El sector de la vivienda asequible en España avanza hacia una fase decisiva. Tras una década marcada por el aumento de los alquileres, la limitada oferta disponible y la fragmentación de las respuestas públicas, comienza a tomar forma una estrategia más coordinada, mientras el capital institucional a largo plazo se posiciona para asumir un papel relevante.
Un nuevo informe de Octopus Capital —el primero desde la apertura de su oficina permanente en Madrid el año pasado— analiza con detalle este punto de inflexión. A partir de estudios sectoriales, del trabajo con agentes locales y de su experiencia en vivienda especializada en el Reino Unido, la compañía sostiene que España se encamina a convertirse en una de las principales oportunidades europeas en inversión residencial de impacto.
Aumento de la brecha entre ingresos y costes de la vivienda
El informe subraya la magnitud del desajuste estructural del mercado de la vivienda en España. En algunas zonas del país, los alquileres casi se han duplicado en la última década, mientras que los salarios han crecido alrededor de un 20%. Este desequilibrio, unido al hecho de que más del 80% de los adultos jóvenes permanecen en el hogar familiar, constituye uno de los principales factores que presionan la asequibilidad en los grandes centros urbanos.
Al mismo tiempo, la demanda continúa superando a la oferta. En 2022, España registró más de 800.000 nuevos residentes, el mayor crecimiento demográfico en más de diez años, concentrado sobre todo en ciudades y áreas costeras donde la escasez de vivienda es más acusada. Sin embargo, la producción de obra nueva sigue muy por debajo de las necesidades: en 2023 se finalizaron menos de 100.000 viviendas, frente a una estimación anual de 300.000. El déficit acumulado podría alcanzar las 680.000 unidades a finales de año.
Presiones financieras y marcos de planificación fragmentados
España no es el único país que se enfrenta a unos costes de endeudamiento más elevados, a la inflación en la construcción y a mercados laborales ajustados, factores que reducen la viabilidad de los promotores y aumentan los fondos propios necesarios para desarrollar proyectos. Sin embargo, su régimen urbanístico añade una capa adicional de complejidad. Con 17 comunidades autónomas que establecen sus propias normas, el despliegue a escala nacional resulta difícil y los plazos pueden ser impredecibles.
Aun así, algunas regiones están demostrando que unas estructuras más coherentes y transparentes pueden facilitar la inversión privada. El Plan VIVE de Madrid, que ofrece concesiones a largo plazo en suelo público para construir viviendas de alquiler asequible, se ha consolidado como un modelo replicable. Más de 6.000 viviendas están en marcha y el programa aspira a alcanzar las 25.000. La demanda ha sido extraordinaria, con más de 24.000 solicitudes para las primeras 1.275 unidades.
Un contexto macro favorable para el capital a largo plazo
España destaca en el contexto europeo por sus fundamentos macroeconómicos y demográficos. Su economía ha mostrado resiliencia, sus mercados urbanos cuentan con una demanda sólida y el alquiler se mantiene como una opción estructural para una parte creciente de la población. Este escenario no ha pasado desapercibido para los inversores: en 2025, el país ocupó el segundo puesto en Europa en atractivo para la inversión inmobiliaria, solo por detrás del Reino Unido.
Según el informe, estas dinámicas comienzan a superar las limitaciones tradicionales, especialmente a medida que las nuevas iniciativas nacionales y europeas amplían el volumen de proyectos disponibles. El Plan de Vivienda de Alquiler Asequible (PVAA), la movilización de suelo público a través de SEPES y Sareb y la financiación procedente del Plan de Recuperación de la UE apuntan hacia un impulso más coordinado de la oferta. Paralelamente, el nuevo Diálogo sobre Vivienda Asequible de la Comisión Europea refleja un giro de política a largo plazo, que prevé ajustes en el tratamiento de las ayudas estatales y la posible creación de una plataforma paneuropea de inversión.
Lecciones del Reino Unido: asequibilidad, rendimiento energético y alineación a largo plazo
Octopus Capital establece paralelismos con su experiencia en el Reino Unido, donde gestiona más de 10.000 camas en sectores especializados y ha recaudado más de 400 millones de euros para vivienda asequible. Las carteras que opera en ese mercado muestran cómo el capital a largo plazo puede generar rendimientos estables y un impacto medible cuando los proyectos se diseñan en torno a la eficiencia energética, la calidad y estructuras de alquiler predecibles.
Su modelo Zero Bills, que combina la construcción con sistemas de energía solar y baterías, ejemplifica cómo la innovación puede reducir simultáneamente los costes energéticos, las emisiones y la volatilidad para los residentes. En un país donde más de la mitad del parque residencial se construyó antes de 1980 y presenta bajos niveles de eficiencia energética, la relevancia de este tipo de enfoques es significativa.
Un sector listo para crecer
Si bien las oportunidades son considerables, el informe subraya que la ampliación dependerá de varios factores estratégicos: la necesidad de proyectos más sólidos y coherentes a escala regional que ofrezcan a los inversores visibilidad más allá de licitaciones puntuales; marcos transparentes y estandarizados para la gestión del suelo público, que aporten confianza y continuidad entre jurisdicciones; y procesos de planificación que prioricen la calidad y la alineación a largo plazo en lugar de las ofertas basadas únicamente en el menor coste.
Ninguna de estas condiciones queda fuera de alcance, y el informe apunta que ya se observan avances, especialmente en las regiones que han incorporado modelos basados en concesiones y criterios de asequibilidad definidos.
Un mercado en un punto de inflexión
Para Octopus Capital, la conclusión es clara: el mercado de la vivienda asequible en España entra en una fase que encaja con los inversores institucionales que buscan una exposición a largo plazo orientada al impacto.
Ed Clough, responsable del sector inmobiliario de Octopus Capital, señaló: “En Octopus Capital invertimos en sectores donde el enfoque a largo plazo y el propósito social van juntos. Nos centramos en ámbitos en los que el capital responsable puede generar resultados positivos, y esa fue la razón por la que entramos en la vivienda asequible en 2023. Abrimos nuestra oficina en España al año siguiente para trasladar este enfoque a uno de los mercados residenciales más dinámicos de Europa".
Y añadió: “Creemos que la vivienda asequible, tanto en el Reino Unido como en España, es una infraestructura social esencial: fortalece comunidades, apoya el crecimiento económico y atiende una necesidad básica. El informe muestra que el panorama español es singular pero está preparado para una acción significativa, y que con los marcos y socios adecuados el capital puede dirigirse allí donde más se necesita”.
Cristina Pérez Liz, directora de España, afirmó: “Hasta ahora, las estrategias de inversión en vivienda asequible en España han buscado altos rendimientos con salidas a corto plazo. Pero el mercado se encuentra en un punto de inflexión. La necesidad es evidente, la orientación política es favorable y los inversores demandan estrategias que combinen rendimientos estables con resultados tangibles. Se trata de una oportunidad a largo plazo que exige experiencia, relaciones locales y un conocimiento profundo del mercado y de las personas a las que atiende. Un socio comprometido puede garantizar una alta satisfacción del cliente, lo que debería mejorar el rendimiento para los inversores a largo plazo. Con nuestra presencia permanente en Madrid, vemos tanto la necesidad como la oportunidad de generar un impacto duradero y estamos dispuestos a trabajar con los agentes locales para contribuir a ello”.
Los retos de España en materia de vivienda siguen siendo relevantes, pero también lo es el avance hacia soluciones. El informe señala que, con los marcos adecuados, el sector puede atraer capital paciente a gran escala y promover la entrega de viviendas asequibles, eficientes desde el punto de vista energético y diseñadas para perdurar.