Comprar una vivienda en España exige hoy un esfuerzo económico similar al de 2007, mientras acceder a un alquiler resulta cada vez más complicado por la falta de oferta y el aumento de la demanda. Así lo refleja la XXII edición del Observatorio de la Valoración, elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) con la colaboración de la profesora Paloma Taltavull y un panel de 13 expertos del sector. El informe analiza la evolución de los precios residenciales, la situación del mercado del alquiler y las dificultades de acceso a la vivienda en el contexto actual.
Crecimiento de precios y esfuerzo hipotecario
Los precios residenciales aumentaron un 10% interanual en el segundo trimestre de 2025, con un incremento del 10,45% en vivienda usada, que concentra la mayoría de las transacciones. Este ritmo ha llevado a que el esfuerzo hipotecario para comprar vivienda se acerque a los niveles registrados en 2006-2007. Sin embargo, el 70% de los expertos descarta una burbuja generalizada, al considerar que las subidas responden a fundamentos sólidos como la demanda solvente, un perfil de comprador más prudente y criterios de financiación más restrictivos.
No obstante, el informe advierte de tensiones localizadas en Baleares, Canarias, Málaga o Alicante, donde la demanda extranjera —que supera el 30% de las operaciones en algunos territorios— contribuye a la presión sobre los precios y genera dinámicas especulativas asociadas al alquiler turístico y la inversión en rentabilidad.
Alquiler al alza y escasez estructural de oferta
El mercado del alquiler continúa siendo el principal foco de tensión. Según el estudio, las rentas aumentaron entre un 9% y un 15% interanual en el segundo trimestre de 2025, con una media nacional del 9%. Todos los panelistas prevén que los precios seguirán creciendo en los próximos trimestres, impulsados por la falta de oferta, el trasvase de demanda desde la compra y el peso del alquiler turístico.
Los expertos coinciden en que la solución pasa por incrementar la oferta disponible, mediante nueva construcción destinada al alquiler, movilización del parque vacío y colaboración público-privada. Solo dos de los panelistas apoyan regulaciones temporales o combinadas con límites al alquiler turístico, mientras que la mayoría rechaza una intervención general del mercado.
Brecha de acceso y auge de las compras al contado
El informe destaca que el 40% de las compraventas se realiza sin financiación hipotecaria, una proporción que dificulta el acceso a la vivienda para jóvenes y compradores primerizos. El 77% de los expertos considera que esta tendencia amplía la brecha generacional, ya que los compradores con mayor capacidad financiera pueden cerrar operaciones más rápidas y sin condicionantes crediticios.
Para reducir esta desigualdad, el 62% de los panelistas internos propone reforzar las ayudas públicas —como avales o hipotecas específicas para jóvenes—, aunque la mitad de los expertos externos no considera que estas medidas sean suficientes para revertir el problema estructural.
Promoción y financiación
El Observatorio señala un repunte de la actividad promotora, con un 20,3% más de viviendas iniciadas y un 13,1% más de terminadas respecto al año anterior, junto a un incremento del crédito promotor del 3,5%. Aun así, el 77% de los expertos no cree que estos datos sean suficientes para hablar de una recuperación sostenida, ante la persistencia de factores como el aumento del 40% en los costes de construcción desde 2019, la falta de mano de obra y el consumo estancado de cemento.
En materia financiera, el 92% de los panelistas considera que el sistema bancario está preparado para sostener un nuevo ciclo de edificación, con más de 120.000 hipotecas formalizadas cada trimestre. Sin embargo, el 77% defiende la necesidad de una política crediticia específica para apoyar a promotores medianos y a compradores de primera vivienda.
Demanda extranjera y evolución de las transacciones
Durante 2024 se registraron 715.000 compraventas, de las cuales 650.000 correspondieron a vivienda usada, el segundo mejor dato histórico. En el primer trimestre de 2025 ya se han contabilizado 177.000 operaciones. La mayoría de los expertos —un 77%— prevé que este ritmo se mantenga durante el ejercicio, impulsado por la relajación monetaria, el crecimiento demográfico y la demanda internacional.
El peso de los compradores extranjeros, que alcanzó el 18,5% de las operaciones en 2024, seguirá creciendo, según el 85% de los panelistas. Su impacto es especialmente notable en Baleares, Canarias, Málaga y Alicante, donde la presión sobre los precios complica el acceso para los residentes.
Desafíos estructurales
El 61% de los expertos considera prioritario impulsar la vivienda accesible frente a los modelos puramente de mercado, especialmente en las grandes ciudades. En cambio, solo un 8% cree que el acceso al crédito sea el principal obstáculo, señalando factores como la falta de suelo disponible, los costes de construcción y la escasa producción de vivienda pública, que apenas representa el 15% de la nueva oferta.
Según Jorge Dolç, secretario general de la AEV, los resultados del Observatorio confirman que “los problemas estructurales del mercado inmobiliario español persisten y se agravan en determinados territorios”, y que el equilibrio del mercado requiere “una estrategia a medio y largo plazo que combine financiación, suelo y vivienda asequible”.