La Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) y la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI) han advertido de que el Sistema Estatal de Referencia del Precio de Alquiler de Viviendas (SERPAVI), promovido por el Ministerio de Vivienda, no refleja los precios reales del mercado y presenta limitaciones metodológicas que comprometen su fiabilidad como herramienta de referencia para el sector.
Las dos entidades han organizado en Madrid una jornada conjunta en la que se ha analizado el funcionamiento del índice y las implicaciones de su aplicación en las decisiones públicas y privadas relacionadas con el mercado del alquiler. Durante la sesión, Paloma Taltavull, catedrática de Economía Aplicada en la Universidad de Alicante y coordinadora del Foro de Elección Ciudadana, presentó un análisis técnico del SERPAVI en el que constató que el indicador “no refleja la realidad del mercado”.
Según explicó, el sistema “busca ofrecer información sobre los valores de los alquileres lo más próximos posibles a los de mercado, con datos desagregados a nivel de sección censal”, pero se basa en declaraciones fiscales y no en contratos de alquiler o rentas publicadas, por lo que “los valores aportados no pueden considerarse referentes de los precios reales”.
Desde ASVAL subrayan que el índice no puede utilizarse como indicador de mercado, ya que adolece de problemas técnicos como efectos composición, falta de diferenciación entre stock y flujos o heterogeneidad del parque residencial. Además, no incorpora ajustes por calidad ni publica microdatos, lo que impide replicar los resultados o auditar su fiabilidad.
Las asociaciones piden un sistema transparente y auditado que permita tomar decisiones públicas y privadas basadas en datos contrastados
“La transparencia y el rigor deben ser principios innegociables en el sector de la vivienda”, afirmó Helena Beunza, presidenta de ASVAL. “Las decisiones públicas y privadas deben basarse en información fiable y actualizada. Sin datos contrastados corremos el riesgo de legislar a ciegas en un ámbito que incide directamente en la vida y el bienestar de millones de personas”, añadió.
Por su parte, Ricardo Martí-Fluxá, presidente de ACI, defendió la colaboración público-privada como vía para mejorar el índice y convertirlo en una herramienta “rigurosa y útil”. En su intervención, señaló que, con la metodología adecuada, el SERPAVI “podría aportar transparencia al mercado sin convertirse en un instrumento de intervención” y abogó por un Pacto de Estado por la Vivienda que refuerce la seguridad jurídica y movilice tanto recursos públicos como privados.
El Banco de España ya había advertido en su Informe sobre el mercado del alquiler (2024) de que el SERPAVI no es un índice de precios de mercado y presenta las mismas carencias metodológicas señaladas por las asociaciones, además de un desfase temporal de dos años que limita su utilidad para el análisis contemporáneo.
Durante la jornada también se abordaron los efectos prácticos de la aplicación del SERPAVI en combinación con la declaración de zonas tensionadas, que, según los participantes, está generando incertidumbre y falta de seguridad jurídica para los propietarios. En los casos en que no existen valores disponibles en la plataforma, no está claro si los arrendadores deben aplicar límites o si quedan exentos, lo que podría exponerlos a sanciones desproporcionadas.
Asimismo, las asociaciones destacaron la falta de transparencia y de acceso a los datos del sistema, un aspecto que, según recordaron, ya ha sido cuestionado por las instituciones europeas. La experiencia de otros países muestra que los índices mal diseñados aplicados en controles de renta han provocado reducciones en la oferta de vivienda, descenso de la inversión y deterioro de la calidad del parque inmobiliario.