El mercado residencial español cerró 2025 con nuevos máximos en precios, compraventas e hipotecas, en un contexto de deterioro de los indicadores de acceso a la vivienda, según los datos del Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria. El informe sitúa el precio medio en 2.284 euros por m2, un 9,5% más que un año antes, y eleva hasta 705.357 el número de compraventas, cifra que supone un avance interanual del 10,7% y el nivel más alto desde 2007.
El Índice de Precio de la Vivienda de Ventas Repetidas registró un aumento anual del 16,6% y encadenó once años consecutivos al alza, según el anuario registral. Desde el máximo previo de 2007, este indicador acumula una subida del 29,3%. También el precio medio por vivienda alcanzó un máximo histórico, con 214.581 euros, tras crecer un 8,2% en el último año.
Por segmentos, la vivienda nueva registró un precio medio de 2.445 euros por m2, un 8% más, mientras que la usada se situó en 2.240 euros por m2, con un incremento del 9,9%, según los registradores. Las comunidades autónomas con los precios medios más elevados fueron Comunidad de Madrid, con 4.091 euros por m2; Islas Baleares, con 3.988 euros; País Vasco, con 3.295 euros; y Cataluña, con 2.709 euros. Por provincias, los niveles más altos correspondieron a Madrid, Illes Balears, Gipuzkoa, Bizkaia, Málaga y Barcelona, mientras que entre las capitales encabezaron la clasificación San Sebastián, con 6.107 euros por m2; Madrid, con 5.283 euros; y Barcelona, con 4.800 euros.
La actividad también ganó intensidad. Las 705.357 compraventas contabilizadas en 2025 equivalen a 14,27 operaciones por cada mil habitantes y año, según el Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria. Todas las comunidades autónomas y 49 de las 50 provincias elevaron sus cifras respecto al ejercicio anterior, con tasas de crecimiento de dos dígitos en 37 provincias.
La demanda extranjera redujo ligeramente su peso relativo, pero aumentó en términos absolutos. Los compradores internacionales representaron el 13,82% del total, frente al máximo del 14,98% alcanzado en 2023, aunque el volumen de operaciones subió hasta unas 97.500 transacciones, desde las cerca de 93.000 de 2024, según los registradores. Las nacionalidades con mayor cuota sobre el total de compras de extranjeros fueron la británica, con el 7,97%; la alemana, con el 6,52%; la neerlandesa, con el 6,31%; la marroquí, con el 5,74%; la rumana, con el 5,24%; la francesa, con el 5,11%; y la italiana, con el 5,05%.
Por territorios, el mayor peso de compradores extranjeros se registró en Islas Baleares, donde representaron el 29,86% de las adquisiciones; Comunidad Valenciana, con el 27,65%; Canarias, con el 25,65%; Región de Murcia, con el 21,42%; Cataluña, con el 15,57%; y Andalucía, con el 13,34%, según el anuario. En el ámbito provincial, Alicante alcanzó el 43,29%, seguida de Málaga, con el 32,8%; Santa Cruz de Tenerife, con el 30,04%; Islas Baleares, con el 29,86%; y Girona, con el 25%.
El informe añade además que el periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas se elevó hasta 18,1 años, un 2,5% más que en 2024 y nuevo máximo histórico. Desde el mínimo de 2009, cuando se situó en 7,3 años, este indicador ha mantenido una trayectoria ascendente. País Vasco, con 25,4 años; Extremadura, con 21,6 años; y Cataluña, con 21 años, registraron los periodos medios más altos.
Hipotecas al alza y mayor deterioro de la accesibilidad
Paralelamente, la financiación hipotecaria volvió a acelerarse. Las constituciones de hipoteca sobre vivienda ascendieron a 498.500 en 2025, un 14,5% más que en 2024 y más de 63.000 por encima del ejercicio anterior, según el anuario, hasta marcar el nivel más alto desde 2010. Andalucía encabezó el volumen de hipotecas con 96.819 operaciones, seguida de Cataluña, con 86.135; Comunidad de Madrid, con 73.715; y Comunidad Valenciana, con 60.126. En 16 de las 17 comunidades autónomas aumentó el número de hipotecas, con crecimientos de dos dígitos en 15 de ellas.
El endeudamiento hipotecario medio por vivienda también marcó un nuevo máximo, con 163.612 euros, tras crecer un 10,2% interanual, según los registradores. Los mayores importes medios correspondieron a Illes Balears, con 274.689 euros; Comunidad de Madrid, con 261.615 euros; Cataluña, con 182.604 euros; y País Vasco, con 173.832 euros.
Las hipotecas formalizadas por extranjeros alcanzaron asimismo su cota más alta de la serie histórica. En 2025 se registraron 39.485 operaciones, equivalentes al 7,92% del total, con un aumento del 20,7% respecto a 2024 y un avance de 0,41 puntos porcentuales en su peso sobre el conjunto del mercado, según el anuario. Islas Baleares concentró el mayor porcentaje de hipotecas de extranjeros sobre el total regional, con el 15,2%, por delante de Comunidad Valenciana, con el 12,83%; Cataluña, con el 12,28%; y Región de Murcia, con el 10,06%.
El importe medio de estas hipotecas rozó los 193.000 euros, con una subida anual del 12,7%, también en máximos de la serie, según los registradores. Por comunidades autónomas, los mayores importes se localizaron en Islas Baleares, con 424.432 euros; Comunidad de Madrid, con 283.518 euros; Andalucía, con 215.747 euros; Cataluña, con 202.703 euros; y País Vasco, con 161.259 euros.
Pese al descenso de 0,36 puntos porcentuales en el tipo de interés medio de contratación, hasta el 3,02%, y al aumento del plazo medio un 2,7%, hasta 25,4 años, los indicadores de accesibilidad empeoraron, según el Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria. La cuota hipotecaria media mensual alcanzó los 769 euros, un 4,2% más que en 2024, y pasó a representar el 32,67% del coste salarial, lejos del mínimo histórico del 27,5% registrado en 2016.
Las cuotas medias más elevadas se registraron en Islas Baleares, con 1.341,4 euros al mes; Comunidad de Madrid, con 1.184,2 euros; Cataluña, con 845,8 euros; y País Vasco, con 787,5 euros, según el anuario. En términos de esfuerzo sobre el salario, los niveles más exigentes correspondieron a las Islas Baleares, donde la cuota absorbió el 56,86% del coste salarial; Comunidad de Madrid, con el 41,34%; Canarias, con el 36,14%; y Andalucía, con el 33,84%.