El debate sobre una posible burbuja inmobiliaria vuelve a ganar peso en un mercado tensionado por la falta de vivienda, pero los indicadores actuales no apuntan a desequilibrios comparables a los de ciclos anteriores. UVE Valoraciones ha presentado su informe de coyuntura y predicciones para 2026, en el que concluye que el ciclo inmobiliario iniciado en 2014 se habría cerrado en 2024, en un escenario marcado por una escasez estructural de vivienda, una reactivación gradual de la producción y varios años adicionales de crecimiento de precios. Según el análisis, las subidas continuarán en el corto plazo, aunque a un ritmo más moderado que el registrado en 2025 y sin señales de una burbuja inmobiliaria de carácter generalizado.
El estudio identifica un déficit acumulado de vivienda superior a las 800.000 unidades a finales de 2024 como el principal rasgo diferencial del nuevo ciclo frente a los anteriores. Este desequilibrio se concentra especialmente en grandes áreas urbanas y zonas turísticas, y es consecuencia de más de quince años de producción residencial muy por debajo de las necesidades estimadas para equilibrar oferta y demanda, que el informe sitúa entre 200.000 y 250.000 viviendas anuales.
De acuerdo con los datos públicos del INE y del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (MITMA), el precio de la vivienda registró en 2025 incrementos interanuales de entre el 12% y el 13%, impulsados principalmente por la falta de oferta en mercados con mayor presión. Pese a la intensidad de estas subidas, el desfase entre precios de la vivienda y PIB en términos reales se situó en el 14,4% en el tercer trimestre de 2025, un nivel sensiblemente inferior a los máximos alcanzados en ciclos anteriores, como el 47,3% de 2006 o el 36,1% de comienzos de los años noventa. La evolución histórica de precios desde 1986 muestra, además, que una parte relevante del crecimiento nominal se explica por el efecto de la inflación.
Un déficit concentrado en 19 provincias
La insuficiencia de oferta no se distribuye de forma homogénea en el territorio. El informe señala que el déficit de vivienda se concentra en 19 provincias y solo en 17 de ellas de manera significativa, tomando como referencia áreas funcionales urbanas, definidas como conjuntos de municipios con alta integración socioeconómica, especialmente en el ámbito laboral.
Las mayores carencias se localizan en el área funcional de Madrid, con un déficit estimado de 203.743 viviendas, seguida de Barcelona (148.297), Valencia (98.192), Palma de Mallorca (38.880), Murcia (35.377) y Málaga (29.316). También presentan déficits relevantes Alicante/Alacant (26.858), Bilbao (23.510), Zaragoza (19.378), Granada (17.868) y Pamplona/Iruña (12.042), entre otras áreas. En el extremo opuesto, aunque con cifras más reducidas, figuran ámbitos como Valladolid, Cádiz, Córdoba, Lleida o Salamanca, con déficits que oscilan entre las 2.600 y las 3.600 viviendas.
Este desequilibrio ayuda a explicar tanto el fuerte crecimiento del mercado del alquiler en los últimos años como la posterior traslación de parte de esa presión al mercado de compraventa. Según el informe, en 63 de los 66 municipios más grandes de España la cuota hipotecaria resulta actualmente inferior al coste del alquiler, un factor que ha favorecido el aumento de compras con fines de inversión desde 2014 y que ha terminado tensionando tanto la oferta en alquiler como en venta.
Aunque algunos indicadores apuntan a una moderación reciente en el ritmo de crecimiento de las rentas, el esfuerzo que soportan los hogares continúa siendo elevado, debido tanto al nivel alcanzado por los precios del alquiler como a las dificultades de acceso a financiación y al ahorro previo necesario para la compra.
Previsiones para 2026: crecimiento más moderado
Los modelos de predicción utilizados por UVE Valoraciones y por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) descartan descensos nominales de precios en el corto plazo. Para 2026, las previsiones sitúan el crecimiento en el 4% según el modelo de UVE y en el 6,2% según el de la AEV, con una moderación adicional prevista para 2027. El informe recuerda, no obstante, que ambos modelos anticiparon para 2025 subidas inferiores a las finalmente registradas.
El análisis señala que solo un escenario de deterioro económico significativo, acompañado de un aumento acusado de los tipos de interés, podría dar lugar a ajustes a la baja, una hipótesis que no forma parte del escenario central contemplado en las previsiones actuales.
En términos reales, únicamente Baleares presenta precios de la vivienda superiores a los máximos alcanzados en 2006 y 2007, mientras que en el conjunto nacional los valores se mantienen claramente por debajo de aquellos niveles. La evolución territorial es, además, muy desigual: mientras las grandes ciudades y las zonas turísticas concentran las subidas, 22 provincias registran precios reales inferiores incluso a los mínimos observados entre 2013 y 2015.
Las mayores tensiones se concentran en los mercados de vivienda usada de Madrid, Barcelona, Baleares y Málaga, donde confluyen una elevada actividad transaccional y una oferta claramente insuficiente. En estas áreas comienzan a observarse señales de límite por capacidad de pago. Entre septiembre y noviembre de 2025, Madrid, Baleares, Comunidad Valenciana, Asturias y La Rioja, así como las provincias de Málaga, Las Palmas, Pontevedra y Guipúzcoa, registraron menos transacciones que en los mismos meses de 2024, mientras que en la provincia de Barcelona el crecimiento fue sensiblemente inferior a la media nacional. Pese a ello, los precios continuaron aumentando entre un 8% y un 12% interanual en los mercados tensionados.
En este escenario, el presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrio, señaló que “las previsiones para 2026 apuntan a una desaceleración del crecimiento de los precios, pero no a una bajada”, y subrayó que los datos no muestran desequilibrios comparables a los de ciclos anteriores, ya que las tensiones actuales responden principalmente a la insuficiencia de oferta en determinadas áreas. En su opinión, la limitada capacidad de crecimiento del sector, los plazos asociados a la gestión urbanística y a la concesión de licencias, así como la falta de estabilidad en la inversión a largo plazo, condicionan la respuesta de la oferta, por lo que reducir los tiempos administrativos resultaría clave para aliviar estos desequilibrios.
Acceso a la vivienda, producción y riesgos a medio plazo
El análisis presentado apunta a que el acceso a la vivienda, especialmente para los jóvenes, seguirá siendo uno de los principales retos del mercado residencial. La compra es posible, pero en muchos casos únicamente con apoyo familiar o asumiendo niveles de esfuerzo elevados, en un contexto en el que la producción de vivienda no logra responder a la presión de la demanda en los mercados más tensionados.
Uno de los principales obstáculos señalados es la falta de suelo finalista, especialmente en áreas como la capital española, donde la escasez de suelo disponible limita de forma directa la capacidad de incrementar la oferta. A ello se suma una capacidad constructiva que continúa operando de forma cíclica y con métodos mayoritariamente tradicionales, sin un avance suficiente hacia modelos industrializados que permitan aumentar los ritmos de producción de forma sostenida.
Durante la presentación se subrayó el potencial de la construcción industrializada y prefabricada como palanca para acelerar el volumen de obra nueva. El objetivo planteado pasa por alcanzar en torno a dos millones de viviendas prefabricadas y que este sistema represente aproximadamente el 10% del total de la producción. No obstante, se advirtió de que este modelo requiere inversiones a largo plazo, con horizontes de 15 años, difíciles de encajar en un sector sometido a ciclos económicos cortos, lo que complica la consolidación de capacidad productiva estable.
Otro de los factores identificados como clave es la gestión administrativa. La reducción de los plazos de concesión de licencias de obra se señaló como una de las medidas con mayor impacto inmediato sobre la oferta, incluso mediante el refuerzo de los equipos técnicos municipales. En este sentido, se apuntó que una mayor agilidad administrativa podría compatibilizarse con un incremento de tasas, siempre que se traduzca en plazos sensiblemente más cortos para el desarrollo de los proyectos.
El informe también advierte de restricciones vinculadas a las infraestructuras. Tal y como ha señalado la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), en algunas zonas con suelo edificable la capacidad de las redes eléctricas y de abastecimiento de agua no permite absorber nuevas promociones, lo que supone una limitación relevante para el crecimiento de la oferta residencial.
En este contexto, UVE Valoraciones descarta por el momento la existencia de una burbuja inmobiliaria, aunque subraya la necesidad de seguir de cerca la evolución de los precios en los próximos años. Las previsiones apuntan a que las subidas continuarán en el corto plazo, por lo que el seguimiento de los indicadores será clave para detectar posibles desequilibrios.
El análisis concluye que solo un aumento sostenido de la producción por encima de las 250.000 viviendas anuales permitiría aliviar las tensiones actuales. Para ello, se identifican cuatro ámbitos de actuación prioritarios: la liberación de suelo por parte de los ayuntamientos, la agilización de licencias mediante una mayor capacidad administrativa, el refuerzo de la capacidad constructiva a largo plazo a través de la industrialización y la adecuación de las infraestructuras necesarias para absorber nuevos desarrollos residenciales.