Se alcanzará un volumen de alrededor de 1.500 millones de euros a final de 2014
Se empieza a ver mayor interés en propiedades value added y en zonas secundarias
Luis Espadas. Director de Capital Markets de Savills España.
.- Savills avanza una previsión de cierre del año en inversión en el mercado de oficinas de Madrid de alrededor de 1.500 millones de euros, lo que supondría triplicar el volumen total alcanzado el año pasado, que se situó en torno a 500 millones. Según el último informe de la consultora para este segmento, las cifras alcanzaban ya los 1.250 millones en el acumulado hasta septiembre.
Luis Espadas, director de Capital Markets de Savills España, señala que "se ha alcanzado record en cuanto a número de operaciones. Madrid acapara el 60% de la inversión en oficinas y el 70% en número de operaciones. Este mercado se ha comportado particularmente bien, el volumen total España superó a cierre del tercer trimestre los 2.000 millones, el doble que en todo 2013. La mejoría económica, las previsiones de crecimiento y la sensación de haber tocado suelo en precios han impulsado la confianza de los inversores en el mercado español".
En cuanto a origen, los inversores nacionales han acaparado hasta septiembre el 70% de la cuota de mercado de oficinas, pero hay que tener en cuenta que este porcentaje incluye la actividad de las SOCIMI, computadas como capital nacional a pesar de que tienen una importante presencia de socios internacionales. El conjunto de las SOCIMI ha destinado a este segmento aproximadamente un tercio del volumen total transaccionado hasta septiembre, del cual, el 80% ha ido a activos en Madrid.
Por otra parte, se mantiene la demanda por parte de inversores internacionales, entre ellos los procedentes de EE.UU y Asia Pacífico, que han estado particularmente activos en 2014. Luis Espadas añade que "seguimos con oferta insuficiente para satisfacer el apetito en el mercado. Hay falta de producto prime y con frecuencia a este tipo de activos sólo se puede acceder fuera del mercado. Por tanto, estamos empezando a ver un mayor interés en propiedades secundarias y de valor añadido."
El desequilibrio entre la oferta y la demanda de activos
prime continúa forzando las tasas de capitalización a la baja. La compresión trimestral en CBD ha alcanzado 50 puntos básicos hasta situar el nivel teórico en el 5%, lo que equivale a una variación interanual de 100 puntos básicos desde el 6% en 2013. Los activos
prime fuera del anillo de la M- 30 siguen un patrón similar, si bien la compresión intertrimestral ha sido más discreta: solo 25 puntos básicos, lo que sitúa el nivel teórico en el 6,75%.
AUMENTO DE LA ABORCIÓN
En cuanto al mercado de usuarios de oficinas, Savills prevé que la absorción bruta en el mercado de Madrid podría llegar a 400.000 metros cuadrados a cierre del año, superando ligeramente los 390.000 metros cuadrados de 2013. Supone un ligero 3% de incremento, sin embargo, excluyendo la operación de Vodafone, que supuso 50.000 metros cuadrados en 2013, estaríamos en un 17% más.
El informe señala que siguen ganado terreno las operaciones de grandes superficies (más de 1.000 metros cuadrados) y en localizaciones urbanas, principalmente dentro de la M-30.
Ana Zavala, directora de agencia de oficinas en Savills, indica que "ya se está detectando incremento de rentas en CBD. En torno al 40% de las operaciones firmadas en CBD superan ya los 24€ por metro cuadrado e incluso en casos muy concretos se han superado los 30€ por metro cuadrado. Hay una tendencia al alza y esperamos que continúe durante lo que queda de año y 2015."
