El mercado residencial en España registró 349.975 transacciones de vivienda en el primer semestre de 2024, lo que supone un incremento del 6,5% respecto al mismo periodo de 2023 y del 9,6% en comparación con la media semestral del año pasado. Sin embargo, estas cifras se mantienen un 6,6% por debajo de los niveles alcanzados en 2022. Según se despredende del úñtimo informe de Colliers, tras una caída de la demanda del 11% en 2023 debido al endurecimiento de las condiciones financieras, la moderación de los tipos de interés y la creciente necesidad habitacional han impulsado el mercado. Esta tendencia al alza podría continuar durante el segundo semestre de 2024 y a lo largo de 2025.
En el mercado de obra nueva, las transacciones disminuyeron un 1,3% respecto al primer semestre de 2023. Factores como el crecimiento poblacional en las principales ciudades, impulsado por la inmigración y el desplazamiento interno, junto con nuevas ayudas en comunidades como Madrid, han favorecido la demanda en los grandes núcleos urbanos.
El precio medio de las viviendas de segunda mano aumentó a 180.000 euros, lo que representa un crecimiento del 3,5%, con un precio unitario de 1.700 euros por m2 (+4,8%). En el caso de obra nueva, el precio medio alcanzó los 283.887 euros (+6,1%) y el precio unitario subió a 2.589 euros por m2 (+8,5%).
Madrid lidera la demanda en el mercado de obra nueva, representando el 13,5% de las transacciones, seguida por Alicante (11,1%) y Barcelona (9,3%). En cuarto y quinto lugar se encuentran Málaga (7%) y Valencia (4,6%). En el mercado de segunda mano, Madrid también encabeza las operaciones con el 12,1%, seguida por Barcelona (9,5%), Alicante (8,2%), Valencia (6,2%) y Málaga (5,2%).
La demanda extranjera experimentó un ligero ascenso del 1,3% en comparación con el primer semestre de 2023, aunque el crecimiento fue menor que el de la demanda nacional. Alicante sigue siendo la provincia preferida por los compradores extranjeros, concentrando el 23,8% de las transacciones. Málaga ocupa el segundo lugar con el 11,1%, seguida por Barcelona (8,5%), Valencia (6,7%), Madrid (6,6%), Murcia (5,8%) y Baleares (4,4%).
Producción de vivienda
El primer semestre de 2024 cerró con 63.245 licencias de obra otorgadas, el nivel más alto desde 2009, superando los registros de 2021, 2022 y 2023. Este crecimiento consolida la recuperación del sector, posicionando 2024 como un año de referencia. Durante este periodo, las viviendas iniciadas sumaron 59.158 unidades, lo que representa un incremento del 15,5% respecto a la media del año anterior y marca el mejor semestre desde 2008. Por su parte, las viviendas terminadas alcanzaron las 43.639 unidades, con un crecimiento del 5,7% en comparación con el mismo periodo de 2023.
A pesar del crecimiento, los promotores mantienen un enfoque cauto. Los visados otorgados en 2023 representaron solo el 12,4% del máximo histórico alcanzado en 2006, cuando se registraron 865.000 viviendas. Se espera que la actividad en 2024 experimente una mejora durante el segundo semestre, impulsada por la moderación de los tipos de interés.
Madrid y Barcelona lideraron la actividad, concentrando el 16,6% y el 10,8%, respectivamente, de los nuevos visados en España. Les siguen Sevilla (8,1%), Málaga (6,5%), Alicante (6,3%) y Valencia (3,8%), consolidándose como las principales provincias en el inicio de proyectos residenciales.
Evolución de los precios de venta y alquiler de vivienda
Durante el primer semestre de 2024, tanto los precios de venta como las rentas de alquiler mostraron incrementos significativos, con un crecimiento más destacado en el mercado de alquiler. Los precios de venta experimentaron subidas especialmente en capitales de provincia con un marcado crecimiento poblacional.
En el mercado del alquiler, las rentas aumentaron más del 10% en muchas capitales, impulsadas por una creciente demanda y una reducción en la oferta disponible. Factores como el incremento poblacional, derivado de la migración, y el endurecimiento de las condiciones financieras han llevado a un desplazamiento de parte de la demanda del mercado de compra al de alquiler.
Pese al buen desempeño del mercado Build to Sell (BTS), la oferta de alquiler sigue siendo insuficiente. La nueva ley de vivienda ha desincentivado a algunos propietarios a poner sus inmuebles en alquiler, mientras que el aumento de los tipos de interés en 2023 paralizó diversos proyectos Build to Rent (BTR). Sin embargo, se prevé que una posible reducción de los tipos de interés reactive estos proyectos, mejorando la oferta de alquiler a mediano plazo.
La inversión en el sector residencial
El mercado residencial en España experimentó una contracción del 27% en su actividad durante el primer semestre de 2024 en comparación con el mismo periodo de 2023, y del 21% frente a la media semestral de ese año. Sin embargo, en relación con la media de los últimos diez años, la caída es más moderada, alcanzando solo un 14,5%.
La inversión total en el sector residencial, excluyendo el student housing, alcanzó los 922 millones de euros, representando un 16,4% del total de la inversión en el sector inmobiliario. La modalidad de flex living lideró el segmento con más de 553 millones de euros invertidos y mantiene una perspectiva positiva para los próximos meses. En este sentido, el segundo trimestre del año mostró una notable mejora en la inversión (703 millones de euros) frente al primer trimestre (219 millones de euros).
Las modalidades PRS (private rented sector) y BTR experimentaron una ralentización debido a las mayores exigencias de rentabilidad por parte de los inversores institucionales, así como al buen desempeño del BTS. Por el contrario, el flex living continúa creciendo gracias a sus elevadas rentabilidades.
En el mercado de compraventa, aunque el aumento del coste financiero redujo el número de hipotecas, la demanda de compra creció un 6,5% en comparación con el primer semestre de 2023.
Los precios de venta y alquiler mantienen su tendencia al alza, con un incremento más pronunciado en el mercado de alquiler. Esta evolución favorable de precios, sumada a las expectativas de una reducción en los tipos de interés, ha impulsado la actividad promotora, con un aumento del 15% en visados respecto a la media de los últimos tres años. Las principales áreas de concentración de esta actividad se encuentran en ciudades con alta demanda.
El incremento en los precios del alquiler responde a factores como el crecimiento de la demanda, impulsada por el aumento poblacional y las condiciones financieras, junto con una reducción en la oferta, afectada por la nueva ley de vivienda y un parque inmobiliario no optimizado.
El segmento residencial de lujo sigue mostrando un desempeño destacado. Madrid se posiciona entre las principales capitales del mercado high-end global, registrando un aumento en los precios frente a otras ciudades como Londres, París o Milán. Málaga y Barcelona también sobresalen como destinos de lujo, atrayendo una creciente inversión extranjera, principalmente de Europa y América Latina, con países como México, Venezuela y Colombia liderando esta tendencia.
Retos y previsiones para el sector residencial
Un entorno regulatorio que favorezca la generación de suelo y flexibilice los usos, acompañado por una consolidación de la financiación tradicional para modelos alternativos de alquiler, será clave para garantizar la estabilidad del sector. La reducción de los tipos de interés contribuirá a disminuir los costes financieros y las yields, mientras que esquemas bien estructurados de colaboración público-privada, respaldados por subvenciones e incentivos de las administraciones, facilitarán alcanzar la rentabilidad esperada por el sector privado.
Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance Residencial en Colliers, señala: “Sería imprescindible que por fin se aprobara una ley que otorgara seguridad jurídica y que estandarice y acote los plazos de desarrollo urbanísticos, ya que esto facilitaría que los inversores institucionales se pudieran dedicar a esta actividad de forma que contribuya a aumentar la generación de suelo y mejore el déficit crítico en la producción de vivienda".
Por su parte, Mikel Echavarren, Presidente y CEO de Colliers, comenta que “El sector residencial acumula casi el 20% de los compromisos de inversión en Europa, consolidándose como uno de los tres grandes pilares junto con hoteles e industrial & logístico, gracias a su relevancia frente a otras alternativas en un contexto de inflación y urbanización creciente en grandes ciudades. Este favorable panorama internacional representa una oportunidad única para revitalizar el sector residencial en España, siempre y cuando se implementen medidas efectivas y valientes para aprovecharlo".