.000 camas) y Reino Unido (≈17.000), y por delante de Alemania (12.000–13.000), Holanda (10.000–11.000), Portugal (≈4.000) y Dinamarca (≈2.000). Además, la consultora prevé que, una vez contabilizados los datos de 2025, la posición de España podría seguir escalando. Nuestro país "presenta una brecha estructural entre la demanda de vivienda flexible y la oferta disponible. Esa diferencia está atrayendo nuevos operadores y capital institucional al mercado”, explicó Paola Erhardt, quien recordó que alcanzará las 38.716 camas en 2028, prácticamente el doble que en la actualidad. “El Flex Living se ha convertido en un segmento muy atractivo para el capital por sus rentabilidades y la solidez de la demanda. Va camino de consolidarse como elemento estructural residencial”, añadió Erhardt.
Madrid concentra el 60% del stock y el 72% del pipeline
El análisis territorial de JLL revela que la Comunidad de Madrid es el epicentro del desarrollo del Flex Living en España, con el 60% de las camas operativas y el 72% de las que se encuentran en construcción. Lo que se traduce en que la región concentra 11.375 camas en stock y más de 14.000 en desarrollo. En cuanto a la capital, esta alcanza un volumen próximo a 25.000 camas entre stock y pipeline, frente a las 6.000–7.000 de Barcelona, 3.000 de Valencia y cifras inferiores a 2.000 en Málaga, Vizcaya o Guipúzcoa.
Durante la presentación, se señaló que “Madrid y Barcelona deberían estar equilibradas, pero la incertidumbre regulatoria en Cataluña ha frenado el ritmo de nuevos desarrollos, mientras que la capital se ha consolidado como el principal destino del capital inversor”. Dentro de la M-30, la oferta se concentra en proyectos de menos tamaño, de rehabilitación y coliving, mientras que fuera del anillo predominan los desarrollos de nueva construcción. En el centro, la demanda es mayoritariamente extranjera, mientras que en la periferia predomina el perfil nacional. “No es un producto caro; si se compara el precio medio mensual con el alquiler tradicional, los niveles son similares”, se añadió.
Entre los proyectos más destacados figuran los complejos Flexy Living Valdebebas I, II y III, promovidos por Stoneshield y operados por The Flexy Living, que sumarán más de 6.000 camas con entrega prevista en 2028. También destacan el Habyt Valdebebas – BEXT, con 585 camas (inversor M&G, operador Bext), el proyecto GMP Sanchinarro, con 350 camas, y el desarrollo de Dazia/Aermont en Vallecas, con 315 camas, cuya transacción ha marcado la referencia de rentabilidad para el segmento. En conjunto, la región superará las 5.000 nuevas camas antes de 2028, consolidándose como el principal polo del país.
Más allá de Madrid y Barcelona, otras capitales de provincia con sólidos fundamentos demográficos también registran un incremento de proyectos. En Málaga, por ejemplo, JLL prevé un aumento de 1.300 camas, que se sumarán a las más de 800 ya operativas. En Sevilla, los proyectos en curso añadirán unas 500 nuevas plazas, mientras que en Guipúzcoa se incorporarán más de 200, alcanzando un total de 860. Pamplona y Alicante también despuntan con unos 150 desarrollos en ejecución.
Un mercado en transición hacia la diversificación
El mercado español de Flex Living mantiene una alta concentración, con el 53% del stock actual en manos de cinco operadores: Be Casa (21%), Livensa Living (10%), Cotown (8%), Smart Rental (7%) y Node Living (7%). Sin embargo, el pipeline revela un cambio de liderazgo: The Flexy Living encabeza con un 22%, seguida de Kora (11%), Cálido (10%), Be Casa (5%) y Nuva Living (4%), lo que refleja la entrada de nuevos operadores y una oferta más diversificada.
Por otra parte, el perfil inversor también está experimentando una transformación. Greystar, CPPIB y Patron Capital dominan actualmente el stock, con un 23%, 10% y 8% respectivamente, seguidos de Smart Rental (7%) y Bain Capital (5%). En cambio, el pipeline está liderado por actores nacionales, entre los que destacan Stoneshield (22%), Kategora y Dazia/Aermont (10% cada uno) y Twinpeaks (6%). Esta evolución confirma un cambio de ciclo inversor en el que el capital español gana protagonismo frente al institucional internacional, que fue pionero en el desarrollo del segmento en España.
La inversión en Living superará los 4.500 millones en 2025 y el flex living, al alza
El conjunto del sector Living —que incluye multifamily, senior living, residencias de estudiantes y flex living— alcanzará una inversión total de 4.500 millones de euros en 2025, un 56% más que en 2024, lo que representará el 28% de la inversión inmobiliaria nacional. En el caso concreto del Flex Living, la inversión acumulada hasta la fecha asciende a 103 millones de euros y, según las previsiones de JLL, podría cerrar el ejercicio con 314 millones de euros, lo que situaría 2025 como el tercer mejor año desde 2018.
El interés por este segmento se traduce también en un pipeline inversor que alcanzará los 1.600 millones de euros en 2028, con operaciones forward purchase y forward funding en curso. Entre las más relevantes figuran la cartera de Greystar y Bain Capital (300 millones de euros), la Partners Group JV Medan Portfolio (120 millones), el proyecto Flex Living Valdemarín adquirido por Santander Asset Management a Aedas Homes (40 millones) y el futuro Bext Vallecas, promovido por GMP junto a M&G y Stoneweg. En términos de rentabilidad, el prime yield del Flex Living se sitúa en el 5,25%, similar al de las residencias de mayores, y por encima del de las oficinas (4,75%), residencias de estudiantes (4,5%) y el residencial de alquiler (4%). Solo los centros comerciales (6,15%) y los parques de medianas (6%) presentan rendimientos superiores. “El Flex Living ofrece rentabilidades estables y un perfil de riesgo atractivo frente a otros activos inmobiliarios”, señaló Erhardt, quien calificó el segmento como “un producto value add con gran potencial de desarrollo”.
Perfil de usuario y estructura de demanda
Aún no existen datos consolidados sobre el precio medio de alquiler para el usuario final, pero JLL señala que el coste mensual del Flex Living es comparable al del alquiler tradicional. La demanda se segmenta según ubicación: en el centro urbano predomina el inquilino extranjero, mientras que en las áreas periféricas la demanda es principalmente nacional. Las condiciones contractuales varían en función de la estancia y la tipología de producto, aunque el modelo ofrece una flexibilidad mayor que el alquiler convencional, lo que lo hace atractivo tanto para profesionales desplazados como para nuevos residentes urbanos que necesitan una solución habitacional temporal o de transición. Este formato evita los trámites y compromisos del alquiler tradicional.
Hacia un modelo intergeneracional
En su intervención final, Erhardt subrayó que el futuro del Flex Living pasa por un modelo “más flexible, intergeneracional y transversal”, capaz de integrar distintos perfiles de residentes. “No hablamos solo de jóvenes, sino de una tipología que mezcla generaciones y estilos de vida, similar a lo que ya ocurre en países como Dinamarca”, explicó. Como ejemplo, JLL destacó el proyecto The House of Generations, en Aarhus (Dinamarca), desarrollado por NREP, donde el 74% de los mayores entre 55 y 80 años prefiere vivir cerca de familias con niños y el 90% de las familias valora positivamente tener vecinos sénior.
Con una proyección de 39.000 camas en 2028 y 1.600 millones de euros de inversión acumulada solo en proyectos, el Flex Living avanza hacia su consolidación definitiva dentro del mercado residencial español, impulsado por la demanda de vivienda temporal y flexible y el interés creciente del capital institucional y nacional. “El Flex Living ha pasado de ser una tendencia emergente a convertirse en una parte estructural del mercado residencial”, concluyó Erhardt, augurando “unos próximos años de gran dinamismo para el sector”.