Brookfield se ha situado como comprador preferente de Fidere, la principal plataforma residencial en alquiler de Blackstone en España, tras imponerse en un proceso competitivo que ha atraído a varios grandes inversores internacionales. Según ha publicado Expansión, ambas partes negocian en exclusiva la operación, que podría cerrarse durante el mes de marzo.
La transacción, conocida en el mercado como Project Cibeles, agrupa en torno a 5.300 viviendas destinadas al alquiler, todas ellas ubicadas en la Comunidad de Madrid, y se mueve en una horquilla de valoración superior a los 1.000 millones de euros, con un valor bruto de activos (GAV) estimado en torno a 1.200 millones, según fuentes del mercado.
El proceso, asesorado conjuntamente por JLL y Eastdil, entró en su fase decisiva tras recibir cerca de una decena de ofertas no vinculantes, varias de ellas por encima del umbral de los 1.000 millones de euros. Entre los fondos que habrían llegado a las últimas rondas figuraban TPG Angelo Gordon y Patron Capital, además de otros inversores institucionales que analizaron la cartera en fases previas.
Una cartera residencial concentrada en Madrid
Fidere está compuesta por 47 edificios residenciales, con cerca de 5.300 viviendas, localizadas principalmente en el área metropolitana de Madrid, además de un activo en Guadalajara con alrededor de 50 viviendas. Dentro del perímetro se incluyen 18 activos, que suman unas 1.800 viviendas, adquiridos a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) en 2013.
Según los datos recogidos por Expansión, la cartera es libre en un 96% y únicamente tres activos están sujetos a algún régimen de protección, con vencimientos en 2027, 2029 y 2038. La operación se articula a través de la plataforma Testa Homes, bajo la que se agrupan tanto Fidere como otros activos residenciales de Blackstone en España.
Uno de los elementos que ha reforzado el atractivo de la operación es el potencial de generación de retornos superiores al 15%, mediante una estrategia de desinversión progresiva basada en la venta individualizada de las viviendas, a precios unitarios más elevados que los implícitos en una valoración por cartera, según fuentes del mercado.
Entrada de Brookfield en el residencial español
De cerrarse la operación, la compra de Fidere supondría la entrada directa de Brookfield en el mercado residencial español. La gestora canadiense ha tenido presencia previa en otros segmentos del living, como las residencias de estudiantes, tras la venta el pasado año de la plataforma Livensa a Nido Living por 1.200 millones de euros. En España, Brookfield mantiene también inversiones en logística y en el sector hotelero, donde controla la cadena Selenta.
Según ha señalado Expansión, una vez adquirida la socimi, Brookfield podría optar por desinvertir en las viviendas en lugar de mantenerlas en alquiler, una estrategia que permitiría limitar la exposición a posibles cambios regulatorios y al entorno político.
El posible traspaso de Fidere no implicaría una salida de Blackstone del negocio residencial en España. El fondo estadounidense mantiene su interés por la vivienda asequible, aunque ha reconocido en distintos foros la complejidad de cerrar operaciones en este segmento en el mercado español.