La transformación de edificios a nuevos usos ha experimentado un crecimiento significativo en 2024, con casi 70 cambios de uso identificados en toda España, según el último informe de CBRE. Esta cifra representa el doble de los registrados en 2023, consolidando la reconversión de activos como una tendencia clave en el mercado inmobiliario.
En términos de superficie, en 2024 más de 390.000 m2 han iniciado un proceso de transformación, con el cuarto trimestre del año como el más activo, al concentrar más de 20 operaciones. Madrid sigue liderando este segmento, con el 60% de los cambios de uso, aunque las ubicaciones secundarias han ganado relevancia. En estas zonas, solo uno de cada cuatro cambios de uso tenía originalmente una función de oficinas.
El informe de CBRE señala que más de la mitad de las operaciones identificadas han supuesto una transacción inmobiliaria, es decir, un cambio de propiedad del activo. En total, se han invertido 900 millones de euros en la compra de inmuebles destinados a un cambio de uso, frente a los 330 millones de 2023, lo que supone un aumento del 172%.
Las operaciones de menor volumen han tenido un peso relevante en el mercado: el 75% de la inversión se ha destinado a transacciones por debajo de 20 millones de euros, mientras que la mitad de los edificios vendidos tienen menos de 3.500 m2 de superficie.
Living y hoteles, los principales destinos de los cambios de uso
La elevada demanda turística y residencial ha impulsado estas transformaciones. Según CBRE, el 80% de los cambios de uso en 2024 han tenido como destino final el sector Living o el sector hotelero.
Dentro del segmento Living, que representa el 45% de las reconversiones, destacan los proyectos destinados a compraventa de vivienda (BTS) y las transformaciones a Flex Living. En el ámbito hotelero, que supone el 35% del total, las reconversiones se han dirigido principalmente hacia productos de alta gama y lujo.
Por otro lado, el 60% de las reconversiones de 2024 han tenido su origen en edificios de oficinas, evidenciando la reorientación de estos activos hacia nuevos usos con mayor demanda.
Madrid sigue liderando, pero crecen las ubicaciones secundarias
Madrid se mantiene como el principal foco de actividad, con el 60% de las transformaciones de uso registradas en 2024. Sin embargo, esta cifra refleja una ligera caída con respecto a 2023, cuando concentró el 74% de las operaciones.
Dentro de la capital, el 83% de las reconversiones han tenido su origen en oficinas, con el distrito Centro concentrando el 33% de los cambios y Chamberí el 20%. En total, más del 83% de las operaciones en Madrid se han llevado a cabo dentro de la M-30, donde la mayor demanda y una regulación más flexible han facilitado estos procesos.
Sin embargo, las zonas periféricas emergen como una oportunidad para la transformación de activos, especialmente en áreas con menor dinamismo económico. En este contexto, una de las operaciones más destacadas de 2024 ha sido la compra del edificio María de Molina 50, con una inversión superior a 200 millones de euros para su reconversión en viviendas de lujo y una residencia de estudiantes.
Fuera de Madrid, otras ubicaciones han ganado protagonismo. En 2023, las zonas secundarias representaban el 26% de las reconversiones, mientras que en 2024 han supuesto el 40% de los cambios. Por detrás de Madrid, las ciudades con más transformaciones han sido Barcelona y Málaga, con un 7% cada una, seguidas de Sevilla, Alicante, Huelva, Bilbao y Zaragoza.
Mientras que en Madrid la mayoría de las reconversiones han tenido su origen en edificios de oficinas, en las ubicaciones secundarias solo uno de cada cuatro cambios de uso proviene de este tipo de activo.
El impacto de la reconversión en la última década
Desde 2015, CBRE ha identificado más de 240 cambios de uso en España, con un repunte significativo desde 2019, año en que la reconversión de activos comenzó a consolidarse como una estrategia clave en el sector inmobiliario. En estos diez años, se han transformado cerca de 800.000 m2 de oficinas, con 430.000 m2 reconvertidos a uso residencial y más de 200.000 m2 a hoteles.
En Madrid, la disponibilidad media de oficinas en 2024 se ha situado en el 11%, 70 puntos básicos menos que en 2023, con el CBD registrando la tasa más baja, en 3,6%, cerca de mínimos históricos. CBRE señala que en la capital existen alrededor de 300 edificios de oficinas clasificados como 'Grado C', considerados obsoletos, que suman 1,5 millones de m2 distribuidos en distintos submercados y su área de influencia.
Según María Mayoral, Head de Multistrategy y Senior Director de Investment Properties de CBRE, "existe un gran interés tanto de inversores en la búsqueda de oportunidades de mercado como de propietarios que quieren transformar sus activos para mejorar su rendimiento. Un interés que no solo se está dando en Madrid, sino también en otras capitales".
Desde CBRE destacan que la reconversión de activos seguirá siendo una tendencia clave en el sector inmobiliario, impulsada por la alta demanda turística y residencial. No obstante, subrayan la necesidad de una mayor flexibilización normativa por parte de las administraciones públicas, que permita agilizar estos procesos y facilitar la adaptación de los activos a las nuevas necesidades del mercado.